專訪中原地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)劉淵：人口、資金成影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的短期因素

每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

2020年的房地產(chǎn)市場(chǎng)注定不同尋常。當(dāng)前多地全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走出了疫情影響，甚至熱點(diǎn)城市迅速反彈并超越往年，這些城市有著什么樣的特點(diǎn)？房住不炒如何繼續(xù)落地？

中原地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)劉淵日前接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時(shí)指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)曾經(jīng)“短期看庫(kù)存，中期看土地，長(zhǎng)期看人口”，但是從最近兩年開(kāi)始，人口這一長(zhǎng)期因素變成了短期因素，和城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)一同成為影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的重要因素。

從長(zhǎng)期看人口到“短期看人口”

“今年市場(chǎng)雖然看起來(lái)有很多出人意料的地方，但是分析之后都能夠找到市場(chǎng)基本面的這些邏輯。”劉淵提出。

最簡(jiǎn)單的基本面就是供應(yīng)和需求，比如今年表現(xiàn)非常好的城市，深圳和杭州，兩個(gè)城市共同特點(diǎn)就是新房的供應(yīng)量有限，但需求量非常大，需求量的來(lái)源一個(gè)是人，一個(gè)是錢(qián)。

根據(jù)政府公報(bào)，2019年杭州市常住人口凈增長(zhǎng)55.4萬(wàn)、深圳凈增長(zhǎng)41.22萬(wàn)人。“這兩個(gè)城市最大的共同點(diǎn)就是人口數(shù)量增長(zhǎng)強(qiáng)勁。增加的人口都是有購(gòu)房資格的，意味著新房需求量激增，但新房市場(chǎng)一年的供應(yīng)量有限，就產(chǎn)生了供求不平衡。”

人口成了區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大支撐。劉淵說(shuō)，2015年前后曾有這樣的觀點(diǎn)：短期看庫(kù)存，中期看土地，長(zhǎng)期看人口。人口因素本應(yīng)該是一個(gè)長(zhǎng)期影響市場(chǎng)的因素，因?yàn)橐话闱闆r下人的數(shù)量不會(huì)有巨大的變化，但從最近兩年開(kāi)始，長(zhǎng)期因素變成了一個(gè)短期因素——很多城市提供了很多吸引人才落戶的政策，降低了人才落戶門(mén)檻。吸引外來(lái)人口落戶能夠短期改變城市的人口，從而對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生很大的影響。”

從這個(gè)角度看，能夠吸引人才繼續(xù)流入、且保持比較高增速的城市，全國(guó)其實(shí)也就10個(gè)左右。全國(guó)300多個(gè)地級(jí)市、600多個(gè)縣級(jí)市，再往后就是人口不增長(zhǎng)或者說(shuō)凈流出了，這也是我們南北分化很?chē)?yán)重的主要原因。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，1～11月東部地區(qū)商品房銷售額8.3萬(wàn)億元，中部地區(qū)2.99萬(wàn)億元、而東北地區(qū)僅為0.5萬(wàn)億元，市場(chǎng)明顯呈現(xiàn)不平衡發(fā)展。

對(duì)此，劉淵分析，東北地區(qū)乃至整個(gè)北方，大多數(shù)城市仍然呈現(xiàn)人口凈流出，而南方尤其是長(zhǎng)三角和珠三角城市群還是人口持續(xù)流入，這個(gè)是一個(gè)市場(chǎng)分化的基礎(chǔ)。

經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定城市發(fā)展?jié)摿?/h2>

另一方面，“錢(qián)”隨著人口而流動(dòng)，錢(qián)從何來(lái)？

“除了人才流動(dòng)本身帶來(lái)的購(gòu)買(mǎi)力之外，還有一個(gè)是金融投資的影響，像深圳市場(chǎng)表現(xiàn)非常火，很多熱議的話題就是‘經(jīng)營(yíng)貸’。深圳在所有的城市中，確實(shí)信貸比較寬松靈活，不排除有一部分錢(qián)是流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的，這里人和錢(qián)兩個(gè)因素疊加，就是深圳今年市場(chǎng)火熱的原因。”劉淵說(shuō)。

從中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的典型城市住宅成交價(jià)格變化可以看出，自2016年以來(lái)，上海、深圳、北京就成為房?jī)r(jià)第一梯隊(duì)，始終領(lǐng)先于廣州、天津、重慶等重點(diǎn)城市。

劉淵分析說(shuō)，“我們更多時(shí)候是從城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)判斷這個(gè)城市能不能提供當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力支撐，其實(shí)就是看不同城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。”

長(zhǎng)三角和珠三角這兩大城市群，畢竟本身產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較好，能夠提供比較多的高質(zhì)量職位，這也是為什么這兩個(gè)城市群能夠繼續(xù)吸引人口流入的一個(gè)基礎(chǔ)，雖然這兩個(gè)城市群房?jī)r(jià)相對(duì)來(lái)說(shuō)是高過(guò)全國(guó)很多區(qū)域的。

與新房相比，二手房往往更能反應(yīng)城市的購(gòu)買(mǎi)力和認(rèn)可度。其中更先于成交價(jià)格、具有晴雨表作用的是“報(bào)價(jià)指數(shù)”即掛牌價(jià)格，這個(gè)報(bào)價(jià)通常會(huì)領(lǐng)先于價(jià)格1～2個(gè)月時(shí)間。

從數(shù)據(jù)上看，深圳在2020年1～3月出現(xiàn)過(guò)一輪報(bào)價(jià)異動(dòng)，隨后二手房成交價(jià)格自5月開(kāi)始加速上揚(yáng)至今；上海則經(jīng)歷了2月的報(bào)價(jià)回調(diào)之后，從5月開(kāi)始重回上升通道，成交價(jià)格也開(kāi)始緩慢上漲。

劉淵指出，“值得注意的是，11月上海二手房成交量已達(dá)4年新高，在此之前的高位是在2016年的7～8月。最新的一周報(bào)價(jià)指數(shù)也到了4年最高位59%，而歷史最高的報(bào)價(jià)指數(shù)發(fā)生在2016年初的83%，相當(dāng)于今年年初的深圳。”

“其實(shí)最近兩年深圳的二手報(bào)價(jià)指數(shù)一直明顯高過(guò)其他城市，上海今年報(bào)價(jià)只是從年初到現(xiàn)在一路漲到和深圳接近，而深圳因?yàn)楹芏嗾哒{(diào)整有些起伏，比年初跌了一點(diǎn)。”他進(jìn)一步解釋。

房住不炒之下，上海市場(chǎng)仍然表現(xiàn)出色，也有很多方面原因。

“上海市場(chǎng)一直很平穩(wěn)，但市場(chǎng)需求尤其是改善型需求的數(shù)量還是比較大。2020年新房市場(chǎng)上預(yù)售價(jià)格的審批稍有放寬，很多單價(jià)10萬(wàn)+的項(xiàng)目能夠順利拿到預(yù)售證，加之土地市場(chǎng)火熱，一些高價(jià)地塊頻出，都帶動(dòng)了市場(chǎng)預(yù)期，導(dǎo)致成交量開(kāi)始回升，二手房?jī)r(jià)格趨勢(shì)也開(kāi)始上行。

租售比下滑值得重視

房?jī)r(jià)一路走高的同時(shí)，我國(guó)重點(diǎn)城市的租售比遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離國(guó)際合理區(qū)間1:300～1:200，成為買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)和租房市場(chǎng)之間的矛盾體現(xiàn)。

“大家對(duì)租金的重視程度不夠。”劉淵坦言，“過(guò)去兩年的租金一直在緩慢下降，但房?jī)r(jià)卻在上漲，其實(shí)并不正常。按照中原地產(chǎn)的二手住宅租金指數(shù)來(lái)看，最近兩年的租金最高點(diǎn)是2018年9、10月份，之后租金就開(kāi)始緩慢下行。”

一方面2018年的租金上漲幅度較大，彼時(shí)市場(chǎng)上也有過(guò)一輪關(guān)于長(zhǎng)租公寓企業(yè)推高租金的爭(zhēng)論，與之相比近年來(lái)房租出現(xiàn)了一定程度的跌幅。

“另一方面疫情對(duì)市場(chǎng)其實(shí)還是有很大的影響，相比于房?jī)r(jià)，更多地反映在租賃上。很多租房人群的收入是受影響的，對(duì)住房需求的變化傳導(dǎo)到市場(chǎng)，租金回報(bào)率就出現(xiàn)了下降。”

“所有城市中下降最快的是深圳，但深圳租金回報(bào)率下降的主要原因是房?jī)r(jià)快速上漲，租金下降的速度比較緩慢，租金回報(bào)率就一下子降至約1.1，并且這是一個(gè)‘毛’的概念，不含稅費(fèi)、維修保養(yǎng)成本、空置率，如果把這些全部都算上去，真實(shí)的租金回報(bào)率可能是負(fù)的。租金回報(bào)相對(duì)比較穩(wěn)定的是上海，從租售比或者租金回報(bào)的角度來(lái)看，上海還是可以的，但接下去上海的房?jī)r(jià)可能會(huì)有向上趨勢(shì)。”

大多數(shù)城市不存在“投機(jī)”機(jī)會(huì)

對(duì)于在房?jī)r(jià)波動(dòng)之下摩拳擦掌的群體，劉淵表示，希望在目前市場(chǎng)環(huán)境下重復(fù)2015年到2017年這樣一次房?jī)r(jià)大漲然后投資獲益的機(jī)會(huì)，其實(shí)是不太現(xiàn)實(shí)的。深圳已經(jīng)陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，杭州、南京、寧波等地市場(chǎng)出現(xiàn)上行趨勢(shì)之時(shí)政策就開(kāi)始收緊。在這種情況下，個(gè)人投資炒作不可取，而且也確實(shí)沒(méi)有這樣一個(gè)空間。”

從城市層面來(lái)看，仍會(huì)有一些城市保持今年的熱度，劉淵認(rèn)為，杭州就是一個(gè)典型代表。

“今年前10個(gè)月杭州的大學(xué)生落戶數(shù)量已經(jīng)超過(guò)去年全年，并且人才的落戶數(shù)量還是保持高速增長(zhǎng)。雖然杭州也出臺(tái)了一些限制政策，但實(shí)實(shí)在在的外來(lái)大學(xué)生的數(shù)量增長(zhǎng)，會(huì)給明年的市場(chǎng)需求提供非常強(qiáng)烈的支撐。”

“對(duì)于深圳而言，盡管基本面仍然很好，但會(huì)面臨越來(lái)越嚴(yán)的政策限制，比如落戶政策、社保要求，并且信貸方面也開(kāi)始收緊，不排除未來(lái)還會(huì)有更多限制性。”

而對(duì)于強(qiáng)二線城市，例如成都、南京、珠海、中山等，之前經(jīng)歷過(guò)比較充分的調(diào)整，特別是中山和珠海前兩年成交量下跌充分，可能出現(xiàn)觸底回升。這些城市未來(lái)機(jī)會(huì)會(huì)比較好些。

“但如果只是從投資角度看，全國(guó)大多數(shù)城市并不存在所謂的‘投機(jī)’機(jī)會(huì)。即便少數(shù)比較好的市場(chǎng)，也會(huì)面臨一個(gè)非常嚴(yán)的政策環(huán)境。”

封面圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)