每經熱評｜從“持續用力”到“充分釋放”房地產市場的未來值得各方期待

每經評論員 薛暉

中央經濟工作會議12月11日至12日在北京舉行，會議中的多項房地產政策表述預示著未來政策的新動向，令人對房地產業的前景充滿期待。

首先，會議強調要“持續用力推動房地產市場止跌回穩”。這體現了高層對當前房地產市場形勢的高度關注和明確態度：政府將堅定推動房地產市場穩步回升，“樓市一日不止跌，政策一日不會停”。

此外，會議還提出要“加力實施城中村和危舊房改造”，這一表述同樣引起了廣泛關注。隨著城鎮化進程的推進，城市人口流入的速度已大幅放緩。在這種背景下，如何推動房地產行業持續發展成為新的挑戰。城市更新或“舊改”成為一項重要的解決方案。過去10年中，城市更新政策在一些地方取得了積極成效，但由于其需要地方政府提供大量資金支持，且在拆遷與重建過程中可能引發社會矛盾，逐漸出現降溫。此次中央經濟工作會議重新提及這一政策，表明在今后的政策框架中，舊改可能會迎來新的發展機遇，值得期待。

另一個值得關注的表述是會議提出要“充分釋放剛性和改善性住房需求潛力”。過去幾年，官方的房地產表態主要集中在保障住房需求上，即滿足基本的剛性需求，而改善性需求則較少受到關注。此次中央的表態表明，政府已認識到改善性住房需求的重要性。近期，北京市發布的《北京市高品質商品住宅設計導則（試行）》中，鼓勵開發商為改善性住房提供更多創新設計，例如允許在住宅首層設置架空層、鼓勵小區內設置開放的風雨連廊、倡導多層住宅設立開敞陽臺等。這些措施都體現了政府在促進改善性住房供給方面的努力。此外，近年來住建部在推動“第四代住宅”方面的工作，也顯現出了對改善性住房需求的重視，相關政策的進一步落實將為市場提供更多優質產品，滿足購房者多樣化的需求。

會議還提出要“盤活存量用地和商辦用房”。筆者認為，這一舉措十分關鍵。當前，不少房企面臨的困境并非資產短缺，而是所持有的土地資源無法變現。大量土地儲備無法有效轉換為現金流，使得這些房企資金鏈緊張。為了解決這一問題，一些地方政府已經開始采取措施，將房企的優質土地回購并調整相關要求，進而通過轉讓獲得更高的收入。例如，北京市今年就回購了萬科公司在8年前以59億元競得的一幅地塊，并在改變了用地要求后，以89.01億元的價格重新拍賣，從而實現了地方政府與房企的雙贏。

特別值得一提的是，會議中首次提到了“商辦用房”問題。據筆者了解，規模化房企普遍存在商辦用房資產沉淀過大的問題。10年前，許多城市推出了大量的商辦用地，但一些房企在拿地后打了“擦邊球”，把商業辦公用房改建成了一套套的住宅（公寓）。由于商辦用房的土地成本較低，改建后的公寓售價通常比同地段住宅低得多，但隨著各地政府加強監管，這類打“擦邊球”的產品逐漸遭遇滯銷。

以北京市為例，有媒體去年初報道，據北京住宅房地產業商會統計，因大量商辦項目“擱淺”“滯銷”，長期沉淀資金近8000億元，且約有3000萬~4000萬平方米商辦項目得不到合理利用，造成資源浪費和資產閑置。此次中央經濟工作會議明確提出要盤活這些商辦用房，為房企解決資產困境，釋放了政策利好。通過這一舉措，房企可以將沉淀的商辦用房資產轉化為市場需求，從而緩解資金壓力。

可以說，中央經濟工作會議為房地產行業定下了清晰的政策方向，并在多個領域給出了突破性表述。隨著這些政策的逐步落地和實施，行業信心有望逐步恢復，未來的房地產市場將會更加注重滿足民眾的實際需求，提供更高質量的住房供給。對于房企來說，新政策將為其提供更多發展機會。而對于購房人來說，這些政策的實施也意味著更多選擇和更好的居住環境。因此，房地產市場的未來，值得各方期待。