成交量下滑趨勢明顯“金九銀十”或比七八月更淡

每經記者  楊羚強  發自上海

        8月份最后一天，上海、北京、深圳、廣州等一線城市的地產機構在統計樓市成交量時發現，繼7月后，8月樓市的成交量再次下滑，這給9月份的市場投下了陰影。

        一直以來，素有“金九銀十”之稱的九十月份一直是房地產市場的銷售旺季，但受金融危機影響，“金九銀十”在去年首度告別國內樓市，當年九十月份的成交量更落入全年低谷。業內人士預測，由于成交量下滑趨勢明顯，今年的“金九銀十”也將不復存在。房產傳統銷售旺季不再，是否意味著已經持續回暖大半年的樓市又將迎來拐點？

“成交量下跌屬正常”

        “下來了是正常的，不下來才不正常。這么高的量和價格（市場）是不能接受的。”克而瑞（中國）研究中心總經理陳嘯天認為，七八月份上海、北京、廣州、深圳等地樓市成交量連續下滑是一個正常現象。

        據他測算，上海樓市月成交量維持在100萬平方米左右，整個行業便能生存；成交量達到120萬~150萬平方米，全行業的日子就已經不錯了。但今年七八月份，上海月均新房成交量達到170多萬平方米，四五月份的成交量更達到200多萬平方米，遠超過2007年120萬平方米的月成交量。在目前的經濟形勢下，這樣的成交量顯然難以長久維持。

        陳嘯天的觀點代表了部分開發商的看法。

        “現在的成交量不算低，只是五六月份的成交量沖得太高了。”龍湖地產上海公司營銷副總高晚清說，成交量下降是沖高回落的自然現象，并不是所謂的市場拐點的反映。他認為，剛性需求仍在源源不斷地釋放，房地產后市依然樂觀。

        富力地產上海公司銷售策劃部副經理賈緋則認為，今年的銷售旺季已經提前來到，很多公司在五六月份時就已經完成了全年大部分的銷售任務。以富力地產為例，今年上半年的銷售額已超過去年同期的50%。在這樣的情況下，即使開發商未來的成交量較上半年有所減少，全年的銷售額也注定會創新高。

量跌價格難跌

        由于九十月份成交量下跌已經符合開發商心理預期，在陳嘯天看來，九十月份的成交價并不會降低。

        “沒有外部很強的因素推動，指望價格主動下來是不現實的。”陳嘯天表示，年初開發商因資金“斷鏈”而形成的資金壓力，目前已經不存在了。在這樣的情況下，大部分開發商不會選擇降價。

        但陳嘯天同時認為，有三種可能會讓開發商心甘情愿地降價。一是開發商為了上市，通過降價銷售擴大銷售規模，并利用銷售規模的高擴張放大公司股票價格；二是開發大盤的企業，為了后續持續拉高房價，在一開始選擇以低價或者平價銷售；三是企業為了搶地，不得不降價以套現更多資金。

        除了上述三種可能外，如果政府全面收縮銀根，使全國各地的開發商資金普遍偏緊，也會導致房價下跌。不過，賈緋認為銀行全面收緊信貸規模的可能性不大。至少今年，宏觀政策面不會打壓房地產。此前政府出臺的一些政策，并不是要打擊購買需求，而是為了增加供應量。

        事實上，陳嘯天所說的第一種降價可能，也被認為可能性不大。高晚清表示，“如果要提高股價，最有效的辦法應該是提高售價。只有售價提高了，開發商的利潤才會提高，股市才會給出一個比較高的定價。”

高性價比產品將熱銷

        此前的豪宅熱銷，給行業人士一個誤解：九十月份也將是一個豪宅熱賣的市場。

        對此，陳嘯天的觀點是，此前豪宅熱銷，最主要的原因是豪宅供應量的集中釋放。雖然九十月份依然會有大量豪宅公開上市，但由于需求量沒有增加，所以樓市成交的主力未必會是豪宅。

        據陳嘯天分析，目前豪宅的購買主力是江浙一帶的實業家和基金經理。他表示，由于經濟走好，很多江浙生產型企業在九十月份可能將資金重新投資到生產，用于擴建廠房和采購原材料，購買豪宅的部分資金可能被抽走。而經歷了七八月份股市下挫，基金經理的購房資金也受到一些影響。這就注定了九十月份豪宅的需求會縮減。

        那什么樣的產品會在九十月份成為樓市主角？賈緋認為，高性價比的產品肯定會最熱銷。

        富力地產上海公司將在今年10月份推出一些經過市場研究后的改良型產品，以填補市場的空白。比如富力灣將推出面積200~258平方米的獨棟小別墅，由于總價較低（市場預測可能不超過300萬元），應該會受到購房者歡迎。

        和富力一樣，龍湖地產上海公司也將推出高性價比的聯排和雙拼別墅。新推出的龍湖·藍湖郡延續了龍湖·滟瀾山的堆土造坡技術，每12棟別墅組成一個山地院落景觀組團，在平原地貌的上海構筑出一個個院落山居。



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