東莞樓市“銀十”分化顯著：有項目開盤“日光”，有樓盤去化率不到一成

每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜魏文藝    

經歷了失色的“金九”后，進入“銀十”的東莞樓市正在上演“兩極分化”。

《每日經濟新聞》記者統計發現，10月份東莞有近20個新盤項目排隊入市，其中包括奧園翡翠瀾灣、碧桂園云樾半島、新城御瓏公館、深業松湖云城、中海松湖林語、康華云溪和未來之光等熱門區域樓盤。

不過，從目前已經開售樓盤的成交情況來看，東莞樓市呈現出顯著的“冷熱不均”態勢：有的樓盤目開盤“日光”；也有樓盤成交慘淡，去化率甚至不到一成。

開盤“日光”VS去化率僅8%

在傳統銷售旺季的“金九”，東莞樓市的表現遠低于預期。

據合富研究院數據，東莞9月新建商品住宅供應約4200套，環比下降約2%，同比下降約四成；網簽約2464套，環比下降約4%，同比下降約六成；網簽均價約26800元/平方米，同比上漲約7.9%，環比持平。

進入10月，東莞近20個新盤項目排隊入市。

10月13日，位于東莞松山湖的深業松湖云誠項目開盤，共推出297套房源，開盤兩小時即全部售罄，認籌人數達666人。

據《每日經濟新聞》記者了解，深業松湖云誠項目均價為4.4萬-4.8萬元/平方米，這個價位在東莞已經相當高，甚至與深圳龍崗和坪山部分項目的價格接近。如深圳龍崗的保利勤達城項目單價為4.25萬元/平方米，坪山的龍光玖譽雅筑項目單價為4.2萬元/平方米。

數據來源：東莞市住房和城鄉建設局

但東莞的其他大多數樓盤的表現就沒深業松湖云項目這么幸運。

如世城悅湖花園，是位于東莞鳳崗的第一梯隊的純新盤項目，當初備案時就因為“高價”問題成為市場討論的焦點。該項目于9月28日拿到預售證，共推出372套房源，備案價為3.8萬元/平方米，開盤時整體單價為3.4萬-4.2萬元/平方米。

據中原地產研究院監測的數據，世城悅湖花園首推僅成交31套，去化率僅8%。其中消耗客戶61%來自項目所在的鳳崗，來自隔壁深圳龍崗的客戶占比為28%。

此外，東莞鳳崗其他項目的成交情況也不盡如人意，去化率最高的項目也只有48%。

另據東莞天為研究中心數據，今年前9月，東莞樓市的供應和成交情況同比去年下滑明顯，前三季度住宅供應量為1.16萬套，而去年同期約為2萬套，同比下滑超四成。

市場行情的轉冷，使得東莞中介“帶客看房”的心情變得更為迫切。

東莞鳳崗的一位房地產中介向《每日經濟新聞》記者表示，“我們樓盤就在深圳大外環高速路口出口附近，交通很方便，到深圳的龍華、福田、南山都很近，您要是方便過來的話我們可以派車來接，到時還會給您準備一個‘看房獎勵’。”

該中介告訴記者，他們公司為鼓勵中介帶意向購房者來案場看房設置了“看房獎”，一般都是贈送大米、糧油、柚子之類的小禮物，想以此來帶動案場看房的熱度。

數據來源：東莞天為研究中心

“去鳳崗買房的大多還是深圳客，東莞本地人并不多。這個地方的產業要比松山湖片區和濱海片區差遠了，購房者主要就是看中臨深以及未來與深圳公共交通的預期，包括地鐵延長線和外環告訴等。但從去年7月起，東莞的二手房就被納入了限購范圍，要求提供社保證明，相當于也是給鳳崗關上了一扇窗，深圳客受到限制，看房的人自然也就少了。”一位對珠三角區域樓市有過多年調研的業內人士告訴《每日經濟新聞》記者。

中介下架超過指導價房源

10月8日，東莞發布了《關于建立二手住房交易參考價格發布機制的通知》，并公布了全市218個二手住宅小區的交易參考價格。

據《每日經濟新聞》記者了解，目前東莞部分二手房平臺掛牌的房源價格已與指導價基本保持一致，高于指導價的歷史成交房源被屏蔽或直接調至參考價。

“現在我們已經把掛牌價高于指導價的房源全部進行下架處理了，您現在要在東莞買二手房的話，基本不用擔心業主集體調價的問題。您可以跟我說下預算，我向您推薦下高性價比的房子。”東莞貝殼找房一A級門店的房地產經紀人向記者說道。

來源：東莞市住房和城鄉建設局網站

對于目前東莞房地產市場的特質，廣東省住房政策研究中心專家李宇嘉告訴《每日經濟新聞》記者，“東莞今年之所以會出現成交顯著下滑的情況，并不是因為東莞樓市不火熱，而是新增供應量少。東莞新房的在售庫存在全國熱點城市中是最低的，只有4個月。如果新房供應不足，就會導致部分需求溢向二手房市場。但如果二手房市場火熱，又會帶來新房價格的上漲，因為有價差。所以，國慶大假后東莞及時出臺了二手房指導價的政策。”

“東莞的做法只是之前廣州、成都、西安等地相關政策的延伸，本質上都是為了對交易活躍樓盤的二手房價格進行指導，未來指導的區域極有可能不斷擴展。”李宇嘉進一步指出，各個熱點城市推出二手房參考指導價是必然趨勢，有利于那些房地產過熱城市逐步走向穩定，同時也是在維護供應市場基礎秩序。

對于第四季度東莞樓市的展望，合富研究院在報告中指出，隨著東莞政策、信貸連環收緊，預期四季度房地產市場仍將延續上半場的冷淡，市場整體將回歸平穩，或有小幅調整。

據記者不完全統計，東莞第四季度將有超過30個項目入市，其中松山湖片區最多達8個項目，臨深片區以6個項目緊隨其后，房價最低的東部片區僅有3盤。其中，中海松湖林語、萬科未來之光、碧桂園云樾半島等均是關注度較高的熱點樓盤。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網-500077874