廣州60億TOD項(xiàng)目“停工”調(diào)查：主體封頂三年半仍無法交付，“正在積極推進(jìn)重組復(fù)工”

每經(jīng)記者｜黃婉銀    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

一個(gè)曾被稱為“國(guó)內(nèi)首個(gè)TOD樞紐綜合體”、備受地方政府重視的項(xiàng)目，經(jīng)過9年時(shí)間漫長(zhǎng)的設(shè)計(jì)建設(shè)之路，在臨近完工交付之際卻屢屢傳來停擺消息。

公開資料顯示，凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)之初就被設(shè)定為廣州東部交通樞紐中心的重要部分，項(xiàng)目總投資逾60億元，融合了高鐵、地鐵、城際軌道、城市云軌等四大類型10條軌道交通，這也意味著項(xiàng)目的建設(shè)周期長(zhǎng)、建設(shè)難度大。

在2019年之前，凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目無論是在建設(shè)進(jìn)度還是招商工作上都在穩(wěn)步推進(jìn)，也與不少品牌商家達(dá)成意向合作。但此后，項(xiàng)目預(yù)計(jì)的完工時(shí)間不斷延后，同時(shí)面市的商辦產(chǎn)品去化也不理想。

2020年，部分商家與陸續(xù)終止和凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目公司廣州凱達(dá)爾投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱廣州凱達(dá)爾）的商鋪?zhàn)赓U合同。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目主體和外立面已經(jīng)基本建成，但建筑內(nèi)部多為毛坯狀態(tài)，進(jìn)入項(xiàng)目的各個(gè)出入口均已被封閉。項(xiàng)目營(yíng)銷中心已經(jīng)關(guān)閉多時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)僅有一臺(tái)小型挖掘機(jī)在泥土路上作業(yè)，此外并未看到其他施工設(shè)備和人員，

凱達(dá)爾方面在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，廣州市、區(qū)政府對(duì)凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目重組工作給予高度重視和支持，正在積極協(xié)同推進(jìn)市屬和區(qū)屬國(guó)企共同加入項(xiàng)目的重組和運(yùn)營(yíng)，重組完成后即可全面恢復(fù)施工。

 

曾是區(qū)域明星項(xiàng)目，如今卻屢屢停擺

2013年，廣州凱達(dá)爾以6.84億元的價(jià)格拿下廣州東部的增城新塘鎮(zhèn)群星村茅山地塊，距離廣州市中心約30公里，該地塊后來就建起了如今的凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目。

作為廣州東部交通樞紐中心的重要組成部分，凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)位于廣州東部交通樞紐中心南側(cè)，建筑總面積36萬平方米，由高260米46層的主塔樓(西塔)、高200米36層的副塔樓(東塔)、4層地下室以及8層裙樓組成，集大型購(gòu)物中心、寫字樓、五星級(jí)酒店、SOHO(小型辦公室)于一體。

凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)的穗莞深城際軌道新塘站已在運(yùn)營(yíng) 圖片來源：每經(jīng)記者 黃婉銀攝

這是一個(gè)備受地方政府重視的明星項(xiàng)目，被列為廣東省、廣州市、增城區(qū)三級(jí)政府重點(diǎn)工程，又被宣稱為“國(guó)內(nèi)首個(gè)TOD樞紐綜合體”。

從拿地至今已有8年時(shí)間，主體結(jié)構(gòu)封頂已有兩年時(shí)間，凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)正式交付使用的時(shí)限卻一再延期。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目主體和外立面已經(jīng)基本建成，但建筑內(nèi)部多為毛坯狀態(tài)，進(jìn)入項(xiàng)目的各個(gè)出入口均已被封閉。而項(xiàng)目包含的穗莞深城際軌道新塘站已經(jīng)在運(yùn)營(yíng)，并與已開通的地鐵13號(hào)線和預(yù)留的地鐵16號(hào)線無縫對(duì)接。

凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)營(yíng)銷中心出入口均已封閉  圖片來源：每經(jīng)記者 黃婉銀攝

根據(jù)凱達(dá)爾方面的表述，凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)投資總額逾60億元，匯集9大軌道交通，其中包括3條國(guó)家鐵路：廣深鐵路（已運(yùn)營(yíng)）、廣汕高鐵、京九高鐵支線；2條城際軌道：穗莞深城際軌道（已運(yùn)營(yíng)）、新白廣城際軌道；4條地鐵：廣州地鐵13號(hào)線（已運(yùn)營(yíng)）、16號(hào)線、28號(hào)線、20號(hào)線。另外，還將有比亞迪云軌從這里穿行。

在新塘站出站口旁邊，就是凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)的營(yíng)銷中心，記者走訪時(shí)看到，營(yíng)銷中心出入口都關(guān)著門，也不見燈光。營(yíng)銷中心門上張貼著一份落款為“凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)”的《通告》，內(nèi)容為“因項(xiàng)目消防驗(yàn)收相關(guān)工作所需，凱達(dá)爾國(guó)際廣場(chǎng)營(yíng)銷中心暫停對(duì)外開放。”

營(yíng)銷中心門口張貼的通告 圖片來源：每經(jīng)記者 黃婉銀攝

記者以購(gòu)房者身份從該項(xiàng)目的相關(guān)工作人員處了解到，營(yíng)銷中心的工作人員已經(jīng)全部撤掉，具體什么時(shí)候恢復(fù)還未接到通知，“項(xiàng)目現(xiàn)在就是暫停的情況”。

在凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)另一出入口，記者看到，商場(chǎng)一處附近還是黃棕色的泥土路面，有一臺(tái)小型挖掘機(jī)正在泥土路上作業(yè)，旁邊停了一輛渣土車。此外，周邊就再看不到其他施工設(shè)備或作業(yè)車，附近也未見有施工人員。

一臺(tái)小型挖掘機(jī)正在泥土路上作業(yè) 圖片來源：每經(jīng)記者 黃婉銀攝

商辦產(chǎn)品去化難，品牌商家陸續(xù)終止租約

在今年9月發(fā)布的《廣州市交通運(yùn)輸“十四五”規(guī)劃》中，廣州東部交通樞紐中心綜合體項(xiàng)目（凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)）的建設(shè)年限是2014-2021年，建設(shè)性質(zhì)為續(xù)建，總投資60億元，“十四五”期間投資4億元。

作為區(qū)域標(biāo)志性項(xiàng)目，又是交通樞紐，凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)也曾被新塘片區(qū)不少樓盤項(xiàng)目作為重點(diǎn)工程宣傳。2019年，凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)的辦公公寓產(chǎn)品入市銷售，當(dāng)時(shí)均價(jià)在3萬元/平方米。

凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)的規(guī)劃效果圖 圖片來源：每經(jīng)記者 黃婉銀攝

一位熟知新塘片區(qū)市場(chǎng)的中介人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，現(xiàn)在新塘片區(qū)部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格相比前兩年已經(jīng)出現(xiàn)部分回調(diào)，如有項(xiàng)目均價(jià)已從此前的3萬元/平方米降到了2.5萬元/平方米。“不過如果是靠近地鐵的項(xiàng)目確實(shí)比較貴，凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)附近一個(gè)住宅項(xiàng)目現(xiàn)在均價(jià)已經(jīng)接近3.8萬元。”

“在一手住宅項(xiàng)目較多的新塘片區(qū)，凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)的公寓銷售相對(duì)去化會(huì)比較困難。”一上述中介人士表示，本身公寓產(chǎn)品就不太好賣，在2019年新塘片區(qū)住宅也才買到3萬元/平方米。

記者從廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局了解到，凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)2019年獲取了辦公A西塔預(yù)售證，辦公產(chǎn)品共計(jì)712套批準(zhǔn)預(yù)售，已售總套數(shù)為105套。按此數(shù)據(jù)計(jì)算，這批預(yù)售產(chǎn)品的去化率僅14.75%。

據(jù)凱達(dá)爾方面的披露，凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目房源合計(jì)約2020套，含SOHO空間、寫字樓、商業(yè)及酒店。廣州凱達(dá)爾僅對(duì)SOHO空間及寫字樓予以銷售，商業(yè)及酒店計(jì)劃自持運(yùn)營(yíng)，不對(duì)外出售。

凱達(dá)爾對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的設(shè)想是，地鐵從凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)的負(fù)二樓通過，城軌從廣場(chǎng)的東西兩座塔樓的中間穿過，高鐵站則與廣場(chǎng)隔著一條馬路，通過空中連廊相連。軌道之上，匯集了凱達(dá)爾萬豪國(guó)際酒店、凱達(dá)爾購(gòu)物中心、SOHO空間、甲級(jí)寫字樓等四大業(yè)態(tài)，旅客的衣食住行需求基本都可以在這里得到滿足。

凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)的泥土路面 圖片來源：每經(jīng)記者 黃婉銀攝

從過往披露的信息來看，凱達(dá)爾方面的招商陣容頗為豪華。除了曾與萬豪國(guó)際酒店集團(tuán)、印力集團(tuán)舉行合作簽約儀式，在2018年的凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)封頂儀式上，還有包括蘋果數(shù)碼、華為、小米、微軟、麥當(dāng)勞、百勝、大家樂、紅星美凱龍、中影、周大福等在內(nèi)的300多家品牌代表出席。

但如今的廣州凱達(dá)爾正深陷多宗房屋租賃合同糾紛，原告方包括味千拉面、周生生、調(diào)色師等品牌公司，部分其涉及的租賃合同糾紛案件已經(jīng)有了判決書。

2021年9月的（2021）粵0118民初8420號(hào)顯示，廣州珅珅府餐飲管理有限責(zé)任公司（原告）與廣州凱達(dá)爾（被告）于2019年8月8日簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》，隨后雙方同意原合同于2020年10月14日提前終止，簽訂了《商鋪?zhàn)赓U合同之終止協(xié)議》。廣州凱達(dá)爾辯稱，“對(duì)原告主張退還的款項(xiàng)及利息均無異議，但因公司資金困難無力償還。”

一位也曾與廣州凱達(dá)爾簽訂意向合作的大型品牌相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，公司在2018年與廣州凱達(dá)爾就凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)達(dá)成相關(guān)意向合作，但因?yàn)橐庀虻南葲Q條件遲遲未達(dá)成，雙方也是在2020年就終止了合作。

項(xiàng)目建設(shè)難度極大，完工時(shí)間或不斷延后

“目前項(xiàng)目已完工93%，正在配合周邊市政道路建設(shè)施工和投入使用。”關(guān)于凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)目前的建設(shè)進(jìn)度，凱達(dá)爾方面如是回復(fù)。

2018年6月，凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)東區(qū)塔樓36層和西區(qū)塔樓46層封頂。根據(jù)“廣州增城發(fā)布”方面在當(dāng)時(shí)披露的信息，該項(xiàng)目東塔樓及裙樓部分目前正在建設(shè)外圍幕墻和進(jìn)行室內(nèi)裝修、機(jī)電安裝工程。8層裙樓為商業(yè)廣場(chǎng)，其外圍幕墻建設(shè)以及室內(nèi)裝修工程預(yù)計(jì)年底全部完成，2019年初可對(duì)外開放。2019年7月，又表示“預(yù)計(jì)裙樓商業(yè)部分在2019年12月前投產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”。

2020年6月，“廣州增城發(fā)布”又指出，廣州東部交通樞紐中心綜合體（凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)）明確將于今年內(nèi)竣工。“目前東區(qū)塔樓和西區(qū)塔樓均已封頂，進(jìn)度為西區(qū)塔樓建至46層（封頂），東區(qū)塔樓建至36層（封頂）。城際部分已完成并已通車。裙樓幕墻完成約99%；東區(qū)塔樓幕墻約完成99%；西區(qū)塔樓幕墻約完成58%；園林景觀工程完成60%；裙樓裝修完成約38%。”

今年6月，增城區(qū)官方回應(yīng)留言板關(guān)于凱達(dá)爾廣場(chǎng)是否因資金問題爛尾的疑問時(shí)表示，凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目東區(qū)塔樓、西區(qū)塔樓已封頂，幕墻整體完成95%以上，園林景觀工程完成約96%，項(xiàng)目暫未完工。

凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng) 圖片來源：每經(jīng)記者 黃婉銀攝

今年7月，中國(guó)華融資產(chǎn)管理股份有限公司就發(fā)布了廣州凱達(dá)爾的母公司——深圳市凱達(dá)爾集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱凱達(dá)爾集團(tuán)）的債權(quán)信息。

凱達(dá)爾集團(tuán)的債權(quán)本金為3.4億元，截至7月13日，逾期利息按照24%計(jì)算所欠利息0.58億元以及逾期應(yīng)付未付部分按照萬分之5計(jì)算違約金。保證人之一為廣州凱達(dá)爾，質(zhì)押物為凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目西塔10-28層在建工程，總面積共計(jì)34929.08平方米，不過“暫未提起訴訟及采取法律手段。”

今年11月，華融中關(guān)村不良資產(chǎn)交易中心再次掛出這份公告，表示擬對(duì)該債權(quán)進(jìn)行處置。

來源：華融中關(guān)村不良資產(chǎn)交易中心官網(wǎng)

另外，記者還從華融中關(guān)村不良資產(chǎn)交易中心發(fā)現(xiàn)，凱達(dá)爾集團(tuán)還有另一筆總計(jì)約為1.87億元的債權(quán)，其中債權(quán)本金1.6億元，債權(quán)利息0.27億元。抵押物為凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)西塔37層到43層，不含第38層設(shè)備層，面積為13035.93平方米。抵押物已取得預(yù)售許可證。

上述資產(chǎn)公告信息還顯示，這筆債權(quán)的訴訟進(jìn)展為“一審中”。

“凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目融合了高鐵、地鐵、城際軌道、城市云軌等四大類型10條軌道交通，這給凱達(dá)爾項(xiàng)目建設(shè)帶來了極大的挑戰(zhàn)。同時(shí)，由于2020年突發(fā)新冠疫情等諸多原因，造成凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)出現(xiàn)工期有所延后的情況。”2021年8月，深圳市凱達(dá)爾集團(tuán)有限公司在《凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)的公開信》（以下簡(jiǎn)稱《公開信》）中如是表示。

來源：凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)官微

《公開信》指出，“作為我國(guó)首個(gè)TOD交通樞紐綜合體項(xiàng)目，在國(guó)內(nèi)沒有類似項(xiàng)目參考的情況下，我公司先后聘請(qǐng)了英國(guó)阿特金斯、日本日建設(shè)計(jì)兩家國(guó)際知名設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，施工設(shè)計(jì)聘請(qǐng)了廣州市設(shè)計(jì)院、地鐵設(shè)計(jì)院和鐵四院三家單位負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)，因軌道交通導(dǎo)致此民生項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及建設(shè)難度極大，建設(shè)周期延長(zhǎng)，建設(shè)成本提高。項(xiàng)目在突破多個(gè)難題后至今持續(xù)推進(jìn)。”

“正在積極推進(jìn)重組，重組完成即可復(fù)工”

自凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)出現(xiàn)工期不斷延長(zhǎng)的風(fēng)波后，也多次傳出重組消息。

《公開信》也表示，項(xiàng)目從戰(zhàn)略規(guī)劃設(shè)計(jì)到至今建設(shè)完善過程中，先后有合作伙伴參與，由于各自戰(zhàn)略選擇原因，均友好解除合作關(guān)系。目前，凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目正在與廣州市意向企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目重組，重組工作在廣州市各級(jí)政府的大力支持下進(jìn)展順利。

凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng) 圖片來源：每經(jīng)記者 黃婉銀攝

今年11月，一份廣州凱達(dá)爾發(fā)出的《致業(yè)主的信》在網(wǎng)絡(luò)流傳，其內(nèi)容顯示，廣州市、區(qū)政府對(duì)項(xiàng)目重組工作給予高度重視和支持，正在積極協(xié)同推進(jìn)市屬國(guó)企加入本項(xiàng)目的重組和運(yùn)營(yíng)，“項(xiàng)目一定會(huì)盡快全面恢復(fù)施工，盡快完成交付”。

對(duì)此，凱達(dá)爾方面也向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者證實(shí)了該消息，其指出，廣州市、區(qū)政府對(duì)凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目重組工作給予高度重視和支持，正在積極協(xié)同推進(jìn)市屬和區(qū)屬國(guó)企共同加入項(xiàng)目的重組和運(yùn)營(yíng)。“項(xiàng)目重組完成后即可全面恢復(fù)施工。”

近日，記者以個(gè)人身份通過廣州政務(wù)平臺(tái)咨詢凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)重組以及工程進(jìn)度，增城區(qū)政府方面回復(fù)表示：經(jīng)了解，該項(xiàng)目方正在啟動(dòng)項(xiàng)目招商及融資的相關(guān)工作，爭(zhēng)取盡快完工并完善周邊的環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，但目前暫未明確具體復(fù)工時(shí)間。

從凱達(dá)爾方面的態(tài)度看，其對(duì)該項(xiàng)目仍然抱有信心，《公開信》最后表示，“凱達(dá)爾公司積極面對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)建設(shè)過程中的諸多難題，創(chuàng)新突破，持續(xù)推進(jìn)并保持項(xiàng)目的高水準(zhǔn)。目前，凱達(dá)爾樞紐國(guó)際廣場(chǎng)建設(shè)進(jìn)入項(xiàng)目后期的關(guān)鍵收尾階段，我們希望得到社會(huì)各界的積極支持，助力‘廣州東部交通樞紐’早日建成。”

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝