去庫(kù)存“攻堅(jiān)戰(zhàn)” | 百城新房庫(kù)存總量超5億平方米！專家：今年重心是“去庫(kù)存”而非“補(bǔ)庫(kù)存”

每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

2023年百城新房供求關(guān)系發(fā)生轉(zhuǎn)變。

易居研究院最新發(fā)布的《2023年中國(guó)百城庫(kù)存報(bào)告》顯示，2023年全國(guó)百城新建商品住宅供應(yīng)面積為29112萬(wàn)平方米，成交面積為31652萬(wàn)平方米，供求比為1:1.1，總體呈現(xiàn)了“供小于求”的態(tài)勢(shì)，改變了過(guò)去五年“供大于求”的常態(tài)。

此外，截至2023年底，全國(guó)百城新建商品住宅庫(kù)存總量為5.05億平方米，相比2022年底下降4.8%；百城住宅庫(kù)存總體呈現(xiàn)月度下降的態(tài)勢(shì)，并連續(xù)11個(gè)月保持同比下滑，終結(jié)了此前連續(xù)50個(gè)月同比正增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

“庫(kù)存高企壓力有一定程度的緩解。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)1月26日向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱每經(jīng)記者）分析認(rèn)為，2024年的重心在于“去庫(kù)存”，而非“補(bǔ)庫(kù)存”，各地銷售工作、房貸工作、購(gòu)地工作等應(yīng)該基于這個(gè)最基本的市場(chǎng)狀況來(lái)進(jìn)行。同時(shí)，要適當(dāng)關(guān)注結(jié)構(gòu)性房源不足的問(wèn)題，圍繞“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)展庫(kù)存相關(guān)工作。

來(lái)源：易居研究院

百城新房庫(kù)存同比連降11個(gè)月

2023年，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅供應(yīng)量為29112萬(wàn)平方米，成交量為31652萬(wàn)平方米，呈現(xiàn)出“供小于求”的態(tài)勢(shì)。

截至2023年底，全國(guó)百城新建商品住宅庫(kù)存總量為50518萬(wàn)平方米，相比2022年底的53058萬(wàn)平方米下降了4.8%；全國(guó)百城住宅庫(kù)存出現(xiàn)了連續(xù)11個(gè)月的同比下降態(tài)勢(shì)。

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“這一方面源于2023年是全國(guó)各地全面去庫(kù)存的關(guān)鍵一年，尤其是下半年各地積極響應(yīng)中央精神，主動(dòng)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，積極促進(jìn)合理住房消費(fèi)需求的釋放。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，房地產(chǎn)供給端出現(xiàn)萎縮，也導(dǎo)致房源供應(yīng)或推盤(pán)能力面臨制約，進(jìn)而也會(huì)使得庫(kù)存指標(biāo)難以明顯增加。

值得注意的是，從月度數(shù)據(jù)看，即便是到了去年11月和12月，“供小于求”的態(tài)勢(shì)也沒(méi)有減緩跡象，甚至有加重跡象。

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“這改變了過(guò)去五年（2018-2022年）‘供大于求’的常態(tài)，具有非常好的信號(hào)意義。這也說(shuō)明2023年的去庫(kù)存工作取得積極成績(jī)。不過(guò)我們也要看到，相比2021年及以前年份，2023年出現(xiàn)了明顯的萎縮狀態(tài)，這是后續(xù)需要關(guān)注的重點(diǎn)內(nèi)容。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

分城市能級(jí)來(lái)看，全國(guó)百城中一、二、三四線的新建商品住宅庫(kù)存總量分別為3568萬(wàn)平方米、24575萬(wàn)平方米和22375萬(wàn)平方米，相比2022年底增速分別為6.2%、-7.5%和3.2%。從城市結(jié)構(gòu)看，一線城市的庫(kù)存拉升態(tài)勢(shì)較為明顯，這和一線城市購(gòu)地及新開(kāi)工市場(chǎng)平穩(wěn)、房源供應(yīng)充足等有關(guān)。尤其是2023年下半年一線城市出臺(tái)了各類樓市利好政策，房源供應(yīng)頻次明顯增加。

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嚴(yán)躍進(jìn)指出，二線城市和三四線城市庫(kù)存數(shù)據(jù)均有所下降。一方面，最近兩年二線城市受延期交房等因素影響，新房開(kāi)發(fā)和房源供應(yīng)受到影響。而對(duì)于三四線城市來(lái)說(shuō)，2018年下半年棚改貨幣化褪色后，庫(kù)存總體呈現(xiàn)“緩慢上升后下降”的態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，三四線城市當(dāng)前出現(xiàn)了連續(xù)10個(gè)月庫(kù)存同比下降，意味著高庫(kù)存壓力有所緩解。

超五成城市去化周期超24個(gè)月

截至2023年底，全國(guó)百城中有32個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比正增長(zhǎng)，占比三成。

“此類城市庫(kù)存規(guī)模增加，和新房供應(yīng)增加有關(guān)，不能簡(jiǎn)單理解為新房異常難出售。”嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，尤其是到了2023年下半年，隨著各地“認(rèn)房不認(rèn)貸”、房貸政策“雙降”等政策影響，各地房企推盤(pán)意愿和積極性明顯增加。包括深圳、上海等城市都有類似情況，反過(guò)來(lái)說(shuō)明部分重點(diǎn)城市新房供應(yīng)節(jié)奏是正常有序的。

從具體城市來(lái)看，贛州、深圳和上海三個(gè)城市庫(kù)存同比拉升較為明顯，同比增速分別為34%、33%和26%；而沈陽(yáng)、中山和青島的庫(kù)存下滑速度較快，增速分別為-30%、-28%和-24%。

截至2023年底，全國(guó)百城平均存銷比為22.4個(gè)月，其中一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為16.7個(gè)月、19.2個(gè)月和29.5個(gè)月?？傮w上來(lái)看，一線城市去化周期相對(duì)好，二線城市居中，而三四線城市最長(zhǎng)。

來(lái)源：易居研究院

從排序可以發(fā)現(xiàn)，包括成都、中山和三亞的去化速度相對(duì)較好，存銷比分別為6.3個(gè)月、7.0個(gè)月和8.0個(gè)月。以成都為例，據(jù)四川中原研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2023年大成都累計(jì)新增房源供應(yīng)129131套，總供應(yīng)體量達(dá)約1713萬(wàn)平方米，同比去年分別下降7.85%、6.44%，但成交1939萬(wàn)平方米，同比上漲5%。

“此類城市基本面不錯(cuò)，從實(shí)際反饋看樓市也相對(duì)健康。一個(gè)非常重要的邏輯在于，人口或年輕人規(guī)模大的城市，其樓市會(huì)更堅(jiān)挺，庫(kù)存去化指標(biāo)也會(huì)更為健康。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

總體上看，在全國(guó)百城中，有54個(gè)城市去庫(kù)存周期超過(guò)24個(gè)月即兩年，相比2022年的39個(gè)增加了16個(gè)。嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為：“此類城市更是需要用足用好購(gòu)房政策、加快去庫(kù)存，尤其要把‘大力促進(jìn)住房消費(fèi)’作為2024年房地產(chǎn)工作的重中之重。”

來(lái)源：易居研究院

觀察2010年以來(lái)的歷史數(shù)據(jù)，全國(guó)百城樓市去化周期最高的時(shí)候出現(xiàn)在2012年2月，其數(shù)值為22.8個(gè)月，2023年12月屬于歷史次高水平。

“導(dǎo)致去化周期偏高位的原因，并不是庫(kù)存規(guī)模偏大，而主要是銷售量處于歷史偏低位。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，從“市場(chǎng)-政策”的互動(dòng)關(guān)系看，過(guò)去利好政策出臺(tái)下，存銷比指標(biāo)一般呈現(xiàn)“高位隨即下行”的態(tài)勢(shì)。但2023年則呈現(xiàn)“居于高位、難以壓制”的新情況，說(shuō)明政策消化需要更長(zhǎng)的時(shí)間。

“城市間的總體格局沒(méi)有發(fā)生重大的、本質(zhì)性的變化。從去化速度按快到慢排序，總體上是一線城市、二線城市和三四線城市。其背后反映了去化邏輯和動(dòng)力總體不變，即城市人口等指標(biāo)好的，去化速度相對(duì)要快。”嚴(yán)躍進(jìn)續(xù)稱。

每經(jīng)記者注意到，韶關(guān)、晉江、舟山、洛陽(yáng)、西寧是2023年新房存銷比最大的幾個(gè)城市，其本身就是交易不太活躍的三四線城市，既沒(méi)有特殊的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，也缺乏人口流入等潛在紅利。那么，這樣的城市如何加速去庫(kù)存？

“上述城市中部分屬于過(guò)去典型的熱點(diǎn)三四線城市，當(dāng)前市場(chǎng)明顯降溫。不過(guò)部分城市去化周期異常高，和新房網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)沒(méi)有及時(shí)錄入或有關(guān)系。”嚴(yán)躍進(jìn)指出，當(dāng)然存銷比前10位的城市中也有哈爾濱、西寧等二線城市。“近期哈爾濱的‘爾濱’熱點(diǎn)事件，持續(xù)增加社會(huì)大眾對(duì)其好感，這對(duì)于城市經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和樓市發(fā)展等都有積極作用。”

2024年是政策效應(yīng)釋放關(guān)鍵期

自去年底以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端的政策支持力度不斷加大。

2023年12月，中央和監(jiān)管部門(mén)召開(kāi)多個(gè)重要會(huì)議，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為房地產(chǎn)定調(diào)，化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)仍是2024年政策主線，“三大工程”推進(jìn)節(jié)奏有望加快；全國(guó)住建工作會(huì)議積極落實(shí)相關(guān)舉措，明確了房地產(chǎn)政策發(fā)力方向，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

與此同時(shí)，各地政策繼續(xù)優(yōu)化調(diào)整。如北京、上海降低首付及貸款利率并優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)；重慶優(yōu)化房地產(chǎn)稅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、推廣以舊換新；唐山則推行平價(jià)商品住房，采取收購(gòu)庫(kù)存商品房等多種方式增加保障房供給，鼓勵(lì)“現(xiàn)房銷售”，以期促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)。

從市場(chǎng)反饋來(lái)看，2024年元旦期間，各地推盤(pán)力度一般，營(yíng)銷力度大多延續(xù)節(jié)前沖刺水平，除個(gè)別項(xiàng)目表現(xiàn)較好外，多地樓市表現(xiàn)較為平淡，且分化加劇。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2024年1月上半月，重點(diǎn)50城新房銷售面積同比下降超三成，市場(chǎng)活躍度不足，購(gòu)房者置業(yè)情緒仍偏弱。

上周（1月15日-21日），中指研究院監(jiān)測(cè)的7個(gè)代表城市整體庫(kù)存環(huán)比略漲0.05%。其中，一線城市，上海、深圳庫(kù)存環(huán)比均略有上漲，漲幅分別為1%、0.4%；北京、廣州下跌，跌幅分別為2.4%、1.1%。二線城市中，溫州、蘇州庫(kù)存環(huán)比上漲。

2024年1月15日-21日部分城市庫(kù)存變化 來(lái)源：中指研究院

“房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)節(jié)奏仍依賴于購(gòu)房者置業(yè)預(yù)期能否改善，短期新房市場(chǎng)仍有一定調(diào)整壓力。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”，中性預(yù)期下，2024年全國(guó)商品房銷售面積同比下降5%左右；樂(lè)觀預(yù)期下，若2024年經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)、置業(yè)意愿改善，疊加城中村改造如期推進(jìn)，銷售規(guī)?；蚩蓪?shí)現(xiàn)小幅增長(zhǎng)。

“2024年去庫(kù)存工作將面臨新的變化和新的機(jī)會(huì)。”易居研究院分析指出，2024年是全面消化2023年政策的關(guān)鍵時(shí)期，政策效應(yīng)釋放，自然帶動(dòng)去庫(kù)存效率的提高，而在經(jīng)歷了2023年房?jī)r(jià)的全面深度調(diào)整，各類價(jià)格折扣和優(yōu)惠非常到位、購(gòu)房的成本在進(jìn)一步降低，同時(shí)房?jī)r(jià)本身也面臨企穩(wěn)向好趨勢(shì)。因此，“2024年購(gòu)房性價(jià)比明顯提高，購(gòu)房者的入市信心將明顯增加，這對(duì)于房企和各城市去庫(kù)存都有積極的作用。”

封面圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)-VCG111423448141