探察央國企半年報 | 深鐵集團：辛杰的新難題

每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜陳夢妤    

2025年6月的萬科股東大會上，新任董事長辛杰坐在C位慷慨陳詞，宣稱深鐵集團與萬科的融合將實現“1+1>2”，共同應對風險和挑戰。

然而兩個月后，深鐵集團半年報的數字卻顯得格外刺眼。

8月22日晚間，深鐵集團發布今年上半年財報——營收同比下滑21.67%，歸母凈利潤虧損約33.6億元，曾經撐起半壁江山的站城一體化業務營收同比下跌63%，占總營收比重首次跌破三成。

從辛杰的職業履歷看，可以說是與“軌道+物業”領域深度綁定，這也為其兼任雙職奠定了基礎。

公開資料顯示，辛杰早年深耕深圳國資系統，曾長期任職于深鐵集團，從基層崗位逐步晉升至核心管理層，參與過深圳多條地鐵線路的規劃建設與站城一體化項目開發，對深鐵集團“軌道+物業”的核心模式有著深刻理解與實操經驗。

與此同時，在萬科引入深鐵集團作為第一大股東后，他曾以股東代表身份參與萬科戰略決策，熟悉房地產行業運營邏輯與風險應對。

不過，這位身兼深鐵集團和萬科雙料董事長的掌舵者，正面臨著上任以來最棘手的平衡術：左手要給萬科“輸血”，右手卻看著自家“錢袋子”不斷縮水。

“救火隊長” 這半年

辛杰的“救火隊長”角色從2025年初就已啟幕。

1月27日，辛杰正式接任萬科董事會主席，緊接著2月5日，10位深圳國資背景高管空降萬科核心崗位，從戰投到財務、法務全面接管。

這場被業內稱為“深鐵時代”的管理層大換血，背后是萬科2024年的巨虧困局和高債務壓力。

作為持股27.18%的第一大股東，深鐵集團開始拿出真金白銀馳援萬科：截至8月5日累計已向萬科提供借款達243.69億元，其中今年8月新增的16.81億元借款，就已相當于深鐵集團上半年凈利潤虧損額的一半。

而反映到深鐵集團的業績報表上，曾經貢獻超五成營收的站城一體化業務，今年上半年僅入賬16.25億元。

要知道，這項業務過去可是深鐵集團的“利潤奶牛”，靠著房地產開發的高毛利，每年都能輕松填補地鐵運營的虧損黑洞。

而如今該業務的營收占比開始不斷下滑，地鐵運營的12.68億元成本缺口便無所遮掩，這也使得深鐵集團的盈利壓力陡增。

深鐵集團、萬科雙料董事長 辛杰 圖源：“深圳地鐵”微信公眾號

《每日經濟新聞》記者注意到，為了讓“1+1>2”的承諾落地，辛杰團隊下了不少功夫。

今年二季度以來，深鐵集團與萬科在長租公寓領域率先牽手，“深鐵出地、萬科運營”的合作模式已在深圳多個項目鋪開。

7月更是動作頻頻，先是三方合作打造智慧物流中心，把地鐵車輛段的閑置空間盤活；緊接著又在深圳地鐵灣廈站搞起了機器人送貨試點，萬科研發的智能機器人利用地鐵非運營時段給站內便利店補貨。

這些創新聽起來很美，也充分體現了深鐵集團與萬科的深度合作，但有個很實際的問題擺在眼前——

短期內對深鐵集團業績貢獻相對有限。

新難題剛剛開始

深鐵集團自身的日子也并不好過。

站城一體化業務的下滑，本質上是房地產行業退潮的縮影。從2023年占比58.53%到2025年上半年僅剩22.3%，這項業務占比的下滑速度遠超預期。

每經記者注意到，深鐵集團還在堅持TOD模式，計劃今年推出4300套房源，涵蓋人才房、商品房、公寓等，但這些項目能否順利去化仍是未知數。

此外，地鐵業務的資本開支也遠比想象中大，目前在建的17條線路和西麗樞紐等重大工程，都需要持續的資金投入，這對本就虧損的深鐵集團來說也是巨大壓力。

中誠信國際在評估報告中直言：“隨著公司承擔的基建投資持續高位發展，公司對外融資需求持續增加，債務規模增長較為迅速。同時公司在建及擬建項目量豐富，投資規模較大，未來面臨一定的資本支出壓力。”

另一方面，萬科的半年報同樣不容樂觀。

今年上半年，萬科實現營收1053.2億元，同比下滑26.23%；凈虧損約119.5億元，房地產開發業務毛利率僅8.7%，銷售金額691億元。

雖然通過存量盤活回籠了57.5億元資金，但相較于龐大的債務規模仍是杯水車薪。

所以相對來看，深鐵集團注入的資金更像是“止痛藥”，能暫緩疼痛卻治不了根本。對于上述現狀，萬科管理層也曾坦言“風險正在逐步地消化，但徹底化解仍需以時間換空間”。

對辛杰的管理團隊來說，雖然承諾與萬科“融合發展”，但從當下的業績情況看，深鐵集團對萬科的支持更傾向于實打實的現金支持，萬科雖說也利用自身的運營管理優勢，如在長租公寓運營、智慧物流中心打造、機器人送貨試點等方面為深鐵提供服務，但如前所述，短期內對深鐵集團的貢獻相對較小。

若對萬科的“輸血”變成常態，深鐵集團自身的抗風險能力難免受到侵蝕。

可以肯定的是，辛杰面臨的難題才剛剛開始。如何在保萬科和保深鐵集團之間找到平衡點，如何讓“軌道+物業”的模式在行業寒冬中煥發新生，考驗著這位雙料董事長的智慧和魄力。

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封面圖片來源：“深圳地鐵”微信公眾號