深圳多盤曬出“熱銷”海報背后：有樓盤備案價下調了3000元

每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜魏文藝    

“紫云府上周勁銷26套”“中洲迎璽周一熱銷12套”“綠景白石洲一周熱銷1.9億”??

近期，《每日經濟新聞》記者注意到，在不少深圳房企策劃人員和房產中介的朋友圈里，樓盤熱銷的海報明顯多了起來。

事實上，春節(jié)后的深圳新房市場確實出現回暖跡象。據美聯物業(yè)統(tǒng)計，年后三周，深圳新房市場的周成交數據分別為231套、343套和432套，成交量穩(wěn)定上升。

不過值得注意的是，年后深圳新房市場回暖的背后是不少樓盤項目通過“以價換量”實現的。如位于龍華的鴻榮源尚云項目，在新一期入市的項目中調低了備案價；龍華珺奕府于上周五取證，折后80平方米3房最低369萬元，折合單價僅4.6萬元/平方米。

每經記者近日在實地走訪中了解到，深圳不少新盤售樓處年后的看房客流量有所回升，而開發(fā)商也習慣定期舉辦各種營銷活動吸引客源。

深圳福田中洲灣迎海二期營銷中心現場 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

年后深圳新房市場熱度提升

春節(jié)過后，深圳二手房市場成交量不斷升，總體成交量超過新房。不過年后深圳的新房市場熱度也有所提升，不少開發(fā)商的策劃人員和房產中介，開始在朋友圈曬出各種樓盤熱銷海報，秀了一波存在感。

從宣傳海報的內容來看，深圳不少新房項目售賣情況較為火熱。其中，珈譽府開盤去化六成，銷售額30億元；位于龍華北站附近的紫云府上周賣了26套，中洲迎璽周一賣了12套，綠景白石洲本周勁銷1.9億元，京基智農山海尚寓周末成交19套……

房產中介朋友圖宣傳的項目熱銷海報 圖片來源：受訪者提供

從年后每經記者對深圳新房市場的實地走訪情況來看，不少樓盤現場的人氣較旺。如位于福田的中洲灣迎海二期項目于上周開放了實體樣板間，開發(fā)商已啟動中介轉介。每經記者上周在該項目現場看房時發(fā)現，已有不少中介提前過來踩盤，項目已處于提前“儲客”階段。

上周末，每經記者在位于龍華的卓越珺奕府項目現場看到，售樓處擠滿了看房者。據房產中介肖正介紹：“項目預計3月16日開盤，上周末過來看房的人較多，幾乎擠滿了營銷中心。過來看房的大多數是看中了該項目的性價比，預計開盤時的綜合折扣在八七折左右，在整個龍華中心區(qū)算得上最低的上車門檻了。80平方米精裝3房總價370萬元起，總價410萬元內可任選80平方米3房，總價455萬元內可任選89平方米3房。”

圖片來源：美聯物業(yè)

從機構的數據來看，深圳新房的成交量也出現了回暖態(tài)勢。據美聯物業(yè)數據，深圳新房市場開年后三周，分別成交231套、343套和432套。上周（3月4日-10日）深圳新房成交套數環(huán)比上升25.9%。

另據深圳安居客數據，3月深圳預計有233個在售住宅項目，其中排在前列的幾個區(qū)分別為龍崗區(qū)51個、龍華區(qū)39個、寶安區(qū)32個、南山區(qū)26個、坪山區(qū)22個。

3月14日上午，美聯物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹在接受每經記者采訪時表示，年后深圳市場新房備案量的反彈，更像是一個周期性的變化，一般在春節(jié)前后都會出現先降后升的趨勢，今年也不例外。“據我們了解，目前深圳不少新盤仍然維持著原有折扣，對購房者來說具備了一定的折扣空間，然后再疊加年前深圳限購政策放松、年后房貸利率下調的雙重利好，新房市場的備案量逐步回升成為必然。”

南山卓越九瓏項目現場 圖片來源：經記者 陳榮浩 攝

部分樓盤熱銷背后的“以價換量”

進入2024年以來，深圳部分新房項目開啟了“以價換量”的營銷方式，不少樓盤價格相比之前的入市價格有所下調。

每經記者梳理發(fā)現，近期房產中介力推的樓盤，主要包括龍華的卓越珺奕府、光明的華潤潤宏城、福田的中洲迎海二期、鴻榮源尚云等。這些項目之所以被中介稱為“高性價”樓盤，原因之一就是價格相比之前有所下滑。

圖片來源：深圳中原研究中心

以中洲迎海項目為例，之前一期的備案均價約10.1萬元/平方米，本月底加推二期高層住宅產品，在一期基礎上下調價格，并且毛坯價備案，還贈送裝修。

再如龍華區(qū)民治街道的鴻榮源尚云項目，此次加推的產品戶型區(qū)間約82-90平方米，備案均價約6.22萬元/平方米，單價約5.5萬-6.7萬元/平方米，總價約459萬-601萬元/套。較去年7月一期備案均價（約6.5萬元/平方米）下降了約3000元/平方米。

鴻榮源尚云在不計算開發(fā)商其他額外折扣的情況下（深圳市場允許開發(fā)商在備案價基礎上浮動15%），以一套30層房源計算，一期面積為81.83平方米，單價約6.67萬元/平方米，折合總價約546萬元。而二期同樓層房源面積為82.64平方米，單價約6.42萬元/平方米，折合總價約531萬元。也就是說，同樓層房源面積增加了0.81平方米，總費用減少了約15萬元。

而中介推薦的卓越珺奕府項目，其上車門檻在龍華片區(qū)內也是比較低的，折后單價約為4.6萬-5.5萬元/平方米。而可供對比的是，距離卓越珺奕府項目約600米的深鐵瓏境花園一期，在2022年9月27日開盤時的銷售均價約為7.09萬元/平方米。

“目前深圳的新房市場存量較高，去化周期不斷上升，銷售壓力還是比較大。另外，開發(fā)商本身的資金鏈仍然面臨較多的問題，市場政策仍有較大的調整空間。因此預計未來一段時間，開發(fā)商對于定價、開盤等行動都比較謹慎，開發(fā)商開盤不會太積極，而且價格都會以低于預期的售價水平來發(fā)售。”何倩茹表示。

另據克而瑞數據，深圳新房的庫存情況達到歷史的高水位，去化周期達到了37.7個月，新房庫存比去年增長了19%。

封面圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝