獨家對話“最強幕后天團”：東郊記憶如何再進化？

每經記者｜謝陶    每經編輯｜唐元    

圖片來源：受訪者供圖

我們關注那些瞬息的變化、迎面而來的潮流，但我們更關注那些扎根社區、充滿創造力的源泉。縱覽成都乃至全國的文創園區版圖，東郊記憶顯然已進化成一個不可忽視的“新物種”。

文創園區，作為重要的“關節”與“動脈”，關系到一座城市經濟的活力與文化的創造力，亦與人們的獲得感、幸福感息息相關。

近年來，作為全市文創產業鏈主要承載地之一的東郊記憶，以工業遺存空間為載體，深入扎根社區，持續有機更新、活化，引入并孵化培育出文創、音樂、國風國潮等全新業態，成為了這座城市又一“頂流”。

無論是意大利時尚品牌Brandy Melville西南首店開業當日，到店客流突破4萬人，首日銷售額超200萬元，超過北京、上海門店；還是浪美術館（中國內地首館）開館近1年時間，參觀游客達40萬人次；抑或是沉浸式漢文化餐秀“蜀宴賦”每天推出的表演秀上座率達90%，這里儼然成為一個“品牌的試驗場”和“文化的發生器”。

東郊記憶“潑天流量”的背后，折射出一座文創園區深度參與城市更新、引領文化及消費趨勢的“進化軌跡”，更反映出一座園區乃至一座城市更為底層的發展邏輯——聚焦人的需求，尊重人的尺度，兼顧經濟輻射力與人文影響力，實現“雙重躍升”。

如果從更大的維度來看，東郊記憶扎根區域，其影響力卻從不囿于一隅，早已進化為成都在邁向國際消費中心城市與建設世界文化名城過程中一個亮眼而獨特的“坐標”。

近日，每日經濟新聞·天府文創云記者特地邀請到東郊記憶整體運營公司——東方正火的創始團隊，在其接棒東郊記憶四周年之際，分享他們眼中這座“頂流”園區，如何從流量跨越到留量，實現再進化。同時，從這群“想象力的操盤手”身上，一窺這座城市的產業潮流與風向。

在東方正火董事長馬建強看來，“美好的園區并非一蹴而就，它需要一個漫長的生長過程，也需要足夠的戰略定力。我們從四年前接手園區時就明確了‘天府時尚秀場’的定位，提前布局國潮，引入非標的多元業態，打造一個良好的共創生態。這背后考驗的是我們的耐心和對于商業的根本認知。我們很感謝這座城市給予的高度自由度與關注度。成都傳媒集團前期打造東郊記憶留下了扎實基底，各級政府對于東方正火的賦能，都是運營成功的原因之一。” 

談及東郊記憶的進化路徑，馬建強向記者分享道，“我們運營打造東郊記憶，并非瞄準一個文旅消費的地標，而是打造一個具有全國影響力的‘文化高地’與‘產業中心’，即貼近大眾的真實需求，又與城市的雄心同頻。我們始終認為，高度尊重人的需求和商業原則，打造多元的消費場景、文化場景和科技場景，是東郊記憶持續進化的關鍵。”

“隨著東郊記憶的發展，東方正火的身份也在逐漸轉換。可能前幾年我們更多地作為園區的運營者和服務者，之后我們會逐步成為一個具有強大影響力的‘鏈主’。當然這一切，離不開團隊的力量與長期付出，亦需要不同的‘掌舵者’在各個專業領域全身心投入、深耕細作，”馬建強表示。

余炳：人的尺度與感受，是一切設計的起點

余炳是東方正火的董事，同時也是一名資深的建筑師、設計師，操盤過多個代表性的建筑及園區。在他看來，東郊記憶就是一個“無邊界的城市中心”，集中展現了這座城市在推進城市更新過程中對“人的尺度”的尊重。

“東郊記憶的改造與設計，離不開團隊的力量。這一過程中，我們始終思考的是如何以人的尺度、人的美好感受為導向，這是所有設計的起點。我們希望它給人的感覺不再是一座冰冷的工廠，或是單純觀光打卡的地方。它應該能夠讓人停留下來，感受到城市生活的溫馨美好，”余炳表示。

圖片來源：每經記者 謝陶 攝

從成都國營紅光電子管廠到東區音樂公園，再到現在的東郊記憶·成都國際時尚產業園，這里本身具備非常好的工業遺址與建筑底蘊，其布局與肌理也獨具歷史特色。“它獨特的美感與記憶底色，是無法復制的。因此，我們改造的前提是繼承與保護。”

無論是邊界圍墻、動線優化、植物景觀、基礎設施等方面的實用化改造，余炳都始終堅持保護優先，強調人的尺度和人的感受。在他看來，這是東郊記憶能兼顧商業與藝術的前提。“我們并未去刻意創造一種什么風格，而是在尊重原有工業遺存的基礎上，盡可能貼近人的實際需求，打破一些物理邊界，打造真正擁有生活場景、與社區深度聯動并開放的空間。”

圖片來源：每經記者 謝陶 攝

某種程度上，東郊記憶的改造不僅局限于物理空間的重生，更構建起一個文化藝術“不斷生發的場域”。園區內，音樂現場、戲劇表演、藝術展覽、時尚市集等各類文化活動層出不窮，吸引大量年輕人關注和參與。

在余炳看來，正是基于上述的建筑設計及運營理念，東郊記憶才能最大程度吸引來志同道合的“共創者”，真正實現扎根社區，反哺社區。

“當然，我們還并不完美，我們需要通過不斷內容賦能、優質業態賦能，還需要更加精細化的運營能力，才能實現持續地提升‘造血能力’，真正將審美力轉化成生產力，”余炳直言。

在他看來，“好的設計需要留白，這與園區的成長路徑一致，需要緊跟市場需求及人群的動態變化去調整、填充進新的內容與場景。”這也是他與東郊記憶共同堅持的長期主義——留白、蓄力、再次進化。

羅邴文：園區是一個與城市共情的“容器”

作為東方正火的董事兼總裁，羅邴文這幾年習慣自稱“首席內容官”。在他看來，東郊記憶能夠進化為一個融合文商產旅的“新物種”，反哺區域和城市發展。其訣竅在于，它是一個“能夠與城市共情的容器”。

談及東郊記憶有何差異化的先天優勢，羅邴文表示，“這里本身就是一個較為成熟的商業區，成都傳媒集團前期花費數年培育出良好的產業土壤，加之我們背靠一個GDP達2萬億的巨大消費市場，這是我們改造、運營園區時最大的底氣。并非我們有什么‘化腐朽為神奇’的力量，我們就是在這樣的土壤上發展起來的。”

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兩年前，記者曾以東郊記憶為觀察樣本寫下：“每一座文創園區，都有屬于其自身的‘生命周期’。如何在消費潮流的沖擊之下，在商業模式的變遷之間，在消費人群喜新厭舊的強大“慣性”面前，超越周期地保持一座園區的發展活力，是一道十足的難題。”

在羅邴文看來，難題背后指向的是一座園區與城市的“共情能力”，某種程度上也是內容創新能力。“運營產業園區，早就應該破除傳統的‘收租思維’，園區的生命力在于，運營主體如何保持敏感與共情，持續引入、創造與年輕人、與時代同頻的內容，使園區成為一個‘內容的容器’。”

今年“五一”期間，東郊記憶接待游客超60萬人次，同比增長15.6%，單日最高人次超14.2萬，連續4天單日客流超10萬人次。在成都的一眾園區中，東郊記憶無疑是熱度最高的。

“這是一個內容為王的時代，消費數據、社交媒體熱度等都是表象。無論是藝術展覽、音樂演出、快閃活動，還是主理人商業，都折射出大眾對于稀缺、優質內容的渴求。對個人和公司而言，都需要具備對優質內容的審美和運營能力，從而實現與更廣泛群體的‘共情’，實現園區內容與生態的共創，”羅邴文表示。

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其實，細數東郊記憶園區的業態就會發現，從音樂，到服飾，再到文創，有不少主理人及品牌都是土生土長的，代表了國風、國潮最新的風向。

對此，羅邴文直言，“很多園區其實都是‘舶來文化’那一套，我們的園區本質上是生長出來的，來自本土社區，自成一派，反映出大眾日益提升的文化自信與日益壯大的文化消費市場。”

熊銳：不止于消費，這里是品牌“天然試驗場”

作為東方正火的董事兼CEO，同時被稱為“商業大腦”的熊銳，總是忙著調研世界各大頂級商圈的最新動向，從東京澀谷、首爾東大門到紐約SOHO，他試圖捕捉最前沿的合作機會。

“這幾年我們埋頭苦干，不斷對標學習國內外同行，驀然回首，我們居然成了國內商業地產、文創園區領域走在前面甚至引領潮流的那一個。”熊銳笑道。

這位東郊記憶的“商業操盤手”在接手園區之初，就敏銳地跳出“盒子型商業”的窠臼，主動打破邊界，在成都率先引入國風國潮業態及主理人商業的共創模式，使這里一躍成為國內外新銳、潮流品牌的高地。

“其實，我們沒有什么訣竅，我覺得商業的本質就是尊重市場規律和人的創造性。無論是打造新型業態，還是招引獨立主理人，東郊記憶遵循的都是公平、共創、共享的原則。”熊銳表示，“我們希望整個園區對消費者、商家和入駐企業都具有親和力和凝聚力。”

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近年來，東郊記憶緊扣“國際時尚”定位，圍繞六大業態大力招商引智、鏈接資源，引進新業態、營造新場景，逐步呈現出年輕、時尚的產業新生態，不斷滿足游客對稀缺性和新鮮感的文旅消費需求。

記者觀察到，2025年1月至5月，東郊記憶園區接待游客超774萬人次，同比增長2.3%。截至5月底，園區引進音樂藝術、時尚展演等各類商企超300家。東方正火也從一個運營者、服務者的角色，逐步轉變為一個具有強大號召力的“鏈主”角色。

“我們現在已經將這里打造成一個優質非標商業的綜合體。我們希望它不只是一個消費的地方，而是一個真實生活的地方，也是國內外品牌的天然試驗場。未來這些品牌要進入西南，進入中國市場，東郊記憶將是一個不可忽視的存在。我們所能做的，就是為品牌提供遠超線下物理空間的全方位賦能，”熊銳表示。

圖片來源：每經記者 謝陶 攝

在他看來，未來的東郊記憶園區應該是一個具有真實生活場景與高度親和力的園區。“始于消費，卻從不止于消費。無論是建筑設計、園區運營、文化藝術還是商業招引，都應該圍繞人的需求，尤其是對真實性與親密感的追求展開，讓這里成為成都的CCD（中央文化區）。”

記者手記

某種程度上，園區運營考驗的是開發理念、內容創新能力和商業模式，但又何嘗不是一種更高層級的“關于認知”的運營。唯有堅持長期主義并進行事無巨細的打磨，才能超越一個個創業的“倦怠期”。

在與上述四位創始成員的對談過程中，記者發現，他們與成都這座城市擁有著一脈相承的特質——既松弛，又奮進；既高度理性，又十足感性。更為重要的是，在這群志同道合的創業者身上，記者看到了這座城市對人的尺度的包容和尊重。

正如知名企業家稻盛和夫所言：“所謂經營，就是依據原理、原則追求事物的本質，以‘作為人，何謂正確’進行判斷。真正能夠成功的事業，其本質是非常單純的。”

在以馬建強、羅邴文、余炳、熊銳為代表的成都創業者身上，我們得以窺見何謂“難而正確的事”，何謂“人的尺度”。而這些正是商業演化的本質，更是園區進化的本質。