深圳法拍“老兵”：從“膽子大”到拼專業，全鏈條盤活不良資產

每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜魏文藝    

“我最開始是在廣西做法拍業務，后面才來到深圳。十年前在廣西拍廠房，靠的是‘膽子大’。現在在深圳做法拍業務，更多的是拼專業和資源。”

8月9日下午，朱志強和幾位行業人士一起分享近期法拍行業的最新動態。談到自己從事法拍行業的經歷時，他的語氣中流露出幾分感慨。

作為深耕不良資產處置十余年的“老兵”， 朱志強剛剛參加了某資產管理公司的視頻會議，參與討論深圳某存量資產的盤活方案，他擔任法拍顧問的角色。

朱志強向《每日經濟新聞》記者（以下簡稱“每經記者”）表示，在深圳法拍市場，寶能城住宅項目的集體法拍是一個重要轉折信號：一方面，法拍人數迎來了顯著增長；另一方面，拍賣稅費也開始走向“各付各稅”。

在朱志強看來，法拍市場歷經多年發展，已經從早期線下舉牌的“小眾游戲”，發展到如今阿里資產平臺、京東資產平臺等可全民參與的標準化市場。從早期的稅費模糊、清場難的“灰色地帶”，到法院“包清場”“各付各稅”的透明規則，法拍市場越來越規范化。

“法拍的資產類型越來越多，給買家提供了各類可供選擇的標的。以深圳為例，在早年市場中，像高端別墅類房產很少進入法拍流程。就算有，價格也高得離譜，因為不愁賣。但如今的法拍市場，給很多改善型買家提供了入場機會。”朱志強說道。

十年蛻變：法拍從小眾游戲走向全民“網購”時代

談及過往法拍市場時，朱志強提到了自己曾參與的多個讓他印象深刻的法拍案例。

2015年，在桂林市臨桂新區舉行的一場廠房拍賣會上，一位柳州老板以總價5700萬元成功競拍下103畝工業用地。然而，僅三天后，由于股市行情突變，該老板遭遇強制平倉，最終連1000萬元的高利貸保證金也無力償還。

這是朱志強早期所經歷的“驚心動魄”一幕，亦是當時法拍行業的真實縮影：線下交易盛行，規則含糊不清，參與者多為“敢于冒險”的圈內人士。

十年后，這樣的場景已成歷史。

“現在買賣法拍房，在操作流程和便捷性上，和淘寶買衣服沒太大區別。”他邊說邊打開手機上的司法拍賣頁面，寶能城234套住宅的成交記錄赫然在列，操作流程清晰可見。

朱志強協助資方拍下的某法拍資產  圖片來源：受訪者提供

在朱志強看來，2022年至2023年的寶能城住宅集體法拍，成為深圳法拍市場的一個重要轉折點。

他告訴每經記者，在寶能城房源法拍之前，深圳法拍房成交后的稅費全由買受人承擔。如一套成交總價1500萬元的法拍房，可能需要額外墊付高達數百萬元的土地增值稅等賣方稅費，這也讓很多買家望而卻步。

因為稅費問題，寶能城參與法拍的房源曾先后經歷撤拍、重新上架等情況。此后，深圳中院調整法拍規則，改為“各付各稅”：買方僅付契稅，若買方墊付稅費后可向法院申請退還。

規則重塑讓市場徹底激活。

“以前法拍是‘少數人玩’，現在普通家庭也敢參與了。”朱志強解釋，法院推行“包清場”政策后，買家無需擔心原房主拒不騰退，“就像網購包郵，付款后法院出文書過戶，很大程度上降低了買賣的風險”。

深圳法拍房交易走勢圖 圖片來源：同致誠評估

數據也印證了這一變化。據同致誠評估數據，深圳法拍成交套數已從2017年的823套，躍升至2024年的2055套。豪宅法拍更是打破了“隱秘交易”的慣例，香蜜湖一號、純水岸別墅等稀缺房源紛紛上線，其成交價格已成為市場價格的基準錨點。

朱志強還提到，如今法拍行業的門檻也較過去有所提高。“以前懂點門路就能做，但現在幾乎得覆蓋法拍全流程。”朱志強坦言，地產下行導致不良資產明顯增長，但競爭早已不是“拼關系”，而是“拼專業”。

朱志強表示，法律知識是基礎，需精通抵押權、居住權等復雜條款。“當然，這些都只是最基礎的，更重要的是經驗積累，以及資源整合能力，一些特殊法拍案例，甚至需要聯動銀行、律所、資產管理公司，與政府部門溝通解決特殊糾紛。”

從“接盤”到“盤活”：法拍行業的全鏈條革命

隨著法拍行業規模越來越大，對從業人員來說，最大的變化是什么？

朱志強向每經記者表示，“法拍的專業知識其實只是基礎，更重要的還是經驗積累及資源整合”。

“以前我們干法拍時，基本上能找到資方就很不錯了。但現在這只是基礎，包括法拍的全鏈條都得參與，從銀行到資管公司再到法院階段，中間的各個環節都得跟。甚至最后資產成功法拍了，如何運營、盤活現在也需要掌握。”

朱志強指出，資產一旦進入法拍程序，必然會伴隨著各種復雜問題。每一宗法拍案件背后都隱藏著不同的故事，從業者必須憑借自身經驗，靈活應對并解決各類難題。

例如，深圳南山西麗某單位一套職工的房產，曾讓某中介機構的法拍部門陷入困境。原房主態度強硬拒絕騰退，而買受人是一位孕婦。2022年，這個騰退難度極高的案例交到了朱志強的手中。

朱志強向記者分享了當時的“解題”思路：先讓中介女高管帶水果安撫孕婦，穩定其情緒；再與法官溝通解決方案，讓法院領導聯系房主的單位領導，并從拍賣款中劃撥租金補貼。最終，該房主自愿搬離。

“法拍不是單純的‘接盤’，而是要盤活資產，更要解決‘人’的問題，從而化解矛盾。”朱志強說，這類案例的核心是“全鏈條介入”——從前期盡調、中期競拍，到后期清場、運營，每個環節都得有預案。

而這種“全鏈條思維”，或許與他早期的從業經歷有關。

據朱志強回憶，早年在廣西時，他通過“銀企聯合”模式，讓桂林某銀行直接墊付資金拍下廠房，再以1%股權代持的方式規避風險，最終資產價值實現翻倍。來到深圳后，他將這一模式升級：對接多家資管公司充當顧問角色，然后還會主動參與銀行資產推介會，籌備不良資產頻道，打通從債權到物權的全流程。

“十年前拍廠房，靠的是勇氣；現在法拍市場，靠的是體系。”朱志強說，行業的未來會更規范，一個明顯的變化在于，現在資產的法拍價格已經成為越來越多銀行的貸款錨點，法院的流程也越來越透明。

“法拍行業在逐步擴大，而對于很多從業者來說，只有繼續當好‘資產醫生’的角色，才能讓更多不良資產找到新價值。”朱志強說道。

免責聲明：本文內容與數據僅供參考，不構成投資建議，使用前請核實。據此操作，風險自擔。

封面圖片來源：受訪者提供