每日經濟新聞 2023-05-26 19:57:10
◎“公積金政策作為樓市調控的主要手段之一，近兩年來被廣泛應用，根據諸葛數據研究中心不完全統計，自去年至今，包括鄭州、杭州、南京、蘇州、無錫、天津、佛山、珠海、東莞等在內的超20城優化‘認房又認貸’政策，其中不乏省會城市和重點二線城市。預計后續優化‘認房又認貸’將會作為一個政策調整的重要方向推進。”
每經記者｜王佳飛 每經編輯｜魏文藝
5月25日，天津和南京均公布了住房公積金調整政策。
其中，天津市住房公積金管理中心發布的《關于修訂《天津市個人住房公積金貸款業務操作細則》的通知》（以下簡稱《細則》），主要是進一步簡化了貸款資料，調整套數核定方法，并自2023年5月25日起執行。
而南京住房公積金管理中心公布的《關于調整部分住房公積金政策的通知》（以下簡稱《通知》），表示將支持新市民、青年人、多子女家庭等群體解決住房問題，并將于6月1日起施行。
據中指監測數據，今年以來已有超百城出臺房地產政策超250次，其中超過4成涉及住房公積金相關內容。也就是說，今年以來各地出臺的住房公積金相關政策已超過100次。
諸葛數據研究中心高級分析師陳霄5月26日通過微信向《每日經濟新聞》記者表示，“公積金政策作為樓市調控的主要手段之一，近兩年來被廣泛應用。預計后續優化‘認房又認貸’將會作為一個政策調整的重要方向推進。”
此次天津的住房公積金政策發布后，當地的房產經紀人員反應強烈，在社交平臺連用多個感嘆號表示：“最新通知！！！請大家周知！”
對于住房套數的核定，《細則》規定，套數核定以簽訂購房合同或買賣協議時，“以我市住房交易及不動產登記管理部門確定的購房套數為準”“對在本市購買首套住房和第二套住房的職工家庭，按照我市相關規定發放住房公積金貸款”“對在本市購買第三套及以上住房或已使用過2次住房公積金貸款的職工家庭，不予發放住房公積金貸款”。
此前，天津市住房公積金管理中心對套數核定的規定是，首套房需要在天津市無住房且無本市住房公積金貸款記錄。有一次已結清的天津市住房公積金貸款記錄也被認定為二套房。
這也意味著，繼此前商貸取消“認房又認貸”后，天津公積金貸款也開始執行“認房不認貸”政策。
來源：天津市住房公積金管理中心
中指研究院天津公司研究副總監田文剛5月25日通過微信告訴記者，此次公積金新政最主要的變化是取消“有過貸款記錄結清仍為二套”的規定。如果住房公積金首次貸款結清，且名下無天津房產，第二次使用公積金，可按照首套房政策執行（首付3成），但使用過兩次公積金貸款后不可再用。
“根據現在的政策，首套房公積金貸款最高可貸80萬元，多孩家庭最高可貸96萬元。此次新政實施后，公積金對于首套房的認定標準基本與商貸一致。”
田文剛進一步解釋稱，該政策強調認定首套資格的前提之一為“名下無天津房產”，對于有置換需求的人群來說，必須“賣一買一”才可享受公積金新政。但今年1-3月的積壓需求已基本釋放完畢，4月天津市場已回歸平淡模式。5月天津二手房市場掛牌量持續走高，二手房市場已進入“買方市場”，賣房周期延長、房屋總價下降這些都將影響置換人群預期。置換需求的釋放面臨較大阻力，新政對置換人群的作用有限。
據中指研究院數據，今年4月，天津新房成交95.26萬平米（8738套），環比下降33.94%；二手房成交140.46萬平米，環比下降17.21%。
“我們認為此次公積金新政對于局部市場影響較大，但對整體市場的影響偏弱。”田文剛表示，“當前首套房貸利率降至歷史最低水平，公積金使用條件放松、貸款額度大幅提高，寬松的政策環境利好剛需購房者。但目前居民收入及就業預期尚未扭轉，市場預期并不穩固，因此該政策對剛需的刺激效果或許不如預期。”
南京此次公積金政策調整，租房方面明確提高提取額度，如單身職工每月可提取金額從1200元提高到1800元。而對于無房的多子女家庭，其額度還可以再提高20%。
購房方面，《通知》明確多子女家庭使用公積金貸款，最高額度可以上浮20%，即多子女家庭最高額度可以達到60萬元/人、120萬元/戶。
同時，《通知》下調首套房認定標準。使用住房公積金貸款購買第二套住房時，首套房面積認定標準為：家庭已有一套住房人均建筑面積不超過40平方米。不再限定現有首套房面積。這一表述的含義是，只要首套人均住房面積比較小，那么買第二套房就可以按首套標準執行。
來源：南京住房公積金管理中心官網
據諸葛數據研究中心不完全統計，南京本次進一步優化放松公積金政策，是其今年以來的第八次釋放松綁信號，同時從今年的多次調整政策來看，南京的放松層面也是愈加全面化，涉及購房補貼、推出二手房“帶押過戶”、放松區域限購、優化調整公積金政策等多方面內容，足見南京今年在實現“租購并舉”、促進房地產市場回穩等方面上給予了強烈的政策支持。
“整體來看，本次新政的主要目的還是刺激需求，提升市場活躍度，對于購房群體而言無疑又是一利好消息。”諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪5月26日通過微信向記者分析認為，結合南京今年的樓市表現來看，繼一季度穩步回升后，4月南京商品住宅量環比下35%至4756套，二手住宅成交量環比下降13%至11318套，市場恢復力減弱，成交明顯回調。因此，本次優化政策的出臺為南京當前樓市恢復注入了一定的動力。“預計后續或將會有更多城市進一步探索政策調整方式，以期提振市場信心。”
諸葛數據研究中心高級分析師陳霄則表示，“公積金政策作為樓市調控的主要手段之一，近兩年來被廣泛應用，根據諸葛數據研究中心不完全統計，自去年至今，包括鄭州、杭州、南京、蘇州、無錫、天津、佛山、珠海、東莞等在內的超20城優化‘認房又認貸’政策，其中不乏省會城市和重點二線城市。預計后續優化‘認房又認貸’將會作為一個政策調整的重要方向推進。”
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封面圖片來源：視覺中國-VCG111356386608
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