每經(jīng)品房｜北京誕生今年第4個“百億樓盤”！單價10萬元+項目多維度PK，誰更具價值？

每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

近日，《每日經(jīng)濟新聞》聯(lián)合中指研究院推出的《每經(jīng)·中國重點城市最熱銷的150個項目》顯示，11月北京又誕生一個“百億樓盤”——金隅鳳棲家園，這也使得今年1-11月北京銷售額破百億元的樓盤達到4個。

具體來看，金隅鳳棲家園以124.77億元的累計銷售額沖上冠軍位置，海淀幸福里、譽天下和奧森ONE分別以累計銷售額121.52億元、111.11億元和106.29億元排在第二至四位。

至此，今年前11月全國15個重點城市共產(chǎn)生7個“百億樓盤”，北京獨占4個。

每經(jīng)AI品房小程序顯示，這4個項目分布于北京海淀、順義和昌平，其中金隅鳳棲家園為共有產(chǎn)權(quán)房項目，奧森ONE為限競房項目，均價均在10萬元/平方米以下；譽天下為別墅項目，單價及總價均遠超其余三個。

與上海、深圳等城市不同的是，由于供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響，北京銷售額最高的項目單價多集中于10萬元以下，而在榜單上排名第7位的融創(chuàng)香山壹號院項目，據(jù)第三方平臺顯示，其開盤均價為11.2萬元/平方米。

從榜單情況來看，北京的高價項目在地段、區(qū)位、品質(zhì)上均占據(jù)了較大優(yōu)勢。那么，未來這些單價10萬元+項目走勢如何？每經(jīng)AI品房小程序從中選取西釣魚臺•御璽和北京壹號院兩個項目，從多個維度進行詳細(xì)解讀。

計劃本月交付的西釣魚臺•御璽項目位于海淀區(qū)靠近西三環(huán)區(qū)域，由北京御水苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，主打精裝修改善型需求，2019年開盤價格為117500元/平方米，物業(yè)費9.98元/平方米•月。

每經(jīng)AI品房小程序?qū)ζ溥M行了11個維度的大數(shù)據(jù)測評后，得出其當(dāng)前估值參考價為122586元/平方米，比兩年前的開盤均價高出了5000元/平方米。

事實上，作為成熟板塊的改善型住宅，西釣魚臺•御璽周邊各類配套方面較為成熟。如醫(yī)療配置指數(shù)、購物配置指數(shù)分別達到9.3和8.4分（滿分為10分），人口居住密度適中（6.4分），通勤車速達到7.8分。

每經(jīng)AI品房小程序?qū)I(yè)版測算則給出了更為詳盡的數(shù)據(jù)，西釣魚臺•御璽周圍有5所小學(xué)，優(yōu)于41%的住宅小區(qū)；周邊共8所幼兒園，其中距離最近的僅345米，屬于海淀區(qū)內(nèi)的較優(yōu)區(qū)域。

來源：每經(jīng)AI品房小程序

稍有欠缺的是，西釣魚臺•御璽周邊公交配置處于海淀區(qū)中等水平，有公交車站16個、地鐵站1個（距西釣魚臺站438米），同樣處于同區(qū)中等水平。

周邊8座大小購物場所（中等商務(wù)密度），讓西釣魚臺•御璽周邊餐飲消費客單價達到122元，對比全國消費檔次指數(shù)1.3，即相當(dāng)于1-2線城市之間的水平，高出海淀區(qū)86%的住宅項目，屬于高檔消費區(qū)域。

基于以上數(shù)據(jù)的綜合分析，未來五年，西釣魚臺•御璽房價有望達到144536元/平方米，將跑贏海淀區(qū)71%的小區(qū)。

在朝陽區(qū)，北京壹號院項目是高價樓盤的代表之一，由融創(chuàng)恒裕房地產(chǎn)有限公司開發(fā)，目前第三方平臺上顯示的均價約為175000元/平方米左右，而每經(jīng)AI品房小程序?qū)υ擁椖康墓乐祬⒖純r為212976元/平方米。

并且在未來五年，北京壹號院房價漲幅與朝陽區(qū)整體漲幅趨同，將達到255500元/平方米。

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但從11個配套維度得分來看，北京壹號院與西釣魚臺•御璽相差并不大。那么，除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)品牌溢價外，還有哪些因素影響了這兩個樓盤的未來價格走勢？

將這兩個高價樓盤輸入每經(jīng)AI品房小程序進行“房產(chǎn)PK”可見，在購物配置、地鐵配置、幼教配置、購物配置上，兩個樓盤同樣得到五5星；公交方面，北京壹號院為1星，西釣魚臺•御璽為3星。

消費檔次上，北京壹號院比西釣魚臺•御璽更高，餐飲客單價達到159元，在朝陽區(qū)屬于前9%的水平。并且北京壹號院周邊年輕人口比例高于朝陽區(qū)43%的小區(qū)，而西釣魚臺•御璽則基本接近海淀區(qū)最低水平。

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從另一個關(guān)鍵性指標(biāo)“與周邊房價差”可見，北京壹號院已經(jīng)達到單價近20萬元的水平，與周邊樓盤價格相比高出132196元/平方米；而釣魚臺•御璽比周邊樓盤價格高出15031元/平方米，反映了該區(qū)域房價整體水平不如北京壹號院周邊區(qū)域。

在未來房價走勢方面，北京壹號院未來5年近4萬元/平方米差價（即19%漲幅）只能跑平朝陽區(qū)整體水平，西釣魚臺•御璽2.4萬元/平方米的差價（即20%漲幅）足以跑贏海淀區(qū)71%的小區(qū)。

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