中國銀河維持房地產行業推薦評級：5月銷售熱度環比微降，首批土拍城市熱度分化

每經AI快訊，中國銀河06月07日發布研報稱：維持房地產行業推薦評級。

5月市場銷售熱度較上月降溫：2021年5月，30城新房銷面積同比增速15.09%，環比增速為-1.83%。分一二三線城市來看，同比方面，5月單月一、二、三線成交面積增量分別為2.5%/31.00%/0.52%，增幅較4月顯著下降；環比方面，一、二、三線增速分別為-19.03%/-0.14%/8.27%，一、二線城市成交面積收縮態勢持續，環比下跌，相比之下，三線城市活躍度提升。

去化周期連續3個月下行，處于四年來低水平：截至2021年5月，十大城市的存銷比為8.24，較上月-1.33，在持續的高銷售下，去化周期環比-13.90%，同比-32.46%，穩定在2017年以來的較低水平。分線來看，一、二線城市存銷比分別為7.75、8.54，分別較上月-0.51、-1.91，一線城市去化周期顯著低于二線城市，在信貸政策收縮和各城不斷升級購房政策等背景下，市場后續可能出現降溫趨勢，存銷比反彈。

理性看待土地出讓收入劃轉稅務部門征收的影響：2021年6月4日，4部門聯合發文，要求將國有土地使用權出讓收入等4項非稅收收入劃轉稅務部門征收。我們認為該政策對土地出讓金的影響主要是征管工作職能的劃轉，不改變資金的分配格局，不宜過度解讀。該政策有利于中央政府對土地出讓金更為及時準確和直接的了解，后期分配機制值得關注。

首批土地集中出讓密集進行，長效進一步完善：全國共22城執行集中供地制度，截至5月31日已有15城土拍落幕。至5月31日，2021年15城首批供地平均溢價率為17.50%，較2020年全年年均水平+4.06pct。目前集中出讓結果呈現出熱度分化，供需兩端共促高溢價的局面。

LPR連續13期持平，估值處于歷史低位，修復空間大：5月20日，全國銀行間同業拆借中心公布，1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，連續13期持平。5月我國首套房貸利率為5.33%，較上月上漲2BP。截至2021年5月30日，房地產行業PE(TTM)為7.9X，低于1年移動均值8.4X，低于3年移動均值9.1X，房地產行業PB（整體法）為1.0X，板塊估值仍處于10以來的底部區域，未來修復空間較大。

投資建議：我們看好行業當前的配置價值。政策方面已形成完整閉環，從土地端、房企以及銀行三個維度對房地產市場的穩定進行監測和調控，有利于板塊估值修復。長效機制的不斷完善推進有利于行業平穩健康發展大環境的形成，行業集中度提升邏輯不斷得到強化；物業管理行業全面迎來黃金時代，萬億級市場空間助飛躍，多重政策利好進一步打開行業空間。目前行業正處于快速擴張階段，科技賦能加速行業發展，頭部公司全國化布局趨勢已現。我們建議關注優質住宅開發行業龍頭股：萬科A、保利地產、新城控股；物業龍頭招商積余、新大正；經紀服務行業標的我愛我家。

風險提示：行業面臨經濟及行業下行壓力的風險，銷售超預期下行的風險，政策調控不確定性的風險。

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(記者 蔡鼎)

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