中國(guó)銀河證券維持房地產(chǎn)行業(yè)推薦評(píng)級(jí)：事實(shí)的驗(yàn)證與預(yù)期的催化，估值修復(fù)行情開(kāi)啟

每經(jīng)AI快訊，中國(guó)銀河11月12日發(fā)布研報(bào)稱(chēng)：給予房地產(chǎn)推薦（維持）評(píng)級(jí)。

按揭貸款投放加速，房貸利率環(huán)比下降，銷(xiāo)售恢復(fù)指日可待：11月10日，央行發(fā)布2021年10月個(gè)人住房貸款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2021年10月末，個(gè)人住房貸款余額37.7萬(wàn)億元，當(dāng)月增加3481億元，較9月多增1013億元。之前市場(chǎng)對(duì)按揭貸款投放的節(jié)奏存在疑慮，昨日發(fā)布的數(shù)據(jù)驗(yàn)證了按揭投放加速的事實(shí)，我們預(yù)計(jì)后續(xù)按揭貸款投放將繼續(xù)加速，支持合理住房需求。10月貝殼研究院監(jiān)測(cè)的90城主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調(diào)1個(gè)基點(diǎn)，為年內(nèi)首次環(huán)比下降，我們預(yù)計(jì)之后下調(diào)房貸利率的城市將繼續(xù)增加。按揭加速和房貸利率下行將形成共振，住房合理需求得到支持，但購(gòu)房者預(yù)期的修復(fù)還需要時(shí)間，年末銷(xiāo)售仍有壓力，預(yù)計(jì)明年一、二季度可以看到銷(xiāo)售回暖。

近期針對(duì)房企的座談會(huì)頻頻召開(kāi)，房企融資受到多方關(guān)注，房企信貸投放將回到正軌：近期座談會(huì)的核心討論問(wèn)題為房企信貸的投放，主要目的是防范金融風(fēng)險(xiǎn)和化解房企資金鏈緊張的局面，目前房企在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)債已經(jīng)得到支持，保利發(fā)展今日發(fā)布擬在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行20億中期票據(jù)，預(yù)計(jì)后續(xù)銀行對(duì)房企信貸的投放也將加速，對(duì)之前風(fēng)險(xiǎn)偏好過(guò)度收縮的行為進(jìn)行矯正。根據(jù)我們之前的測(cè)算，行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)較為健康，個(gè)別房企的信用風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)蔓延至整個(gè)行業(yè)（詳見(jiàn)10月15日的深度報(bào)告《房企風(fēng)險(xiǎn)暴露之前是否有跡可循？-房企信用風(fēng)險(xiǎn)分析及未來(lái)政策推演》），我們認(rèn)為房企的資金鏈最緊張的時(shí)段即將過(guò)去，但信用的修復(fù)還需要時(shí)間，供給側(cè)出清的階段是艱難的，但出清后的格局重塑是充滿(mǎn)希望的，集中度提升的速度將加快。

各地“因城施策”，“限漲”、“限跌”并行：地方層面，目前多地出臺(tái)房地產(chǎn)扶持政策，涉及公積金貸款放寬、城市出臺(tái)補(bǔ)貼政策、規(guī)范房?jī)r(jià)波動(dòng)、預(yù)售機(jī)制調(diào)整等內(nèi)容，意圖維護(hù)市場(chǎng)的穩(wěn)定。我們認(rèn)為“房住不炒”的主基調(diào)依舊不會(huì)松動(dòng)，但剛性需求的釋放是得到支持的，地方庫(kù)存壓力較大的城市將跟進(jìn)哈爾濱，出臺(tái)相關(guān)政策促進(jìn)需求的釋放，未來(lái)“限漲”和“限跌”將并行。

投資建議：政策底、市場(chǎng)底已過(guò)，基本面即將走出底部，估值修復(fù)行情開(kāi)啟：目前掣肘行業(yè)的兩大問(wèn)題：銷(xiāo)售和融資迎來(lái)政策改善，銷(xiāo)售恢復(fù)和信用修復(fù)在政策的催化下逐漸開(kāi)啟。行業(yè)目前的估值和倉(cāng)位均處于歷史最低水平，短期是估值修復(fù)的邏輯，中長(zhǎng)期來(lái)看，行業(yè)周期性減弱的推動(dòng)下，房企盈利的穩(wěn)定性將增強(qiáng)，平臺(tái)型內(nèi)功深厚的房企將享有估值溢價(jià)。同時(shí)，物管仍是黃金賽道，在房企風(fēng)險(xiǎn)出清后及政策的催化下彈性更強(qiáng)。我們建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)住宅開(kāi)發(fā)行業(yè)龍頭股：萬(wàn)科A（000002）、保利地產(chǎn)（600048）、金地集團(tuán)（600383）、新城控股（601155）、金科股份（000656），以及優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理公司：金科服務(wù)（9666.HK）、旭輝永升服務(wù)（1995.HK）、新大正（002968）。

風(fēng)險(xiǎn)提示：風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)酵超預(yù)期、融資環(huán)境改善不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。

每經(jīng)頭條（nbdtoutiao）——“管好不管死” 多地預(yù)售資金監(jiān)管緊急升級(jí)：爛尾樓會(huì)消失嗎？

(記者 王曉波)

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