北京有新盤(pán)卷到得房率超100%，房管局坐實(shí)贈(zèng)送面積“不計(jì)入合同”，律師建議可要求開(kāi)發(fā)商提供相關(guān)規(guī)劃文件

每經(jīng)記者｜劉頌輝    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

樓市行情火熱的那些年，各地售樓處為了制造噱頭吸引購(gòu)房者，將陽(yáng)臺(tái)、飄窗和設(shè)備平臺(tái)改造成房間，用來(lái)“贈(zèng)送面積”。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近期在北京調(diào)查發(fā)現(xiàn)，個(gè)別區(qū)域再次出現(xiàn)“贈(zèng)送面積”現(xiàn)象，有的開(kāi)發(fā)商宣稱(chēng)通過(guò)“贈(zèng)送面積”，得房率可以達(dá)到90%以上，后期會(huì)統(tǒng)一改造進(jìn)行交付。

受訪北京市法律界和房管部門(mén)人士表示，開(kāi)發(fā)商宣稱(chēng)的“贈(zèng)送面積”要注意甄別，實(shí)際上這部分面積不能計(jì)入購(gòu)房合同，交房后存在一定法律風(fēng)險(xiǎn)。

不過(guò)，不同城市間有著不同管理方式。

4月18日，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)平穩(wěn)健康和安全運(yùn)行協(xié)調(diào)小組印發(fā)《優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃管理若干措施》通知，明確優(yōu)化陽(yáng)臺(tái)等空間面積計(jì)算規(guī)則，業(yè)內(nèi)測(cè)算累計(jì)贈(zèng)送可以做到套內(nèi)建筑面積30%左右。

得房率最高超過(guò)100%

4月15日，每經(jīng)記者走訪了北京市豐臺(tái)區(qū)某樓盤(pán)，銷(xiāo)售人員指著樣板間地上貼著的分割線諱莫如深，“分割線外的一半部分不計(jì)算產(chǎn)證面積，是開(kāi)發(fā)商‘送’給你的，房間面積只能在分割線內(nèi)。”

除了南側(cè)兩處臥室和一個(gè)客廳的陽(yáng)臺(tái)，北側(cè)兩處臥室的飄窗位置也貼有分割線，被改成平地。原本面積較小的北臥室，顯得空間更大了。

在另一個(gè)央企開(kāi)發(fā)商的售樓處內(nèi)，銷(xiāo)售人員稱(chēng)，項(xiàng)目得房率達(dá)到89%，“贈(zèng)送面積”有13平方米。與其他項(xiàng)目相比，自家樓盤(pán)的“贈(zèng)送面積”更大，得房率更高。

贈(zèng)送的包括1.5米寬的全部陽(yáng)臺(tái)面積，南側(cè)兩個(gè)臥室，以及北側(cè)兩個(gè)設(shè)備陽(yáng)臺(tái)。“備案時(shí)陽(yáng)臺(tái)有兩根柱子，實(shí)際上精裝交付時(shí)開(kāi)發(fā)商會(huì)打掉，改成室內(nèi)空間”，該銷(xiāo)售人員介紹。

每經(jīng)記者在大興區(qū)亦莊板塊走訪時(shí)看到，一家北京國(guó)資房企和一家央企開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目得房率約80%，樣板間地上沒(méi)有分割線，贈(zèng)送的只是正常的飄窗位置。

據(jù)北京一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露，目前個(gè)別區(qū)域的確出現(xiàn)改造設(shè)備陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送面積現(xiàn)象，有的樓盤(pán)最高得房率超過(guò)100%，主要與周邊配套設(shè)施較差，位置偏僻有關(guān)。大部分區(qū)域還是根據(jù)監(jiān)管要求，在營(yíng)銷(xiāo)方面比較規(guī)范。

每經(jīng)記者以購(gòu)房者身份咨詢(xún)北京市豐臺(tái)區(qū)房管局，房屋交易市場(chǎng)管理科一位工作人員提醒，開(kāi)發(fā)企業(yè)在營(yíng)銷(xiāo)時(shí)承諾贈(zèng)送的面積不能計(jì)入購(gòu)房合同，改造后有一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。而且，后期的物業(yè)費(fèi)收取和二手房交易都與面積相關(guān)。

豐臺(tái)區(qū)城市管理綜合行政執(zhí)法局一位工作人員則表示，不計(jì)入合同的部分即便開(kāi)發(fā)商許諾使用，也不具備法律效力，一旦被舉報(bào)，將由街道辦事處的城管執(zhí)法人員調(diào)查處理。

已有城市明確贈(zèng)送面積規(guī)則

不過(guò)，在很多城市并未明確商品房套內(nèi)空間面積管理的情況下，4月18日，“樓市調(diào)控優(yōu)等生”長(zhǎng)沙卻明確了“贈(zèng)送面積”規(guī)定。

長(zhǎng)沙明確提出進(jìn)一步優(yōu)化陽(yáng)臺(tái)等空間面積計(jì)算規(guī)則。因城市景觀風(fēng)貌要求需要封閉陽(yáng)臺(tái)的新建住宅項(xiàng)目，其封閉陽(yáng)臺(tái)按水平投影面積的1/2計(jì)入容積率和建筑面積進(jìn)行商品房預(yù)售和不動(dòng)產(chǎn)登記。居住建筑陽(yáng)臺(tái)等按水平投影面積的1/2計(jì)入建筑面積的部分，其水平投影面積之和按不超過(guò)套內(nèi)建筑面積20%控制。

合理調(diào)整飄窗和設(shè)備平臺(tái)管控要求，進(jìn)一步提升住宅使用功能完整性。飄（凸）窗寬度可與房間等寬，出挑寬度不超過(guò)0.8米。中央空調(diào)設(shè)備平臺(tái)和分體式空調(diào)外機(jī)擱板可同時(shí)設(shè)置，不大于4.0平方米/戶(hù)的設(shè)備平臺(tái)不計(jì)入容積率和建筑面積。

湖南中原研究院分析認(rèn)為，該政策主要影響三個(gè)層面：

最重要的贈(zèng)送方面，之前封閉陽(yáng)臺(tái)是全計(jì)容，現(xiàn)在能做到半贈(zèng)送；居住陽(yáng)臺(tái)的贈(zèng)送面積則由半贈(zèng)送提升到套內(nèi)建面的20%。

飄窗位置不計(jì)入套內(nèi)面積，還可以做到與房間等寬，這意味著，開(kāi)發(fā)商在建設(shè)房間時(shí)可以多出0.8米進(jìn)深空間。

設(shè)備平臺(tái)不計(jì)入贈(zèng)送面積，最多能再贈(zèng)送4平方米。

多重規(guī)定之后，累計(jì)贈(zèng)送大概可以做到30%，長(zhǎng)沙新房有望迎來(lái)“負(fù)公攤”時(shí)代。

對(duì)于未明確贈(zèng)送面積的城市，北京法學(xué)會(huì)不動(dòng)產(chǎn)法研究會(huì)理事、北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示，購(gòu)房者要注意：

第一，盡量不要輕信所謂的“贈(zèng)送面積”說(shuō)法，羊毛出在羊身上，一般不太可能是真正的贈(zèng)送。

第二，務(wù)必注意所謂的贈(zèng)送應(yīng)當(dāng)寫(xiě)在合同，只要寫(xiě)不到合同里，一般要么是違建，要么是侵占公攤或公共部分。

第三，購(gòu)房者可以在購(gòu)房時(shí)要求開(kāi)發(fā)商提供所謂“贈(zèng)送面積”的相關(guān)規(guī)劃文件，進(jìn)行基本判斷。如果和規(guī)劃不符，則屬于違規(guī)行為。

第四，購(gòu)房時(shí)對(duì)購(gòu)房過(guò)程和相關(guān)宣傳材料做好取證，尤其是關(guān)于“贈(zèng)送面積”部分的內(nèi)容。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝