近五年房?jī)r(jià)漲幅第一，西安終于使出“殺手锏”！

半夜發(fā)文，必有大事。

今天凌晨?jī)牲c(diǎn)左右，西安市住建局官網(wǎng)掛出新的商品房調(diào)控文件，西安也因此成為今年12月份全國(guó)最早出臺(tái)商品房限購(gòu)政策的省會(huì)城市。

與此前調(diào)控不同，房管部門(mén)此次凌晨發(fā)布的調(diào)控政策，的確有幾個(gè)重點(diǎn)值得關(guān)注。

先來(lái)看預(yù)售管理。全市范圍內(nèi)所有的商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)商品房預(yù)售許可，更趨嚴(yán)格。

相應(yīng)的新規(guī)是，原則上地上７層及以下的多層建筑，工程形象進(jìn)度須主體結(jié)構(gòu)工程封頂。７層以上的，須達(dá)到地上規(guī)劃總層數(shù)的1/3，且不得少于７層。

也就是說(shuō)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，回款周期更長(zhǎng)，資金壓力將更大。如果是大開(kāi)發(fā)商，資金實(shí)力雄厚，倒也好說(shuō)，但對(duì)于小開(kāi)發(fā)商，怕是會(huì)受到“強(qiáng)烈”沖擊。

當(dāng)然，不論房企大小，融資手段變窄和融資成本變高是共同面臨的難題，政策收緊，都不好過(guò)。

而就購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，首付比例更需上心，此次調(diào)控對(duì)二套房采取了差別化信貸措施。

概括一下：

小戶型購(gòu)房者要改善，二套首付比例分別為40%和50%；中戶型要改善，首付比例分別為50%和60%；大戶型要改善，首付比例分別為60%和70%。

直觀起見(jiàn)，我們制作了下圖：

圖片來(lái)源〡粉巷君 制

可以看出，相較以前的樓市調(diào)控，西安此次推出的政策在信貸方面有諸多細(xì)化。尤其是對(duì)已經(jīng)擁有大戶型依然新購(gòu)大戶型者，二套首付比例增至70%，幅度不小。

也就是說(shuō)，二套想一步到位換成144平米以上的，付出成本將更高。

房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)自然也注意到了西安本次樓市調(diào)控，例如易居研究院智庫(kù)中心的研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)。

在他看來(lái)，西安此次信貸政策，有三個(gè)特點(diǎn)。

其一，政策具有細(xì)化和分類(lèi)調(diào)控的因素，呈現(xiàn)了“逐級(jí)遞進(jìn)、與二套住房掛鉤”的導(dǎo)向；其二，強(qiáng)調(diào)了信貸收緊的導(dǎo)向，尤其是部分購(gòu)房者可能后續(xù)會(huì)面臨70%的首付比例，將從信貸的角度約束相關(guān)購(gòu)房行為；其三，若是貸款沒(méi)有償付完成，那么二套房首付比例至少為60%，這一點(diǎn)具有打擊炒房行為的導(dǎo)向。

除此之外，預(yù)售資金監(jiān)管再次被“點(diǎn)名”。

具體來(lái)看，此次新規(guī)要求加快“互聯(lián)網(wǎng)＋監(jiān)管”建設(shè)，購(gòu)房人可通過(guò)網(wǎng)上平臺(tái)、手機(jī)短信等方式，獲取經(jīng)開(kāi)發(fā)商確認(rèn)的購(gòu)房款交存信息。并且可以自行選擇監(jiān)管銀行的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，交存購(gòu)房款至監(jiān)管賬戶。

相比上一次對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管方向，明顯趨嚴(yán)。

不過(guò)，新規(guī)也留有高陵、鄠邑以及西咸新區(qū)等區(qū)域，暫時(shí)仍未納入調(diào)控范圍。

圖片來(lái)源〡視覺(jué)中國(guó)

通常情況是，半夜發(fā)文要么情況緊急，要么事態(tài)重大，也可能兩者兼有。

其實(shí)以當(dāng)前的視角，此次調(diào)控可謂及時(shí)。

身處這座城市，西安房?jī)r(jià)的每一次變動(dòng)，都備受市民牽掛。尤其近幾年來(lái)，漲幅一度居于國(guó)內(nèi)城市前茅。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今年10月份70城商品房?jī)r(jià)格指數(shù)來(lái)看，近五年來(lái)，西安新建商品住宅價(jià)格指數(shù)上漲了80.1%，位居70個(gè)城市第一位。

其中，90㎡以下，90-144㎡，以及144㎡以上產(chǎn)品類(lèi)型價(jià)格指數(shù)，近五年漲幅均位居70城第一，分別為90.8%，78.4%和72.6%。

2020年10月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況〡國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的壓力，對(duì)居民、對(duì)人才、對(duì)企業(yè)乃至對(duì)產(chǎn)業(yè)而言，都不容忽視，這已在其它城市有了前車(chē)之鑒。

此外，今年11月發(fā)布的《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方面，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，租購(gòu)并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

實(shí)際上，面對(duì)西安樓市出現(xiàn)的局面，近年來(lái)相應(yīng)的調(diào)控政策也陸續(xù)跟進(jìn)著。

如果稍加盤(pán)點(diǎn)一下，縱觀多次調(diào)控歷程不難發(fā)現(xiàn)，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的舉措，已堪稱多管齊下。

調(diào)控的切入點(diǎn)也多種多樣，包括限價(jià)、限購(gòu)、限售、限貸、限購(gòu)區(qū)域、戶籍政策、以及預(yù)售許可、預(yù)售資金監(jiān)管等。

監(jiān)管部門(mén)的舉措，自然是希望能夠穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

就市民而言，也期待西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠平穩(wěn)健康發(fā)展，回歸房地產(chǎn)的本來(lái)定位。

當(dāng)然，樓市調(diào)控依然需要探索，力度仍要加碼。例如，怎樣約束二套房購(gòu)買(mǎi)者中的“全款型選手”？

諸如此類(lèi)，也留給大家更多思考……

封面圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)