展期1年后，北京信托錦程資本054號將召開受益人大會 投資者：預計實際回款將打6.2折

每經記者｜馮典俊    每經編輯｜廖丹    

有投資者向記者反映，北京信托發行的“北京信托·錦程資本054號集合資金信托計劃”，因逾期后一直無法兌付本金，受托人近期舉行受益人大會。

根據投資者提供的相關文件，截至2023年3月31日，該產品的存續規模為15億元。根據最新的受益人大會會議文件，標的資產債權轉讓價格約為11億元。

“15億元信托項目賣出后，信托公司還要再減掉一些費用，實際投資人回款約6.2折。”一位投資者表示。

據了解，該產品成立于2019年12月19日。公開信息顯示，在產品成立前，相關公司與民生信托就存在司法糾紛。

將召開第一次受益人大會

記者從相關投資者處獲悉，北京信托擬舉行“北京信托·錦程資本054號集合資金信托計劃”（以下簡稱“錦程資本054號”）第一次受益人大會，審議事項主要關于向意向受讓方轉讓標的資產債權轉讓方案。

該方案主要內容為，轉讓錦程資本054號享有的債權、擔保權益、抵押權和其他權益等。轉讓價款約為11億元。轉讓方案提到，信托計劃應全面積極配合意向受讓方交割標的資產債權（包括應按照約定將標的資產債權及其全部附屬權益向受讓方進行整體交割，將項目公司100%股權轉讓給受讓方，將標的資產債權對應的抵押權主體變更至受讓方名下等）。

“現在確定是，15億元的信托項目按11億元賣出后，信托公司還要減去一部分費用，實際投資人回款為6.2折。”一位投資者向記者表示。

錦程資本054號成立于2019年12月19日，信托規模為15億元，信托期限為“2+1”。北京信托以信托計劃募集資金受讓福建中庚置業有限公司（簡稱“福建中庚置業”）持有的北京京西深國投商業管理有限公司（簡稱“京西深國投”或“項目公司”）100%股權，并以剩余信托資金向京西深國投購買其享有的標的資產（北京市朝陽區阜榮街10號1層、2層、3層、-1層商業及-2層汽車庫的環球創意廣場）的資產收益權。

該信托計劃于2022年12月到期后，北京信托決定將信托計劃展期12個月。

而投資者提供的受益人大會議案公告（簡稱“議案公告”）顯示，2023年12月19日，錦程資本054號到期，京西深國投無法按《資產收益權轉讓暨回購合同》約定向信托計劃足額履行標的資產收益款劃付義務以及標的資產收益權的回購義務，中庚置業集團有限公司（簡稱“中庚置業集團”）未按《差額補足協議》約定足額履行差額補足義務，中庚置業集團實際控制人梁衍鋒未按照《保證合同》約定足額履行連帶責任保證擔保義務。

議案公告提到，若此次轉讓方案未能通過或標的資產債權未能按照轉讓方案完成，受托人將按照信托文件約定以及相關法律法規的規定，在延期期間繼續積極推動信托計劃項下信托財產的處置，包括且不限于通過司法拍賣、市場化出售等方式繼續尋找意向受讓方。

相關公司與民生信托曾存在司法糾紛

北京信托在議案公告提及，信托計劃目前持有京西深國投100%股權和標的資產的資產收益權。

該信托產品核心抵押物為商業物業，自2021年四季度標的資產的主要租戶大面積退租后的兩年時間內存續簽約面積僅約1萬平米，除車庫外出租率下降為42%，對項目租金收入影響較大。受此影響，標的資產每年的現金流入大幅減少，對標的資產的價值評估影響很大。

兩家評估公司對信托計劃項下所涉及的相關權益進行了債權價值分析，債權資產清算價值分別為10.33億元和8.66億元。根據投資者提供的材料，其中一家評估公司對錦程資本054號所涉及的權益清算價值計算，截至2023年11月30日，京西深國投以及中庚置業集團共欠北京信托合計24.27億元，其中違約金高達8億元。

議案公告提及，因近幾年北京寫字樓租賃市場持續走弱，當前北京寫字樓市場表現低迷，在當前市場下行明顯的背景下，租金延續下滑走勢，對資產處置產生不利影響。在當前市場環境下，信托計劃直接處置持有的債權、項目公司股權、資產收益權或通過司法拍賣程序處置抵押物及行使其他擔保權等，均存在回收款項無法覆蓋全體受益人信托利益的風險，且回收時間存在較大不確定性，綜合比較，受托人認為通過市場化方式轉讓信托計劃持有的權益是當前實現受益人利益最大化相對合理的方式。

此外，有投資者向每經記者透露，在錦程資本054號設立前，京西深國投、福建中庚置業已經與民生信托存在司法糾紛。

記者從裁判文書網查閱，2019年11月8日，民生信托與京西深國投、中庚地產實業集團有限公司、福建中庚置業之間存在糾紛。執行裁定書顯示，凍結、劃撥被執行人京西深國投、中庚地產實業集團有限公司的銀行存款8.65億元，以及相應的罰息、補償金；此外，凍結、拍賣、變賣被執行人福建中庚置業持有的京西深國投1%股權等。

而后，2019年11月29日出具的執行裁定書顯示，民生信托與京西深國投等被執行人于當年11月26日達成和解協議并長期履行。

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