年報解讀 | 綠地香港2022年收入同比跌超兩成，土儲足夠未來2-3年開發(fā)

每經(jīng)記者｜劉頌輝    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

3月31日，綠地香港（HK00337，股價0.69港元，市值19.26億港元）發(fā)布2022年度業(yè)績報告。

年報顯示，2022年綠地香港實現(xiàn)收入266.14億元（人民幣，下同），同比減少21.55%；年內溢利7.8億元，同比減少67.9%；歸屬股東凈利潤4.81億元，同比減少77.69%；毛利40.99億元，同比減少51.6%；毛利率降至15%。

綠地集團執(zhí)行總裁、綠地香港董事局主席兼行政總裁陳軍表示，公司始終堅持低杠桿、穩(wěn)經(jīng)營的發(fā)展邏輯，在行業(yè)大調整的背景下，通過精細化管理降本增效；通過審慎的財務管理強化風險管控，實現(xiàn)了高質量可持續(xù)發(fā)展。

來原：綠地香港2022年報

成立華東華南公司

作為綠地集團的境外上市房地產(chǎn)平臺，綠地香港2022年實現(xiàn)合約銷售約157.26億元，相比上一年減少約52%。合約銷售額的主要來源分布在廣東、江蘇、云南及浙江，分別占合約銷售額約31%、25%、14%及12%。

物業(yè)銷售及建筑管理服務是綠地香港的核心經(jīng)營業(yè)務，產(chǎn)生收益約256.77億元，占總收益約96%，同比減少約22%。來自其他分部的收益包括酒店及相關服務、物業(yè)管理及其他服務以及租金收入。

已完工待售物業(yè)及在建物業(yè)的撇減金額為23.07億元，同比減少約15.8%；已售出及交付項目的總建筑面積約為232.72萬平方米，同比減少約13%。物業(yè)銷售總收益同比減少約22%，平均售價約為10665元/平方米。

2022年，綠地香港毛利由上一年約84.7億元減少至40.99億元，同比減少51.6%；毛利率由25%下降至15%。

由于出售黃山項目所得收益與外匯虧損，綠地香港的“其他收入、其他收益及虧損以及其他經(jīng)營開支”由上一年的盈利8200萬元，變?yōu)樘潛p7100萬元。銷售成本約為225.16億元，相較于上一年的254.57億元減少約12%，主要涵蓋土地成本、建筑成本、資本化融資成本及銷售稅。

值得一提的是，為適應行業(yè)新變局，綠地香港將原有六大城市公司整合為華東、華南兩大區(qū)域，實現(xiàn)了資源的有效集聚和高效配置。

綠地香港截至報告期末土儲情況 數(shù)據(jù)來原：綠地香港2022年報

截至報告期末，綠地香港合計土地儲備約2100萬平方米。按土地投資金額約78%集中于長三角和粵港澳大灣區(qū)中心城市，剩余的22%主要位于云南、廣西、海南的省會城市，約65%為住宅業(yè)態(tài)。

“土地儲備集中在人口導入的重點核心城市，足夠支持公司未來2至3年的發(fā)展需求。未來，會繼續(xù)深耕長三角與大灣區(qū)，重點布局一線城市，采取謹慎投資的策略，爭取長期穩(wěn)定發(fā)展。”綠地香港方面表示。

整體負債水平微降

業(yè)務營運、銀行借款及所籌得的現(xiàn)金所得款項是綠地香港的主要流動資金來源，這些資金應用于業(yè)務營運及投資發(fā)展項目。

截至報告期末，綠地香港的流動資產(chǎn)凈額約90.95億元，包括在建物業(yè)約765.76億元，已建成待售物業(yè)約186.35億元，銀行結余及現(xiàn)金約30.12億元及計息貸款流動部分約103.15億元，應付賬款及其他應付款項約561.04億元以及應付稅項約73.36億元。

負債方面，截至報告期末，綠地香港凈有息負債余額降至157.2億元，減少40.16億元；凈有息負債率48%，整體杠桿率較低；總負債約1264.38億元，同比微降。融資成本由2.55億元減少至1.32億元。

綠地香港2022年負債情況 數(shù)據(jù)來源：綠地香港2022年報

報告期末，面對市場下滑、客戶信任度驟降，綠地香港在2022年構建了“透明house”標準化體系，將生活場景和產(chǎn)品細節(jié)進行前置化展示。通過打造“重質量，保交付”的品牌形象，在銷售端取得突破。

值得注意的是，新賽道方面，綠地香港正在打造“綠地智造”代建品牌，代建業(yè)務以與國資平臺合作為主，目前與無錫地鐵集團、太湖新城集團、濱湖國投、梁溪城發(fā)、廣益建發(fā)、廣西交投、廣西農墾、廣州金控等多家政府平臺公司建立了戰(zhàn)略合作關系。

此外，綠地香港的長租業(yè)務已形成“線上團購、線下新零售、共享健身、菁舍家服”四大業(yè)務版圖，目前在上海和廣州合計開業(yè)經(jīng)營門店6家，在管規(guī)模3200間，儲備待簽約5000余間，2022年度各門店平均出租率超過95%。

針對未來的發(fā)展規(guī)劃，陳軍表示，綠地香港將進一步聚焦核心城市、核心區(qū)域，積極探索新消費趨勢下的居住需求，回歸產(chǎn)品本質，通過推行“透明工程”，打造產(chǎn)品核心競爭力，提升消費者信心和粘性。“發(fā)揮房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，大力探索新賽道，積極推進代建和長租業(yè)務，加強商業(yè)運營與管理輸出，打造公司新的增長極。”

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封面圖片來源：每日經(jīng)濟新聞 資料圖