中國銀河維持房地產推薦評級：銷售同、環比均改善，一行兩會釋放積極信號

每經AI快訊，中國銀河12月06日發布研報稱：維持房地產推薦評級。

11月銷售同比降幅收窄、環比回正，城市銷售分化明顯：2021年11月，30城新房銷售面積同比增速-20.08%，環比增速為14.19%。分一二三線城市來看，同比方面，11月一、二、三線成交面積增量分別為-13.63%/-10.87%/-37.85%；環比方面，一、二、三線增速分別為12.06%/25.35%/-1.13%。我們認為隨著房貸回歸合理投放，部分城市購房政策有所松動，12月市場銷售將繼續修復，但由于受到行業風險事件尚未出清、房地產稅試點細則尚未出臺等因素的影響，未來銷售修復的速度將較以往慢一些。

去化周期持續上行，處于四年內較高位：十大城市的存銷比18.24，較上月+5.21，去化周期環比+81.85%，同比+39.98%，市場銷售低迷，去化周期持續上行，已處于2017年以來的較高水平。其中一、二線城市存銷比分別為12.21、19.09，分別較上月+3.08、+2.06。

二輪土拍落幕，民企拿地收縮，第三批土拍規則放松：22個重點城市第二批土拍與11月底收官，平均溢價率為4.0%，較2020年平均溢價率-6.88pct，較首批平均溢價率-11.27pct，整體熱度下降。在第二輪土拍中，中央、地方性國企拿地活躍，權益面積占總面積比重及權益金額占總金額比重分別為74.08%、84.32%，分別較首批增長15.97pct和25.40pct。國企和民企拿地數量都出現了收縮，本輪土拍國企控場，國企拍地數量占比增長至77.90%，較第一輪提高19.58pct。綜合前兩批集中供地來看，房企拿地呈現出“國增民減”的整體特征。11月第三批土拍已陸續開展，從目前已發布的公告來看，部分城市放寬競拍規則，下調保證金比例，本輪競拍門檻邊際放松。

一行兩會傳遞積極信號，從供需兩側托底市場：一行兩會集中對房地產行業及恒大問題進行全面和詳細的表態，關于需求層面，銀保監會本次新增強調了“重點滿足改善型住房按揭需求”，之前的表態中主要集中于對首套房的信貸支持，上次對改善性住房的表述還要追溯到2015年3月的政府工作報告。預計之后對首套和改善型住房的首付比例、利率、放寬周期等政策進行調整，有助于提振市場整體的需求。關于融資層面，兩會表示“合理發放房地產開發貸款、并購貸款，支持房地產企業合理正常融資”，房企信貸環境逐步改善，并且房企之間并購活動將增多，加速行業優勝劣汰，行業格局將進一步優化。

投資建議：當前市場處于“基本面底部區域”+“政策底”的組合，政策不斷釋放積極信號，供需兩側信貸環境逐步改善，根據以往經驗，政策對板塊估值彈性的影響大于業績，板塊估值一般在基本面處于底部區域開始抬升。行業在風險事件暴露過程中加速優勝劣汰，行業格局重塑利好國企和具有護城河的優質民企。我們建議關注優質住宅開發行業龍頭股：萬科A（000002）、保利地產（600048）、金地集團（600383）、招商蛇口（001979）、新城控股（601155）、金科股份（000656）建議關注優質物業管理公司：旭輝永升服務（1995.HK）、金科服務（9666.HK）、新大正（002968）、招商積余（001914）。

風險提示：風險事件發酵超預期、融資環境改善不及預期的風險。

每經頭條（nbdtoutiao）——中概股“一夜驚魂”，證監會表態！大跌后是危還是機？頂級機構深度解讀……

(記者 蔡鼎)

免責聲明：本文內容與數據僅供參考，不構成投資建議，使用前核實。據此操作，風險自擔。