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兩位頂級商界大佬聯手，拿下上海灘百億級舊改地塊，會擦出怎樣的火花？

每日經濟新聞 2022-09-06 17:23:10

每經記者｜劉頌輝每經編輯｜陳夢妤孫志成蓋源源

被部分業內人士稱為“史詩級開發難度”的上海黃浦老城區福佑地塊，于近日正式“放榜”，公布了最終的實施主體。

據上海土地市場官網的公告，該地塊最終實施主體為上海復祐實業發展有限公司、上海云玓企業管理咨詢有限公司聯合體，股權穿透后可見， 該實施主體即郭廣昌的豫園股份（600655.SH，股價8.06元，市值313.62億元）和馬云的螞蟻集團 。

兩位浙商大佬聯手，將在百年上海灘的舊改地塊上擦出怎樣的火花？

地塊涉及范圍示意圖來源：上海市黃浦區人民政府公布的項目技術方案設計任務書

7成商業和辦公

西側倚靠古香古色的豫園和城隍廟，往東穿過梧桐小道是繁華熱鬧的外灘……在上海取得這樣一宗寶藏地塊，對多數開發商來說都是可遇而不可求的。

據豫園股份發布的消息，上述兩家公司聯合參加了上海市黃浦區歷史風貌保護項目推進領導小組辦公室（以下簡稱黃浦區風貌保護辦）組織的黃浦區老城廂歷史文化風貌區224-01、224-02、224-03、224-06、225-02、225-04、228-01、229-02地塊及224-04、224-05、224-08、225-03、225-05、225-06、229-03、229-01地下空間地塊歷史風貌保護項目實施主體公開遴選活動，并經遴選評審被確定為最終實施主體。

黃浦區老城廂歷史文化風貌區16宗地塊，即黃浦區2018年啟動舊改征收的福佑地塊。

2021年5月13日下午，上海黃浦區中山東一路33號見證了一場史詩級土地推介會，黃浦區17宗優質地塊被預告將在未來3年內被推出。據黃浦規劃資源局消息，該局對“北部片區”、“老城廂及周邊地區”、“新天地片區”等黃浦重點發展區域進行了具體深入的宣介。其中不乏耳熟能詳的名詞：外灘、新天地、豫園、董家渡、南京路……寸土寸金。

來源：黃浦區規劃資源局

土地推介會之后，總開發體量65.5萬平方米的金陵路豫園站上蓋地塊打響第一槍，成交價133.29億元。加上此前上海城投聯合體176億元拿下的豫園露香園二期地塊，相似區位過往的高地價直接將此次項目的期待值拉滿。

7月22日，黃浦區老城廂歷史文化風貌區224-01、224-02、224-03、224-06、225-02、225-04、228-01、229-02地塊及224-04、224-05、224-08、225-03、225-05、225-06、229-03、229-01地下空間地塊，也就是上海人熟知的黃浦老城廂福佑地塊，正式發布遴選公告。

豫園股份方面表示：“項目地塊使用權出讓結果以及細節，將根據后續土地使用權出讓工作的安排，由相關土地管理部門予以確認。當前有關地塊或該項目尚未訂立具有法律約束力的合同。”

上海的建設用地使用權以招拍掛程序出讓為主，有些地塊在出讓之前會舉行遴選活動，但有關歷史風貌區的地塊遴選不多。

今年6月底，黃浦區風貌保護辦負責對福佑地塊實施主體組織開展公開遴選工作。對該地塊的功能定位是，結合豫園老城廂打造商業文化旅游目的地和生活體驗地，結合外灘金融集聚帶打造金融科技產業集聚區。地塊應重點發展商業、辦公、旅游和文化等功能，融合高品質住宅。

9月5日，好地研究院執行院長方曉泉在接受《每日經濟新聞》記者電話采訪時表示，這種帶建設方案出讓的一般都是舊改地塊，遴選活動過后，會掛到公開市場，競買人基本上已確定。

記者根據地塊實施主體公開遴選信息文件測算后了解到，該地塊出讓總面積10.82萬平方米，其中地上宗地面積10.03萬平方米，地下水平投影占地總面積7950.6平方米，只有224-01一宗為純住宅用地。整個地塊住宅部分的土地面積最高為3.32萬平方米，其余7成是商業和辦公部分，住宅部分的地上計容建筑占總面積還不到30%。

最關鍵的是，整個建筑群的高度除了225-02地塊不超過100米，其余地塊均不超過12米。

盡管目前官方尚未公布該地塊的出讓價以及未來房地聯動價，但上海中原地產市場分析師盧文曦在電話中向記者表示，福佑地塊相當于“上海市中心里的中心”，項目極為稀缺，參考周邊樓盤，未來住宅部分的均價或將超過15萬元/平方米。

無比嚴苛的“定向”出讓條件

值得一提的是， 復星+阿里聯合體在取得上海福佑地塊的同時，也不得不承受老城廂地王皇冠之重 。

該地塊涉及高比例風貌保護區，也不可以在土地出讓合同中的開竣工日期上出現“拖沓”。根據黃浦區風貌保護辦的要求，項目須在交地后6個月內開工。而且，受讓人按照出讓年限整體持有商業物業，在項目規劃土地綜合驗收通過之日起，自持建筑面積不低于60%的辦公物業不少于20年，并接受相關管理部門按全生命周期管理要求對其進行履約監管。