年報解讀 | SOHO中國2022年由虧轉盈，違約事件得到解決，將繼續出售若干商業物業

每經記者｜陳夢妤    每經編輯｜魏文藝    

3月23日晚間，SOHO中國（HK00410，股價1.32港元，市值68.63億港元）發布潘石屹辭任后的首份年報。

根據2022年報，報告期內SOHO中國實現營業收入約17.75億元，同比增長1.9%；權益股東應占凈利潤約6120.8萬元，同比由虧損轉為盈利；毛利率約81%，較上一年度提高1個百分點；凈資產負債率約43%，平均借貸成本約4.7%。

SOHO中國表示，受新冠疫情反復及市場情緒的影響，北京及上海辦公樓租賃市場承壓。截至2022年12月31日，集團投資物業平均出租率下降至約76%；完成11.8萬平方米新簽面積以及9.5萬平方米續租與擴租。

來源：SOHO中國2022年報

將繼續采取措施出售若干商業物業

SOHO中國的營收由租金收入及出售物業單位兩部分構成。

租金收入方面，2021年SOHO中國實現收入約17.42億元，同比2020年（約15.38億元）增長約13%。

出售物業單位方面，2021年報告期內并無相關收入，而2020年這一數據約為6.54億元，租金收入是其2021年的全部收入來源。

不過2022年，SOHO中國租金收入為17.45億元，出售物業收入0.3億元，這一欄空白重新被填上。

來源：SOHO中國2022年報

除去出售物業單元收入，SOHO中國2022年租金收入與2021年持平。

年報顯示，SOHO中國目前在北京和上海還有九大物業，分別是北京前門大街項目、望京SOHO、光華路SOHOII、麗澤SOHO、銀河及朝陽門SOHO，以及上海SOHO復興廣場、外灘SOHO、SOHO天山廣場、古北SOHO。其中，北京麗澤SOHO出租率已經達到86%。

SOHO中國管理層表示，已制定計劃，并將繼續采取措施出售若干商業物業。

5968萬元違約借款展期至6月30日

不過，SOHO中國面臨一定債務償還壓力，年報也首次披露了一次債務展期。

截至2022年12月31日，SOHO中國凈流動負債為156.77億元，銀行借款及其他借款為161.85億元，但非受限的現金及現金等價物約3.46億元。

SOHO中國在年報中披露，2022年12月，公司因逾期支付總額為5968.2萬元的借款（違約借款）本金而就該等借款出現違約。該等借款及其剩余按照原合同約定在2023年12月31日之后到期償還的借款在內的全部借款余額為6.68億元，由于可能會被銀行要求立即償還，因此于2022年12月31日將其重分類為流動負債。

上述違約事項亦會觸發集團若干其他銀行借款65.51億元于2022年12月31日出現交叉違約。

2023年3月20日，集團與相關銀行簽署補充協議，將違約借款的償還展期到2023年6月30日。前述違約和交叉違約因此得到解決。

正在協商現有借款重組或新增融資

值得注意的是，核數師羅兵咸永道對這份財報“無法表示意見”。

除上述違約和交叉違約事件外，羅兵咸永道還提到，SOHO中國子公司北京望京搜候房地產有限公司（下稱北京望京公司）于2022年8月收到當地稅務機關的稅項繳納通知，要求其在2022年9月1日前支付由北京望京公司開發的望京SOHO專案塔1和塔2的相關土地增值稅17.33億元，自稅款滯納之日起按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。土地增值稅的滯納導致北京望京公司合計23.81億元銀行貸款本金及利息出現交叉違約（和前述發生交叉違約的借款合稱交叉違約借款）。

羅兵咸永道認為，進一步而言，當地稅務機關可能采取其他強制措施，包括但不限于扣押、查封、依法拍賣或變賣相關物業，以及就滯納土地增值稅處以不繳或者少繳的稅款50%以上5倍以下的罰款。“該等情況連同顯示存在重大不確定事項，可能對貴集團能否持續經營構成重大疑問。”

SOHO中國表示，已審慎考慮集團的未來流動資金及表現以及其可動用的資金來源。管理層已經或將采取若干計劃及措施以減輕集團的流動資金壓力及改善其現金流量，包括但不限于已與包括現有主要貸款人在內的若干金融機構積極溝通，協商集團現有借款的重組或新增融資；將持續竭力說服違約借款和交叉違約借款的人不對集團采取任何行動，以要求立即償還有關借貸的本金及利息。根據與該等貸款人的最新溝通，彼等目前無意對集團采取任何行動，以要求立即還款。

管理層也表示，將持續與當地稅務機關協商并溝通一致稅款及相關滯納金的繳納計劃；將繼續采取積極措施控制行政成本及節約資本開支，以提升經營性現金流。

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