公募REITs二級市場上周縮量下跌，多只消費基礎設施REITs上市在即

每經記者｜李蕾    每經編輯｜葉峰    

《每日經濟新聞》獲悉，上周公募REITs二級市場縮量下跌，開始消化四季報情況。從不同板塊的表現來看，保租房類REITs是唯一出現上漲的板塊，平均漲幅0.33%；環保、高速公路、產業園、倉儲、能源類REITs則環比下跌，平均跌幅分別為0.91%、0.95%、1.34%、2.39%和0.45%。

根據Wind數據顯示，上周全市場已上市的30只產品中，環比上漲的數量有所增加，但也僅有8只，其中張江REIT、北京保障房REIT和華夏杭州和達高科產園REIT領漲，漲跌幅分別為3.79%、2.04%和1.79%。相比之下，環比下跌的產品達到22只，但跌幅環比有所收窄。

行業方面，華夏金茂商業REIT和嘉實物美消費REIT完成發售，上市在即；華夏華潤商業REIT也將于本周正式發售，發售價格為6.902元/份，擬募資總額為69.02億元。

另據中金公司統計，共有12只公募FOF基金的2023年三季報/四季報披露中存在REITs持倉，三季度末、四季度末總持倉規模分別為3005萬元、3195萬元，四季度末持倉以倉儲物流、保租房、高速公路、水務REITs為主。

二級市場縮量下跌，僅有保租房板塊環比上漲

在前一周二級市場出現大幅下挫的情況下，上周公募REITs的表現有所企穩。

Wind數據顯示，上周全市場已上市的30只產品中，環比上漲的數量有所增加、達到8只，其中張江REIT、北京保障房REIT和華夏杭州和達高科產園REIT領漲，漲跌幅分別為3.79%、2.04%和1.79。

相比之下，環比下跌的產品有22只，但跌幅環比有所收窄。跌幅超過3%的產品減少為6只，跌幅最大的3只產品分別為國泰君安東久新經濟REIT、嘉實京東倉儲基礎設施REIT和國泰君安臨港創新產業園REIT 領跌，漲跌幅分別為-4.83%、-4.49%、-4.48%。

從大的類型上來看，產權REITs與經營權REITs差距縮小，產權類REIT下跌0.7%，經營權類REIT則下跌0.8%。而從子板塊來看，上周僅有保租房板塊環比上漲，環比上漲0.33%；其他REITs板塊平均漲跌幅均為負，分別為-2.39%（物流倉儲），-1.34%（產業園）、-0.95%（高速）、-0.91%（環保）和-0.45%（能源）。

流動性方面，上周REITs總體成交活躍度下降，呈現縮量下跌。周內總成交額3.51億元，環比下降16.3%，產權和經營權成交額分別為2.07和1.44億元，環比分別變化了-24.9%和0.1%。

細分來看，園區基礎設施、能源基礎設施、倉儲物流、保障性租賃住房、生態環保、交通基礎設施類REITs上周的成交額分別為1.1億元、0.51億元、0.4億元、0.37億元、0.3億元、0.83億元，環比分別變化了-18.6%、-22.8%、-39.6%、-16.4%、4.5%、4.8%。其中成交額最大的REITs類型是園區基礎設施，占比31.4%。

換手率方面，上周REITs換手率為5.6%，環比下降17.7%；產權和經營權換手率分別為6.3%和4.2%，環比分別變化了-21.4%和4.8%。

中金公司在研報中指出，四季度REITs經營延續分化，基本面恢復仍需耐心，高分紅產品配置價值凸顯。“往前看，我們認為保租房、能源及公用事業項目經營料仍維持穩健，其余板塊項目間或延續分化走勢。配置端，由于市場估值經過前期消納，部分項目在審慎增速假設下潛在長期回報率較股債已具備吸引力，REITs作為高分紅另類資產的配置價值進一步凸顯。”

多只消費基礎設施REITs上市在即，本周又有產品開售

行業層面，上周也有多項動態值得關注。

首先，包括華夏金茂商業REIT、嘉實物美消費REIT等在內的多只全國首批消費基礎設施REITs在上周正式完成發售。由于公眾投資者認購積極，這兩只產品的公眾投資者有效認購申請份額總額都超過了原計劃向公眾發售的基金份額數量，因此都將進行比例配售，也體現出投資者對這類產品的熱情。

就在今天（29日），這兩只產品披露了認購申請確認比例結果。嘉實物美消費REIT認購價格為2.383元，其中，網下認購環節的有效認購基金份額數為11060萬份，配售比為75.95%；公眾認購環節有效認購數量為5027.09萬份，配售比為71.64%。華夏金茂商業REIT認購價格為2.670元，網下認購環節的有效認購數量1.4億份，配售比49.04%；公眾認購環節的有效認購數量為3116.54萬份，配售比94.41%。

其次，1月22日和23日，包括華夏深國際倉儲物流REIT、華泰紫金寶灣物流REIT、中航易商倉儲物流REIT和華夏特變電工新能源REIT等4只產品都獲得了監管的問詢或反饋，監管重點關注了租戶儲備及續租管理、租金及出租率波動情況等方面的問題。中信建投表示，在2024年初部分產權類REITs經營情況出現波動的背景下，監管對于發行項目的審核將更為審慎，有助于REITs市場進一步壓實估值，提升待發行REITs的投資價值。

另外，首批消費REITs中擬募資規模最大的華夏華潤商業REIT將在本周（1月30日至2月2日）正式發售。公開資料顯示，該產品此次發售的基金份額總額為10億份，其中公眾投資者認購的初始基金份額數量為0.6億份，發售價格6.902元/份，擬募資總額為69.02億元。