金茂服務上市：突破傳統的增長邏輯

2022年3月10日，金茂服務在香港聯合交易所主板正式掛牌上市，股票代碼為00816，金茂服務本次全球發售共計191,68萬股股份，憑借良好的基本面和穩健預期的增長潛能，實現超額認購。

透過立體觀察，這家在管面積多位于一二線城市的高端物業企業或為廣大投資人提供了優質的投資機遇。

高端品質突出

金茂服務創造了優秀的經營業績。

根據招股書，金茂服務2018年至2020年收入的復合年增長率為28.2%，2018年至2020年年度利潤的復合年均增長率為110%。同時，金茂服務管理及合約規模大幅度增長，截至2021年9月30日，合約建筑面積達4573萬平方米，一二線城市業務占比高于行業平均水平。

2018年至2020年的合約建筑面積復合年均增長率為36.0%，高于同期18.9%的行業平均復合年均增長率。2018年至2020年的在管總建筑面積復合年均增長率為31.7%，高于同期14.6%的行業平均復合年均增長率。

目前，金茂服務已在全國48座城市實現業務布局，包括長江三角洲、京津冀城市群、珠江三角洲、中西部地區及成渝地區雙城經濟圈。

高端物業是金茂服務的又一大標簽。

2018年、2019年及2020年，金茂服務在管物業月均物業管理費約為每平方米6.2元、5.9元及5.4元，顯著高于物業服務百強企業同期4.2元、3.9元及3.8元的行業平均水平。

金茂服務住宅物業月均物業管理費約為每平方米3.6元、3.7元及3.6元，高于物業服務百強企業同期2.3元、2.1元及2.1元的行業平均水平；非住宅物業月均物業管理費約為每平方米20.7元、20元及19.7元，同樣高于物業服務百強企業同期5.9元、5.2元及5.0元的行業平均水平。

這是一個良性循環，高端及優質服務使金茂服務保持優于行業的高客戶滿意度、高續約率及收繳率。根據賽惟咨詢調查結果，金茂服務2018年、2019年及2020年的客戶滿意度保持在約90分，處于行業領先水平。截至2018年、2019年及2020年12月31日，物業管理費收繳率分別為98.5%、96.8%、94.1%。

強強聯合

幾乎所有剝離的物業公司都是在地產母公司的攜領下開展業務，金茂服務也是背靠全球規模領先的綜合性化工企業中國中化和一線品牌房企中國金茂，以強大的項目儲備實現高可見度和可持續的增長機會。

中國金茂龐大的高端物業項目儲備，無疑為金茂服務帶來長期穩定的增量，為其長遠發展和高質量增長奠定堅實基礎。

城市運營商是中國金茂的定位之一，中國金茂作為中國領先的城市運營商，采取合作協同的城市運營方式，將經濟利益與長期社會效益相結合，以更好地服務市民利益及區域發展。

當然應當看到，城市運營在技術和經驗方面的進入門檻很高，成熟的業務模式未來可快速復制，進一步帶來收入增長和規模效應。憑借在多業態和優質城市運營服務方面的豐富經驗，金茂服務一方面不斷利用中國金茂在城市運營領域強大的項目儲備，另一方面也在獲得來自獨立第三方的城市運營服務領域市場機遇方面占據有利地位。

目前，中國金茂已在全國布局34個城市運營項目，金茂服務已與其中的22個城市運營項目訂立了前期物業管理合約，包括上海、長沙、麗江、青島、南京、三亞、溫州、天津等地的寫字樓綜合體、新城鎮、文化小鎮及智慧城市的多元化組合，12個項目已投入運營。

此外，憑借中國金茂控股股東中國中化的先天優勢，金茂服務亦可借助與中國中化的潛在業務合作帶來更多的發展機會。

一段時間以來，金茂服務與中化藍天達成戰略合作，為中國中化旗下優質工業園及寫字樓提供物業管理服務，包括紹興上虞基地、蘇州太倉基地，進一步擴大產業園區服務賽道。

突破傳統

金茂服務早已打破了傳統意義上的物業服務，為更好地將金茂服務的城市運營策略與中國金茂對接，金茂服務利用卓越的物業管理及客戶服務能力，突破了傳統的物業管理服務，從物業服務升維至城市服務，為各行各業的客戶提供一系列專業化、標準化、數字化的城市運營解決方案，亦成為中國城市運營服務行業的先行者。

金茂服務是超高層寫字樓運營管理方面的先行者，擁有豐富的經驗。十余年來，金茂服務持續為高端摩天大樓提供一流的物業管理及運營服務，包括上海金茂大廈、蘭州亞歐國際大廈、長沙梅溪湖雙子塔等標志性的商業寫字樓大廈。

截至2021年9月30日，金茂服務在管寫字樓總建筑面積達170萬平方米，2020年在管寫字樓月均物業管理費為每平方米27.3元，高于物業服務百強企業每平方米6.93元的平均水平。

基礎服務之外，金茂服務為租戶提供的共享接待、共享行政、定制會務等一站式服務也贏得了客戶的廣泛認可，鎖定寫字樓私域流量。

此外，金茂服務具備全業態布局并可提供全方位物業管理服務，在高端住宅之外，其多元化的物業管理組合延伸至商業物業（如寫字樓及購物中心）、工業園區（如上虞及太倉工業園區）以及公共物業（如政府設施、國際學校及其他公共空間），全業態全方位的物業組合，不僅能夠最大程度發揮不同物業類型之間的協同效應，增強多維度服務內容及能力，而且能夠有效規避單一業態的風險，獲得足以穿越經濟周期的可持續增長韌性。

可以看到，憑借高品質、高滿意度的品牌標簽及全國布局的服務能力，加之中國中化、中國金茂強大而穩健的資源支持，金茂服務積極走向市場，并展現了強大的規模外拓和業績增長潛能，實現快速、穩健的高質量增長。

文/王西嶺

（本文不構成任何投資建議，信息披露內容以公司公告為準。投資者據此操作，風險自擔。）