蘇州第三輪集中供地有新特點(diǎn) 外資進(jìn)場是撿漏還是回暖信號(hào)？

每經(jīng)記者｜吳若凡    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

11月26日，持續(xù)3天的蘇州第三輪集中供地落下帷幕，蘇州今年土拍已全部結(jié)束。蘇州此輪共拍出23宗地塊，累計(jì)成交金額401.88億元，僅2宗地塊有溢價(jià)，最高溢價(jià)率7.01%。

值得注意的是，本輪土拍出現(xiàn)了外資企業(yè)。在民營企業(yè)紛紛退場，國字頭唱主角的當(dāng)下，外資企業(yè)的出現(xiàn)讓低迷的土地市場出現(xiàn)了一絲波瀾。

民企心有余而力不足

蘇州在本輪土拍中拿出了全年“壓箱底”的地塊，地段條件優(yōu)秀、基本素質(zhì)較高，但從結(jié)果來看，相較于前兩次土拍，本次集中土拍熱度明顯降低。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，此次蘇州集中供地在第二批集中供地的周期內(nèi)，行業(yè)融資環(huán)境逐步惡化，加之銷售回款的“雪上加霜”，企業(yè)尤其民營企業(yè)的資金壓力與日俱增。

張波表示，雖然近期房地產(chǎn)信貸端政策有所調(diào)整，但民營企業(yè)的融資端口仍未放松，加之項(xiàng)目回款速度并未有效加快，房企資金端仍然高度緊張。在此背景下，大批民營企業(yè)不得不暫緩?fù)顿Y，不參與第二批集中供地，拍地積極性普遍不高。

因此，第二批集中供地中，國企、中小規(guī)模房企一躍成為成交主力，基本顛覆了第一批集中供地的競爭格局。

來自億翰智庫的數(shù)據(jù)顯示，第二批集中供地中，國企拿地金額、建面占比均超過45%，較第一批上升20個(gè)百分點(diǎn)以上。

具體來看，國央企拿地金額、建面占比分別達(dá)76%、68%。與此相對，民企拿地力度大幅下降，拿地金額、建面占比大幅下降至25%、34%。

另一方面，分城市看，國央企在絕大部分城市均處上風(fēng)，其中在14城拿地金額占比超過70%，在北京、廣州、深圳三城更是達(dá)到90%及以上。

張波認(rèn)為，之所以沒有民企的身影，不是他們不想拿地，而是缺錢。今年以來，開發(fā)商銷售節(jié)奏總體偏慢，相應(yīng)的現(xiàn)金回流也慢，而回流的資金一方面被拿去還舊債，另一方面是支付工程款。正常來看，這些地塊如果放在去年底和今年初，有可能會(huì)達(dá)到溢價(jià)率上限。

張波表示，當(dāng)下蘇州樓市除了少數(shù)板塊外，絕大多數(shù)板塊的新房和二手房都進(jìn)入了買方市場，像本批次供地的大部分板塊就處于高庫存、去化速度一般的狀態(tài)。

外資撿漏

在缺少選手的情況下，此輪土拍成了少數(shù)房企的一次撿漏機(jī)會(huì)。

前有高盛組團(tuán)抄底中國房企債券，后有外資抄底地塊。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，本輪蘇州土拍中，位于蘇州相城高鐵新城板塊的蘇地2021-WG-64號(hào)地塊由和寶（南通）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（大和房屋）以25.46億元競得，成交樓面價(jià)約14266元/平方米，溢價(jià)率0%。

據(jù)悉，和寶（南通）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為外國法人獨(dú)資的有限責(zé)任公司，投資方是日本大和房屋工業(yè)株式會(huì)社，為日本最大的住宅開發(fā)商，世界500強(qiáng)企業(yè)，2020年度集團(tuán)總營業(yè)額為4兆1267億日元。

而就在上周，11月17日，鐵獅門牽頭以50.9億元拿下上海長寧區(qū)地塊，項(xiàng)目總面積超過16.3萬平方米，位于成熟的上海虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)中心位置，包括甲級寫字樓和高端商業(yè)設(shè)施。鐵獅門方面稱，該項(xiàng)目將被打造綠色可持續(xù)發(fā)展的世界級綜合體項(xiàng)目。

外資進(jìn)入中國拿地，是否意味著樓市轉(zhuǎn)暖了？

眼下，境內(nèi)融資正在松動(dòng)，樓市最艱難的時(shí)刻似乎要過去了。當(dāng)然，這其中最難的，還是改變購房者的預(yù)期。除非是力度足夠強(qiáng)的政策出臺(tái)（比如降準(zhǔn)降息，或者部分城市放松限購），否則這種買和賣的僵持還會(huì)繼續(xù)下去。

封面圖片來源：視覺中國