房產(chǎn)稅“靴子”懸空 兩條主線把握地產(chǎn)股反彈

每經(jīng)記者  王炯業(yè)

        目前，市場(chǎng)中充斥著各種關(guān)于房產(chǎn)稅何時(shí)推出的傳聞。此前有報(bào)道稱(chēng)，有關(guān)人士表示作為地方稅改革的一部分，房產(chǎn)稅試點(diǎn)將于2012年開(kāi)始推行。隨后又有否認(rèn)該消息的傳聞。

        不論消息是否屬實(shí)，一位資深地產(chǎn)分析師對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“2012年推行房產(chǎn)稅試點(diǎn)”的消息，對(duì)于市場(chǎng)的影響都不會(huì)太大。值得注意的是，近期地產(chǎn)板塊的反彈已經(jīng)顯示了一定的持續(xù)性。未來(lái)伴隨著大盤(pán)的逐漸企穩(wěn)，地產(chǎn)板塊是否還值得關(guān)注？投資機(jī)會(huì)在哪里？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者一一為您解讀。  

　　  眾所周知房產(chǎn)稅是利空。此前，房地產(chǎn)稅開(kāi)征的消息頻頻傳出，但遲遲未靴子落地，地產(chǎn)股數(shù)度遭到重挫。

        今年4月份，市場(chǎng)傳出即將開(kāi)征房地產(chǎn)稅的消息，地產(chǎn)股應(yīng)聲暴跌。5月份，市場(chǎng)再度傳上海房產(chǎn)稅新政即將開(kāi)征的消息，地產(chǎn)股再度暴跌。本周，一度傳出房產(chǎn)稅推遲至2012開(kāi)征的消息。

傳聞刺激地產(chǎn)股強(qiáng)勢(shì)反彈

        從二級(jí)市場(chǎng)上看，周三的市場(chǎng)小幅震蕩。周四受到房產(chǎn)稅推遲傳聞?dòng)绊懀禺a(chǎn)股的做多熱情被激發(fā)，地產(chǎn)板塊低開(kāi)高走，板塊漲幅達(dá)到2.44%，居行業(yè)板塊前列。

        全景數(shù)據(jù)決策終端監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，周四滬深兩市合計(jì)凈流入資金64.77億元，其中機(jī)構(gòu)資金凈流入47.65億元，散戶(hù)資金凈流入17.12億元，超過(guò)七成行業(yè)獲資金增持。房地產(chǎn)板為最受熱捧的板塊，凈流入13.2億元。其中，地產(chǎn)個(gè)股紛紛漲勢(shì)兇猛，深物業(yè)A開(kāi)盤(pán)漲停，刺激地產(chǎn)板塊全面快速反彈沖高。萬(wàn)科A開(kāi)盤(pán)后一度拉升逾3%。截至收盤(pán)該股上漲2.58%。東華實(shí)業(yè)、魯商置業(yè)、云南城投、廣宇發(fā)展等個(gè)股漲幅逾5%，合肥城建、濱江集團(tuán)等更是上漲逾7%。

        對(duì)此，日信證券表示，如果2012年推行房產(chǎn)稅試點(diǎn)，那么真正出臺(tái)房產(chǎn)稅將會(huì)在2012年之后，可以說(shuō)晚于市場(chǎng)的預(yù)期，對(duì)于地產(chǎn)股乃至大盤(pán)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該算是利好。

        不過(guò)，一位資深地產(chǎn)分析師對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，2012年是否推行房產(chǎn)稅試點(diǎn)，這對(duì)市場(chǎng)的影響應(yīng)該不會(huì)太大。

兩條主線“把脈”地產(chǎn)股

        那么目前，投資者應(yīng)該如何把握地產(chǎn)股？

        華泰證券地產(chǎn)行業(yè)分析師張馳飛認(rèn)為，就現(xiàn)在的地產(chǎn)股來(lái)講，最重要的還是要看成交量。

        中信建投地產(chǎn)研究員陳瑩則表示，房?jī)r(jià)調(diào)整是行業(yè)中期反轉(zhuǎn)的必要條件，主要原因有二：其一，只有房?jī)r(jià)調(diào)整才能引導(dǎo)政策朝積極方向發(fā)展。其二，只有房?jī)r(jià)調(diào)整才能刺激交易量恢復(fù)性上漲，帶動(dòng)行業(yè)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

        在操作方面，投資者可以把握兩條主線。

        陳瑩表示，2010年下半年房地產(chǎn)板塊將維持底部震蕩，中期反轉(zhuǎn)有待房?jī)r(jià)下跌帶來(lái)的2011年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)預(yù)期的改善。在底部震蕩過(guò)程中，可把握一些反彈機(jī)會(huì)：

        其一，受益于行業(yè)集中度提高、業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)有保障、估值較低的行業(yè)龍頭企業(yè)。如萬(wàn)科A、招商地產(chǎn)等，這類(lèi)個(gè)股不僅有高速增長(zhǎng)的業(yè)績(jī)、豐富的土地儲(chǔ)備，更有便利和多渠道的融資能力，目前相對(duì)行業(yè)整體而言估值較低。

        其二，受益于推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的二、三線城市的區(qū)域龍頭企業(yè)。城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)給二、三線城市的房地產(chǎn)企業(yè)更多的發(fā)展空間，地價(jià)和房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)已經(jīng)由一線城市蔓延到二、三線城市。對(duì)于拿地時(shí)間早、土地成本低的區(qū)域龍頭企業(yè)形成利好，比如信達(dá)地產(chǎn)、蘇寧環(huán)球、名流置業(yè)、建發(fā)股份等。

        招商證券認(rèn)為，可尋找未來(lái)每年有30%以上高增長(zhǎng)的公司，以獲得超額收益。這些公司主要為質(zhì)地較好的二線開(kāi)發(fā)公司和服務(wù)業(yè)龍頭。比如華發(fā)股份、榮盛發(fā)展、冠城大通、格力地產(chǎn)、首開(kāi)股份、魯商置業(yè)、世聯(lián)地產(chǎn)等。

重點(diǎn)公司

榮盛發(fā)展“受益”于中小城市

　　  榮盛發(fā)展（002146，收盤(pán)價(jià)10.79元）是一家總部位于素有“京津走廊上璀璨明珠”之稱(chēng)的河北省廊坊市，致力于中等城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)。公司具有“立足中小城市，開(kāi)發(fā)普通住宅”的業(yè)務(wù)模式，這為公司的成長(zhǎng)帶來(lái)了一些特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)。

        華泰證券認(rèn)為，上市后公司加快了在中小城市的擴(kuò)張，目前擁有1200萬(wàn)平方米的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，分布于13個(gè)城市。廣泛的區(qū)域布局有利于公司分散區(qū)域性的風(fēng)險(xiǎn)，收入來(lái)源多樣化，并且由于公司儲(chǔ)備主要在中小城市，受宏觀調(diào)控的影響較小。

        因榮盛發(fā)展只在中小城市拿地，因此整體土地成本較低。測(cè)算公司全部1200萬(wàn)平方米可結(jié)算項(xiàng)目?jī)?chǔ)備的平均樓面價(jià)為797元/平方米。由于土地成本低廉，項(xiàng)目總投資額較小，公司可以在力所能及的范圍內(nèi)快速擴(kuò)張。

        另外，公司產(chǎn)品以普通住宅為主，周轉(zhuǎn)快、成本低，但利潤(rùn)水平并不遜色于其他開(kāi)發(fā)商，2009年稅后毛利率為28.6%，處于上市公司前列。專(zhuān)注于中小城市發(fā)展的另一個(gè)優(yōu)勢(shì)是費(fèi)用率較低，2009年公司期間費(fèi)用率為4.15%，低于同行水平。預(yù)計(jì)2010至2012年的每股收益分別為0.6元、0.92元和1.18元。

華發(fā)股份  積極開(kāi)拓異地市場(chǎng)

　　  華發(fā)股份  （600325，前收盤(pán)價(jià)12.81元）是珠海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的龍頭公司，在珠海擁有眾多優(yōu)質(zhì)儲(chǔ)備，可結(jié)算資源達(dá)到292.29萬(wàn)平方米，是名副其實(shí)的珠海“大地主”。根據(jù)招商證券統(tǒng)計(jì)，公司的可售資源有46%在珠海、19%在中山、14%在沈陽(yáng)。公司近幾年在珠海市場(chǎng)的份額較為穩(wěn)定，基本都在20%左右。即使面對(duì)日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)，公司在珠海仍是當(dāng)?shù)氐凝堫^。

        招商證券認(rèn)為，華發(fā)股份2008年進(jìn)軍包頭，在2009年陸續(xù)在大連、沈陽(yáng)以及南寧實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目拓展。也就是說(shuō)，從那時(shí)開(kāi)始，公司開(kāi)始走出珠海、中山，實(shí)施異地拓展戰(zhàn)略。

        相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，公司2010年預(yù)計(jì)結(jié)算面積36.7萬(wàn)平方米，結(jié)算收入42.9億元，主要結(jié)算項(xiàng)目有華發(fā)新城、華發(fā)世紀(jì)城、華發(fā)水郡和華發(fā)生態(tài)莊園。2011年預(yù)計(jì)結(jié)算面積44.5萬(wàn)平方米，結(jié)算收入49.12億元，主

        要結(jié)算項(xiàng)目有華發(fā)新城、華發(fā)

        世紀(jì)城、華發(fā)水郡、華發(fā)生態(tài)莊園、包頭華發(fā)新城和大連華發(fā)新城。2012年預(yù)計(jì)結(jié)算面積63萬(wàn)平方米，結(jié)算收入68.78億元，主要結(jié)算項(xiàng)目有華發(fā)新城、華發(fā)世紀(jì)城、華發(fā)水郡、華發(fā)生態(tài)莊園、珠海華發(fā)蔚藍(lán)堡、珠海斗門(mén)項(xiàng)目、中山華發(fā)山莊、中山華發(fā)廣場(chǎng)、沈陽(yáng)華發(fā)新城、大連華發(fā)新城、南寧華發(fā)新城等。

        基于上述收入與成本假設(shè)，招商證券預(yù)計(jì)公司2010年到2012年，每股收益分別為0.96元、1.08元和1.54元。



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