日均游客量超5萬，這座著名景區旁，有商鋪竟打六折起拍，為什么？

每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜陳夢妤 孫志成    

部分旅游景點的商業資產價格正遭遇顯著下跌。

近日，位于大理鎮三月街街場以西的蒼山假日公園一期項目， 12套40年產權商業用房 被法院 二度拍賣 ，面積在72.37平方米到466.98平方米之間，拍賣價在44.9萬到294.9萬元不等， 均價約6500元/平方米 。

上述項目之所以引發關注，一是因為價格足夠便宜，二是因為項目位于重要旅游景點。該項目一期于2015年3月開盤， 開盤均價1.1萬元/平方米，現在的法拍價格整體相當于開盤時的6折，甚至是5.5折 。 該項目所在位置為大理三月街，是大理的著名景點 ，同時也屬于國家級第二批非物質文化遺產。

部分被拍賣房源情況 來源：阿里法拍

首次拍賣時，蒼山假日公園的這12套房產的定價顯然就已經“信心不足”，在市場估價上打了7折，結果無一套成交。

原業主欠錢，房屋被抵押拍賣

記者注意到，該項目第一次上架的時間為9月13日和9月14日兩天。彼時整體價格相對更高，比如蒼山假日公園一期S6-2房源一拍時價格為56.1萬元，二拍已降到44.9萬元；S6-3一拍時為352萬元，二拍已降到282萬元。目前，個別房源已經有報名者。

公開資料顯示，蒼山假日公園項目屬于大理海西片區開發較早的文旅項目，2012年10月開發建設，2015年3月完工，開發商是大理沃德佳置業有限公司。 

來源：阿里法拍

第三方中介平臺關于蒼山假日公園的介紹顯示，項目占地300畝以上，主要產品包括花園洋房、聯排、雙拼及獨院別墅等住宅物業和部分院落式商業。 項目周邊有一系列著名景點 ， 距離大理古城約200米 ，一塔寺1500米，天龍八部影視城1600米，洱海5500米。項目附近的商業類型以餐飲、民宿和客棧為主。

據春城晚報，7月以來，云南旅游業強勢復蘇，大理成為省內外游客暑期出行的首選。據央視新聞《新聞1+1》節目，今年8月4日，大理州文化和旅游局黨組書記、局長趙薇在接受采訪時表示：七月以來，云南旅游業強勢復蘇，大理成為省內外游客暑期出行的首選地之一，成為無數人結伴前來的“詩與遠方”。7月份， 初步預測大理州接待旅游者690萬人次 ，與2019年同期（472萬）相比增長46%。

據初步測算，大理州每天游客人數近20萬人次， 大理古城、洱海生態廊道日均游客接待量超5萬人次 ，雙廊藝術小鎮、理想邦文化旅游度假小鎮等日均游客接待量也超1萬人次……

該項目所處位置為大理海西片區，據2019年大理官網發布的《中共大理州委關于巡視整改進展情況的通報》，為了從嚴控制洱海流域各類城鄉建設活動，全面停止海東、海西、海北片區的開發類項目審批和建設，制定分區分類處置意見。強化對洱海流域項目規劃審查，對不符合環境保護、洱海保護要求的項目，州、縣市規委會一律不予審查，一級保護區內不新批新建任何房地產項目。

據滇西房產網透露，因環境整治，海西片區的投資熱潮被按下“暫停鍵”，蒼山假日公園、大理古國王宮項目、大理南國城等文旅項目均受到影響，除希爾頓酒店順利開業之外，海西片區多家酒店未成功落地。

9月26日上午，《每日經濟新聞》記者以購房者身份撥通了該項目的拍賣咨詢電話，接聽電話的工作人員向記者表示，“ 原產權業主因為欠錢，房子被抵押了，現在被拍賣 。這邊是大理的重要景點，此次拍賣的房子全都是商業性質用房，購買后可正常辦理房產證，可以用來做生意，上架的房源中有幾家店鋪已經租出去了，購買的話到時候可以正常收取租金。”

投資需慎之又慎

據克而瑞文旅數據，截至2021年末，全國重點文旅項目數量排名在前五的省份分別為四川（263個）、海南（139個）、重慶（129個）、云南（75個）和江蘇（70個）。文旅不動產客戶資源偏好排名前五的類型分別為主題公園、湖景、溫泉、海景和古鎮。

對于部分文旅項目資產價格下滑以及行業發展，9月26日下午，克而瑞城市發展部副總經理繆萌通過微信告訴記者，部分文旅資產價格出現下跌，有兩個較為重要的因素，一是線上購物發展對商業實體店鋪的沖擊；二是防疫需求，很多城市對于出省旅游做了相關限制，也導致了當地旅游人數減少。

“對于文旅性質的商業地產，投資需慎之又慎，其未來走勢與當地旅游人數的流量密切相關。”

云南省房聯會會長趙天星在微信接受《每日經濟新聞》記者采訪時則表示，常見的文旅地產商業模式包含旅居養老、古鎮改造、游樂地產等，但這些模式通常都較為依賴旅游人數。近兩年受疫情影響，部分旅游城市及景區、景點游客人數明顯下滑， 而以前這些以旅游為主導的城市的房子主要是賣給外地人，疫情后外地人進不來 ，本地人居住又不方便，才導致了資產價格下跌。

而文旅創新創業研究院院長張德欣9月26日下午也通過微信向記者表示，這種低價法拍，通常主要目的還是為了迅速處理資產，從而達到回籠資金的目的。張德欣提到，“商業類項目不同于一般居住項目，對區位、配套、環境等因素的綜合考量更高，就算同一個景區，不同位置的客流量也會有顯著差異，如果消費者選擇景區的商業項目做投資，首先要看區位，其次要看交通便利程度。”

記者|陳榮浩 編輯|陳夢妤 孫志成 杜波

校對|盧祥勇

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