變賣8億西安資產，人人樂“瘦身”背后……

每經實習記者｜淡忠奎    每經編輯｜畢華章

ST人樂（002336）的商業版圖中，以西安為核心的西北板塊堪稱“業績擔當”。

特別是去年，人人樂易主曲江文化產業投資集團（以下簡稱曲江文投）后，在本土更是不缺話題。

眼下，人人樂轉讓西安兩處物業相關資產，就引起不小的關注。

先是傳出閑置6年的紫薇·永和坊項目，擬分立后獨立運營。

僅僅一個月后，人人樂就終止了該分立計劃，并擬將其直接出售。與此同時，人人樂還擬將西安人人樂實業有限公司（以下簡稱西安實業公司）股權全部轉讓。

值得注意的是，這兩處標的轉讓價超過8億元，并且涉及賽高國際大廈部分房產、紫薇·永和坊項目等重資產。

幾番動作背后，人人樂有何打算，能否走出業績低谷？接下來，控股股東曲江文投背后的曲江系又將如何鏈接資源，為其后續發展賦能……

擬轉讓價超8億

西安人對人人樂并不陌生，但鮮有人知的是，其除了眾多門店之外，還有數量可觀的物業資產。

其中，位于西安市曲江新區雁展路南側的紫薇•永和坊項目（包括1號樓1單元1層10101號、2層10201號、3層10301號房產），也即人人樂全資子公司——西安市人人樂超市有限公司（以下簡稱西安超市公司）的資產。

今年11月，人人樂稱，擬將永和坊資產從西安超市公司實施分立，成立新的公司獨立運營，并且已經起好了名字：西安樂厚行商業運營管理有限公司。

但僅僅一個多月，這塊資產又擬被直接出售。

最近，人人樂稱，擬終止西安超市公司分立，并將永和坊項目作價約3.79億元出售給廣州邦信股權投資基金管理有限公司。

事實上，這塊原計劃“開設大型綜合性購物廣場”的項目，已經閑置多年。

2014年，西安超市公司與曲江旅游投資集團，簽署了《房產買賣協議書》及相關補充協議。約定西安超市公司以約2.76億元的總價，購入后者永和坊項目房產（總面積約2.2萬平方米）。

但是，其后雙方對房產交付附屬條件產生分歧，導致房產未能如期交付。直到今年4月，永和坊項目房產才辦完過戶手續。

人人樂擬出售的紫薇·永和坊項目〡每經記者 淡忠奎 攝

粉巷財經（ID：nbdfxcj）實地探訪發現，該項目是永和坊小區1號樓的裙樓，距離曲江賓館僅一步之遙，但卻大門緊閉，地下車庫也已荒廢。

小區一名工作人員告訴粉巷財經：“原先這里是人人樂商場的位置，好像后來不愿意干了。反正已經閑置好多年了。”

與此同時，成立不足兩年的西安實業公司也將易主。

人人樂宣稱，擬將西安實業公司100%股權，作價約4.64億元轉讓，受讓方為陜西省民營經濟高質量發展紓困基金合伙企業和陜西投資基金管理有限公司。

而西安實業此前亦是從西安超市公司分立。后者還將經開區的賽高國際大廈的部分房產（具體包括5B1幢和5B2幢地下1-2層車庫和地上1-4層商業裙樓）注入其中。

至此，借助出售永和坊項目和轉讓西安實業公司，西安超市公司或將入賬8.43億元。

為何密集出售

人人樂這兩筆轉讓，皆和其物業資產有關。

永和坊項目已經閑置6年，遇到合適的賣家，轉手交易并不奇怪。但為何又要將剛剛分立一年多、手握賽高國際房產的西安實業公司轉讓呢？

粉巷財經注意到，西安實業公司此前的主要經營業務，是向西安超市公司等提供場地租賃。2019年，西安實業公司營收約989萬元，凈利潤約31萬元。今年前10月，受疫情等因素影響，其營收約661萬元，凈利潤虧損約57萬元。

人人樂證券部相關人士告訴粉巷財經，目前傳統零售面臨線上線下各方面的影響，競爭對手也在不斷增加。“所以我們也要對區域當中的門店進行梳理，有一些閑置資產，該出售就出售，有一些可能需要轉型，也需要借力。”

她認為，這樣能夠給上市公司帶來更好的收益。

西北地區是人人樂重點布局的地區。今年上半年，西北板塊主營業務收入為10.81億元，占公司總營收的35.9%，占比最多。

圖片來源〡西安人人樂官網

而人人樂西北地區的門店，絕大多數都是其區域公司——西安超市公司的分支機構，今年上半年人人樂營收排名TOP10的門店，有5家分布在西安。可以說，西安板塊是人人樂的“業績擔當”，在其商業版圖中有著非同一般的意義。

粉巷財經就此次轉讓物業資產一事，致電人人樂證券部，相關人士回復稱：“只是正常的交易。資產的售賣帶給上市公司收益的話，肯定是用于主業的經營，我們還是要不斷轉型升級。”

而近年來，人人樂的新型大賣場、精品超市、生鮮超市等新業態的坪效，表現亮眼，成為新的業績增長點。其證券部相關人士稱，一些購物中心里的精品超市，其管理和運作模式都更符合現在消費者的需求。

事實上，人人樂在西北地區也在不斷地“開疆拓土”，今年上半年新開8家門店中，有3家在西北地區。閑置資產的出售，也可以用于開設更多的精品超市等新業態。

能否業績翻身

不過，近年來人人樂“壓力”不小。

2017年和2018年，人人樂凈利潤連續兩年虧損，分別為-5.38億元和-3.55億元，一度被實施“強制退市風險警示”。

去年7月，身負“保殼”壓力的人人樂另覓新主。

其控股股東深圳市浩明投資有限公司與曲江文投簽訂了《股份轉讓協議》、《表決權委托協議》，約定將其所持約20%上市公司股份轉讓給后者，并將約22.86%股份對應的表決權委托后者行使。

從去年11月完成過戶手續后，曲江文投成為人人樂新的控股股東。

2019年，人人樂實現營業收入約76億元，凈利潤約3804萬元，凈利潤同比增長110%。不過，其盈利大增的主要原因是子公司轉讓股權帶來的近2億元投資收益。

而因為業績扭虧為盈，今年6月，深交所撤銷其退市風險警示。但根據深交所最新政策，因主營業務能力的原因被實施其他風險警示。

其股票簡稱，由“*ST人樂”變更為“ST人樂”。

圖片來源〡粉巷君 制

但是，今年受疫情等因素的影響，其業績并不如人意。前三季度實現營收43.61億元，同比減少25%，凈利潤-2.94億元，同比減少170%。

今年5月，人人樂還因主業持續經營能力遭深交所問詢，要求說明其近三年扣非后凈利潤分別為-4.72 億元、-3.77 億元、-2億元的具體原因。

此外，還要求就公司主營業務持續經營能力是否存在重大不確定性，以及改善經營業績的具體措施作出回復。

人人樂在回復中提到，將從整肅團隊、加大供應鏈改革、推進全渠道零售經營業態等方面入手，提升主營業務盈利能力。

從公開信息來看，人人樂正在對區域門店進行重新梳理。此次轉讓所帶來超過8億資金收益的同時，或也為其轉型升級、布局新業態提供了資金儲備。

上述人士曾說：“這是一個除故革新的過程。”

“兩條腿走路”

當然，人人樂幾番運作的背后，不乏曲江系的影子。

早年間，曲江重視對重資產的包裝打造。如今，在資本市場也屢屢大顯身手。

此前多年，曲江系旗下上市公司主要是曲江文旅，而兩年時間左右，旗下上市公司已經增至6家。

其中包括陜西前首富吳一堅的成名作——港股世紀金花，亦包含“民營超市第一股”人人樂。

粉巷財經曾撰文研判，曲江發展似乎迎來2.0時代（詳見：曲江“開竅”了）。其除了在資本市場四面開花，所涉領域也從文旅產業延伸至大健康、商業領域。

然而重資產的運作和包裝，向來都是曲江系的拿手好戲。

值得一提的是，世紀金花和人人樂旗下擁有規模可觀的實體項目，以及在城市各大商圈的布局，是發展商貿資產的一大優勢。更何況，二者本身都在當地有著良好的商業影響力。

曲江系正在形成一條文旅商產業鏈，借助曲江金控開展“媒體+商業+文旅+金融”的產業布局。左手大唐不夜城、大唐芙蓉園等核心景區資產，右手世紀金花和人人樂遍及全市的商業門店，二者的融合促進頗具想象力。

圖片來源〡攝圖網

與此同時，前述商業資產布局的重點區域都是西安。譬如，賽高國際及永和坊項目房產就是人人樂的兩塊重資產，一處位于經開區賽高國際，一處位于曲江新區毗鄰曲江賓館。

那么隨著西安實業公司股權轉讓及永和坊項目出售，這兩塊核心地段的資產也將易主。于人人樂而言，處置資產，既是挽救業績，也是服務轉型升級。

而對曲江系來說，還做了哪些布局？

從公開信息依然可以看出一些跡象。當年，曲江系入主華仁藥業（300110）后，聘請了曾履職復星集團的“明星管理層”楊效東擔任高管，為其注入新的活力。

對兩家商業板塊上市公司的收購，曲江系傳遞出的信號包括，整合文旅等板塊資源，幫助其提升改善經營狀況。人人樂方面曾向粉巷財經透露，目前公司正在對西安區域的門店進行梳理，進而布局新業態，籌謀轉型升級。

接下來，曲江系將如何打通資源，能否帶給人人樂提振業績更大的動能，有待觀察。