郁亮談萬科與建行成立百億基金：長租業務有了退出渠道，未來或收購非萬科的租賃項目

每經記者｜黃婉銀    每經編輯｜魏文藝    

3月8日，萬科在深圳召開2023年第一次臨時股東大會會議上。本次股東大會包括提請股東大會關于公司符合非公開發行A股股票條件、方案、預案的議案，以及募集資金投資項目可行性研究報告的議案。

對于本次萬科在A股的定增，市場關注的是萬科未在定價基準中明確增發價格的定價是否會高于每股凈資產。萬科企業（HK02202，12.800港元，市值1489億港元）在近期折價配售3億新股時，股價正處于“破凈”狀態。萬科A(SZ000002，16.09元，市值1871億元）亦是如此，截至3月8日報收每股16.09元，而每股凈資產為20.73元。

在股東大會現場，萬科總裁祝九勝回應“破凈”配股時表示，以破凈價格在H股融資，不是因為缺錢。發H股拿到的資金60%用于置換原有的借款，剩下40%用于補充流動性，相對而言H股拿到的資金使用上更靈活一些。另外，選擇這個時機發H股也是希望償還部分境外債務性融資，降低財務費用。

萬科董事會主席郁亮在談及萬科與建行聯合成立百億規模住房租賃投資基金時指出，萬科希望給泊寓的資產找到解題思路。做長租業務、做經營性業務最大的苦惱是不能夠光有投入而沒有退出渠道，這個基金安排提供了一種退出渠道，未來基金不排除也會收購非萬科的項目。

圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝

“破凈”配股意在資金靈活性

3月2日，萬科企業發布3億股新H股擬配售公告，配售價為每股H股13.05港元，配售價較3月1日(即配售協議日期前一日)聯交所所報收市價每股H股13.90港元折讓約6.12%。配售所得款項總額預計約為39.15億港元，配售所得款項凈額總額(扣減所有相關成本及費用)預計約為39.03億港元。

來源：萬科A公告

在本次臨時股東大會上，有投資者提問萬科為何在破凈的情況下增發H股，A股定增方案落地時是否也會出現類似的情況。

“我們在做這個決定之前，內部也經過多輪討論，也非常糾結。”祝九勝回應道，萬科不是因為缺錢而發的H股。一方面，去年‘三支箭’的政策出來對行業信心起到了提振，部分一二線城市出現了結構性的機會，萬科也想把握這個機會。另一方面，A股增發資金的用途主要用于現有的項目，就是保交付，多余的部分用于補流。發H股拿到的資金60%用于置換原有的借款，剩下40%用于補充流動性，相對而言H股拿到的資金使用上更靈活一些。另外，選擇這個時機發H股也是希望償還部分境外債務性融資，降低財務費用。

對于A股的增發定價情況，祝九勝進一步表示，萬科會以更慎重的態度在價格、時機上反復權衡，希望能讓股東滿意。短期大家可能關注價格和攤薄，長期還是看能不能創造價值。

根據《上市公司證券發行注冊管理辦法》規定，只有控股股東或實際控制人、或者通過參與增發能夠成為公司控股股東或戰略投資者的人士才可以提前確定為增發對象。因此萬科第一大股東深鐵，無法在預案階段明確將其作為萬科本次非公開發行的發行對象。

至于后續深鐵集團會不會在競價階段參與此次發行，萬科董秘朱旭表示，這需要由深鐵集團根據中國證監會、香港聯交所，特別是最近剛剛出臺的注冊制新規的要求，結合其自身的情況進行綜合研判。

未來或收購非萬科的租賃項目

在本次臨時股東大會上，郁亮發言較少，大部分時間都是祝九勝在回應相關問題。

去年12月，萬科集團發文，經總裁祝九勝提議，張海、朱保全出任公司聯席總裁，協助祝九勝負責萬科開發經營業務和經營服務業務的經營管理。

祝九勝也在股東大會上回應設立聯席總裁一事，“第一大原因是基于我本人的經歷、以及時間精力非常有限，我干了20多年的銀行，中間經過一年的空檔后入職萬科，我這種背景對不動產方方面面的認知、能力、技能是有不足的，好在身邊的其他合伙人能夠相互補位、相互補臺。這個安排一方面是讓公司經營管理能夠更好，事人能夠更匹配；另外一方面也是我個人有點小私心，確實管不過來，時間精力不許可，這是基本的考慮。在對外正式宣布之前，我們內部按這個分工已經試運行了超過一年，效果很好。”

郁亮僅回答了萬科與建行聯合設立百億規模住房租賃投資基金一事。今年1月，萬科宣布與建行合作設立建萬住房租賃基金，募集規模為人民幣100億元，堅持投資于住房租賃基本定位，主要投資于公司及其下屬子公司（以下簡稱萬科集團）及其關聯方持有的自持住宅、存量商辦物業等存量資產，同時投資于其他房企持有的具有投資價值的自持住宅、存量商辦物業等存量資產，用于租賃住房。

“我們希望給泊寓的資產找到解題思路。我們做長租業務、做經營性業務最大的苦惱是不能光有投入而沒有退出渠道，這個基金安排提供了一種退出渠道。”

郁亮指出，從行業來說，未來房地產要進入新的發展階段，新的發展階段一定會有租購并舉，這也是區別于上一個發展階段很重要的特點。未來基金不排除也會收購非萬科的項目，萬科的經營能力和服務能力是足夠的，可以支持把經營業務做得更大。和建行合作成立的住房租賃投資基金，無論是對于萬科發展長租公寓，還是對租購并舉時代探索房地產發展新模式都是意義很大的。

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封面圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝