張海英：擒“地”先擒“王” 然后收大網

張海英

        北京市國土資源局日前的一紙公告，令北京2009年雙料“地王”——北京市大龍房地產開發有限公司于去年11月20日以50.5億元高價拍得的北京順義區地塊，最終落得被收回的下場。不僅如此，大龍地產兩億元競買保證金也被全數沒收。大龍地產此番“賠了夫人又折兵”的“遭遇”，頗有“敲山震虎”的意味。  （2月2日《每日經濟新聞》）

        盡管北京過去曾收回過幾塊違規土地的使用權，但北京收回“地王”級別的地塊還是首次。因此，有不少業內人士指出，這既表明了政府落實宏觀調控、打擊開發商囤地、炒地的決心，也警示其他開發商不要盲目拿地；還有人興奮地判斷將影響到該區域的房價，政府或許將加快土地出讓方式的轉變步伐。

        但筆者沒有這么興奮。這不是說不贊成政府這么做，而是因為這個“地王”被收回有著復雜的背景和原因。而且，這個“地王”被收回能否影響到房價，能否敲山震虎，還有待觀察；至于是否能促進土地出讓方式轉變，更是不靠譜的事。

        首先是這塊“地王”撞在了“槍口”上。在樓市宏觀調控的大背景下，清理違規土地是組合拳之一，北京必然要有所動作，拿某些“地王”來開刀，以顯示政府落實宏觀政策的決心。如果是非樓市調控期，地方政府既沒有來自上級的壓力，又沒有輿論壓力，能否及時收回違規“地王”則是未知數。

        其次是這塊“地王”已經不符合政府的利益。“雙料地王”被收回的原因是——未簽出讓合同、欠繳地價款，而不是因為囤地、拖延開發等其他原因。如果大龍地產向政府交清了地價款但囤地不開發，政府利益不受損失，“地王”會被收回嗎？當然，這塊“地王”是去年底拍出的，不存在囤地行為。筆者想說的是，某些“地王”符合政府利益但違規不開發，政府不一定想收回。

        第三是這個開發商本身就沒有能力開發。據資料顯示，大龍地產因連續5年未分紅而喪失公開增發資格，2009年7月，公司剛剛公布定向增發融資8億元公告，尚未獲批；而間接融資渠道上，作為順義區的國有企業，雖有望獲得地方政府信用擔保，但全部依賴銀行貸款繳納地款并不現實。在筆者看來，政府或許是看到開發商既沒有能力繳地款，也沒有能力開發，看不到希望所以予以收回。

        第四是這塊“地王”有違規拍地之嫌。眾所周知，國土部三令五申強調停止別墅類項目的土地供應，但據報道，這塊“地王”的土地面積為52.67萬平方米，規劃建筑面積約為17萬平方米，可以開發成聯排別墅、疊拼別墅加公寓，是近期少有的低容積率地塊。由于國土部禁止別墅類土地供應，收回這塊“地王”，也是糾正錯誤。

        客觀地說，大龍地產兩億元競買保證金被全數沒收、土地被收回，還被暫停在北京拿地，看是不小的損失，但我們要看到截至目前，監管部門收回違規“地王”的案例極少，根據相關報道，2005年~2009年8月產生的50個  “地王”中，半數以上都未開工。

        所以，北京此次收回“雙料地王”沒有帶給筆者多少驚喜。筆者期待有關部門能以收回“雙料地王”為契機，加大違規土地的清理力度，對所有的違規地塊一個都不能放過。



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