高去化樓市觀察·合肥｜市區新盤“千人搖”，遠郊項目0登記！合肥樓市冷熱不均，土地成交達近5年峰值

每經記者｜包晶晶    每經編輯｜魏文藝    

房價曾經漲幅全球第一的合肥樓市，今年以來的樓市表現如何？

據克而瑞數據，3月份合肥市區商品房供應35萬平方米，成交35萬平方米，一改年初供應不足的窘境。但供應量同比腰斬、成交同比下降近3成的表現，讓合肥市場充滿了不確定性。從項目的去化情況來看，3月份合肥九區三縣共有6個項目首次開盤，平均去化率達70%。

進入4月份，合肥樓市升溫明顯。據第一樓市數據研究院&金剛石數據顯示，上周（4月11日-17日），合肥住宅供應104328.19平方米，供應950套，環比前一周（161套）大幅上漲；成交568套，環比上周上漲215%。

房價方面，國家統計局最新數據顯示，3月份合肥新房環比下跌0.4%，二手房價格環比下跌0.2%。其中新房價格已連續下跌3個月，二手房價格則連續6個月下跌。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示，“以合肥為代表的一部分城市，在去年房地產市場持續降溫中購房需求明顯被抑制。而當前合肥不是一個高庫存的城市，這也使得新盤入市容易出現積極的去化狀況。但具體項目去化率突出，并不能簡單引申為合肥房地產市場欣欣向榮。近期全國各地房地產市場總體偏疲軟，這也要求后續防范房地產市場交易行情下行的壓力。”

合肥某在建樓盤項目 圖片來源：每經記者 包晶晶 攝

開盤去化率冷熱不均

近日，《每日經濟新聞》記者以購房人身份向合肥市瑤海區龍湖天璽項目詢問房源情況時，該項目置業顧問劉濤（化名）表示，“上一批3月份開盤481套房，現在只剩一些低樓層的‘實惠’房源了。這兩天正好加推房源開盤，付個幾萬塊就能馬上選房。”

據克而瑞監測，龍湖天璽3月份首開去化率達8成，成為合肥外圍市場中表現最好的項目。另據金剛石房地產云數據，3月份合肥住宅項目銷售排名中，龍湖天璽以4.28億元排在銷售金額榜首位。

2022年3月合肥樓盤銷售金額TOP10 來源：金剛石房地產云數據

即便如此，開盤關鍵時期樓盤銷售人員依然很拼。劉濤告訴記者，“售樓處晚上十點左右都有人，為了服務更多客戶，首套房3成首付就行了，沒有額外條件。”

除了龍湖天璽，3月份合肥市區21個樓盤共3519套房源啟動登記，其中市區包河區的星瀾灣項目653套房源觸發千人登記搖號，首開去化率超9成。但與此同時，一些遠郊項目，如位于肥東縣的徽創金悅江南郡首開去化率僅為27%，包河區、濱湖區、廬陽區均有項目開盤登記人數為0。

嚴躍進向《每日經濟新聞》記者指出，“不能因為單個項目的銷售表現突出，就認為合肥房地產市場整體回暖。遠郊樓盤零登記的出現，至少說明部分市場還是非常冷的。”

新房成交量同比腰斬

整體來看，合肥市新房成交35萬平方米，盡管環比回升31%，仍然沒有達到2021年同期水平（82萬平方米）的一半。

上海易居房地產研究院百城住宅庫存報告顯示，合肥月度成交面積在2021年1月沖高至105萬平方米后開始回落，除4月份異動出現反彈外，其余月份維持在平均58萬平方米左右。今年2月份單月成交34萬平方米，同環比分別下降56%和35%，也是近24個月的成交最低點。

而成交下降與供應逐月降低有著密不可分的關系。

新安大數據顯示，根據近6個月合肥推盤情況來看，2021年12月、2022年3月入市量較高，分別為4842套、3579套房源。其他幾個月入市量則均在3000套以下，并在今年2月份入市量探底，僅為1226套。推盤個數方面，2022年2月份以來，合肥推盤個數均在20盤以下。

從2019年11月份開始，合肥總庫存從同樣逐月下降，截至2022年2月降至新低225萬平方米。據克而瑞報告，2月份新增供應僅10萬平方米，在低基數下，3月份新增供應35萬平方米環比上漲了248%，同比仍下降29%，并且處于階段性低點。

對此，嚴躍進表示，當前合肥房不是一個高庫存的城市，這也使得新盤入市，容易出現積極的去化狀況。近期全國各地房地產市場總體偏疲軟，這也要求后續防范房地產市場交易行情下行的壓力。

土地成交達近5年峰值

值得一提的是，今年以來合肥的土地市場明顯回暖。

3月17日，合肥今年首批集中供地開拍，17宗涉宅地塊中有15宗達封頂價格，總成交金額149.78億元，一掃此前土地市場低迷的陰霾。加之本輪土地出讓對參拍門檻和拿地成本上均做出了調整、優化了競價規則，對于房企吸引力十足，共有50余家房企報名。

據土拍大數據顯示，今年一季度合肥市區經營性建設用地共出讓31宗，成交面積115.29萬平方米，成交金額193.26億元。同比去年分別上升約99.88%和136.23%，也達到近五年峰值。

與此同時，3月份合肥市區成交樓面均價超過9000元/平方米，達到近12月來新高。

來源：土拍網

中指研究院土地事業部分析師殷玉軒向《每日經濟新聞》記者表示，“本次合肥集中土拍的利潤率相較于去年二三批次有了明顯提升，即便達到地價上限利潤率仍十分可觀，對房企很有吸引力。受去年以來行業下行影響，開發商對于土地的經營思考也發生了轉變，由經營‘量’的廣度轉為經營‘質’的深度，這也是向著良性發展轉變的一個積極現象。”

不過，從合肥各區土地成交情況來看，冷熱分化同樣明顯。據克而瑞數據，合肥西南片區高熱→中部片區普熱→東北片區高冷的明顯分化趨勢，而這一分布與住宅銷售熱度分布有著很強的共性。

總體而言，由于銷售市場并未完全回復，合肥樓市仍然面臨繼續下行的風險。并且隨著首批集中供地的完成，新增庫存又將對部分板塊造成新的壓力。

據克而瑞分析，目前合肥的濱湖區、瑤海區、蜀山區廣義庫存均凈增30萬平方米以上，基于前期全市低庫存，濱湖待入市項目高達9個，包河、蜀山、新站等多區待入市項目也集中在5-6個，整體來看市場壓力可控，但局部板塊競爭驟增。

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封面圖片來源：每經記者 包晶晶 攝