“舊改大王”佳兆業(yè)再闖關(guān) 昔日千億房企能復(fù)制2014年奇跡嗎？

每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

低調(diào)一年后，佳兆業(yè)集團(tuán)（HK01638，股價(jià)0.156港元，市值10.94億港元，以下簡(jiǎn)稱佳兆業(yè)）創(chuàng)始人郭英成以香港星島新聞集團(tuán)主席的身份公開(kāi)亮相，與老朋友李開(kāi)復(fù)對(duì)談AI（人工智能）。

與此同時(shí)，今年4月8日，佳兆業(yè)的境外債務(wù)重組也取得了新進(jìn)展——“佳兆業(yè)計(jì)劃”正式生效，香港高等法院與開(kāi)曼群島大法院的司法登記程序同步完成。“佳兆業(yè)計(jì)劃”是佳兆業(yè)境外債務(wù)重組的實(shí)施方案，涵蓋“佳兆業(yè)香港計(jì)劃”和“佳兆業(yè)開(kāi)曼計(jì)劃”。核心內(nèi)容包括發(fā)行新債券和強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債兩種工具，新債券分為六檔，總額為50億美元。而強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債分為八檔，總額為68.92億美元，期限從三年到八年不等。

4月9日，佳兆業(yè)在廣州市白云區(qū)的佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)以及珠海市的香洲佳兆業(yè)水岸華都二期B項(xiàng)目相繼復(fù)工，向市場(chǎng)釋放了積極信號(hào)。這家長(zhǎng)期掙扎于債務(wù)危機(jī)泥潭的房地產(chǎn)企業(yè)，在經(jīng)過(guò)4年多努力后，終于為自己爭(zhēng)取到了一絲喘息的機(jī)會(huì)。

2019年銷(xiāo)售額破千億

佳兆業(yè)也有過(guò)輝煌時(shí)刻，素有“舊改大王”之稱。2019年，佳兆業(yè)地產(chǎn)板塊的全口徑銷(xiāo)售額首次突破千億元。然而，近年來(lái)受房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境變化以及自身經(jīng)營(yíng)等多方面因素影響，部分房企出現(xiàn)了流動(dòng)性危機(jī)，佳兆業(yè)也未能幸免。

但經(jīng)過(guò)4年多的努力，佳兆業(yè)近期傳來(lái)了多個(gè)利好消息，也讓市場(chǎng)對(duì)這家昔日的千億房企“上岸”有了更多期待。

4月8日，佳兆業(yè)宣布計(jì)劃發(fā)行六檔新美元債（合計(jì)50億美元）和八檔強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券（合計(jì)68.92億美元），后者若全部轉(zhuǎn)換，將形成130.16億股新股，相當(dāng)于現(xiàn)有股本的185%。此外，債權(quán)人小組的2688萬(wàn)美元工作費(fèi)用也將通過(guò)發(fā)行21億股股份支付，總增發(fā)規(guī)模達(dá)151億股。

截至2024年末，佳兆業(yè)總借款高達(dá)1350.74億元，其中約88%為短期債務(wù)（約1181億元），而賬面現(xiàn)金僅剩6.98億元；2024年合同銷(xiāo)售額同比下降64.27%至80.57億元，虧損擴(kuò)大至約292.3億元。

佳兆業(yè)的境外債務(wù)重組始于2023年10月，其核心方案是通過(guò)發(fā)行新債券和強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券置換舊債。這一方案的“激進(jìn)”之處在于，強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券的轉(zhuǎn)換價(jià)格被設(shè)定為4.05~4.75港元/股，較當(dāng)前股價(jià)溢價(jià)數(shù)十倍。

但市場(chǎng)更關(guān)注的是，若方案落地，郭英成的持股比例將從25.54%降至8.04%，而債權(quán)人將持有58.44%的股份。

佳兆業(yè)的重組進(jìn)程并非一帆風(fēng)順。

去年6月，香港法院曾對(duì)佳兆業(yè)發(fā)出“最后通牒”，若當(dāng)年8月前未能達(dá)成重組協(xié)議，將啟動(dòng)清盤(pán)程序。關(guān)鍵時(shí)刻，郭英成低調(diào)返回內(nèi)地，爭(zhēng)取監(jiān)管層支持，最終在2024年8月與債權(quán)人小組簽訂重組支持協(xié)議，鎖定75.11%的債務(wù)持有人支持。2025年3月，香港高等法院、開(kāi)曼群島大法院及東加勒比最高人民法院先后批準(zhǔn)四大重組計(jì)劃，為方案掃清法律障礙。

而郭英成的回歸，一定程度上也給重組局內(nèi)外的各路人馬帶來(lái)了一針強(qiáng)心劑。“未來(lái)，我們將積極推進(jìn)本集團(tuán)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)化解，加速重回良性健康發(fā)展軌道。”郭英成在2024年的業(yè)績(jī)公告中表示。

2014年曾陷債務(wù)危機(jī)

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在與部分行業(yè)專家討論“出險(xiǎn)房企上岸”的話題時(shí)，多數(shù)人的觀點(diǎn)是，房地產(chǎn)企業(yè)只有在銷(xiāo)售明顯回暖且回款情況得到改善的情況下，才有可能真正實(shí)現(xiàn)“上岸”。

中國(guó)城市發(fā)展研究院農(nóng)文旅產(chǎn)業(yè)振興研究院常務(wù)副院長(zhǎng)袁帥認(rèn)為，在房企的債務(wù)重組過(guò)程中，平衡各方債權(quán)人利益一直是一個(gè)博弈點(diǎn)。即便獲得了債權(quán)人的支持并完成了重組，也不能視為真正“上岸”。

袁帥指出：“債務(wù)重組是企業(yè)解決流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的重要手段，但企業(yè)真正‘上岸’的關(guān)鍵因素在于，隨著市場(chǎng)的企穩(wěn)回升，對(duì)應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售和回款均得到明顯改善。”

財(cái)經(jīng)評(píng)論員張雪峰則表示，許多出險(xiǎn)房企擁有大量資產(chǎn)，但由于市場(chǎng)回調(diào)，尤其是在市場(chǎng)不景氣時(shí)，對(duì)應(yīng)資產(chǎn)的公允評(píng)估和有效變現(xiàn)，成為許多面臨流動(dòng)性危機(jī)的房企的巨大挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，將有助于提升企業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值和銷(xiāo)售額。

事實(shí)上，這已經(jīng)是佳兆業(yè)的第二次“復(fù)活”了。

公開(kāi)資料顯示，佳兆業(yè)在2014年的債務(wù)危機(jī)中，通過(guò)債務(wù)重組+資產(chǎn)處置成功“復(fù)活”，并被業(yè)界稱為“不死鳥(niǎo)”。

不過(guò)，佳兆業(yè)目前的債務(wù)比2014年時(shí)略高。2014年佳兆業(yè)的重組規(guī)模為650億元，而此次境外債規(guī)模達(dá)到122.7億美元（約892億元人民幣）。

另外，根據(jù)2024年年報(bào)，佳兆業(yè)在國(guó)內(nèi)48個(gè)城市擁有172個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備為2231萬(wàn)平方米，其中大灣區(qū)的土地儲(chǔ)備為1354萬(wàn)平方米，占比61%。此外，還有100多個(gè)城市更新項(xiàng)目尚未納入土地儲(chǔ)備，占地面積約3700萬(wàn)平方米。

在經(jīng)營(yíng)策略方面，佳兆業(yè)主要集中在兩個(gè)方面，一是“保交樓”，二是“輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型”，試圖降低對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的依賴。

在銷(xiāo)售疲軟的背景下，“保交樓”已成為佳兆業(yè)穩(wěn)定現(xiàn)金流的關(guān)鍵。2024年，佳兆業(yè)在深圳、廣州、北京等城市交付了25個(gè)項(xiàng)目、超過(guò)萬(wàn)套房源，并重啟了廣州白云佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)等重點(diǎn)項(xiàng)目。以廣州白云佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)項(xiàng)目為例，其170萬(wàn)平方米的TOD綜合體（以公共交通為導(dǎo)向的城市發(fā)展模式下形成的綜合性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）可售貨值達(dá)250億元。

佳兆業(yè)也在加速推進(jìn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。2024年，其非物業(yè)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)收入占比從13.8%提升至30.3%，主要來(lái)自物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、健康、文化中心等板塊。其中，物業(yè)管理板塊的收入達(dá)到16.19億元，管理的總建筑面積為1.02億平方米；來(lái)自健康業(yè)務(wù)的收入為6.67億元，同比增加12.8%；實(shí)現(xiàn)租金收入為4.99億元，增幅為8.4%。

對(duì)郭英成而言，當(dāng)下的債務(wù)重組只是“上岸”的第一步，真正的考驗(yàn)也許才剛剛開(kāi)始。