凌克：金融+地產=“金地”

每經記者  翟敏  發自深圳

        在中國地產界，金地集團（600383，SH）早已聲名遠揚。“招保萬金”、“文萬科、理金地”的說法在業內廣為流傳，足以說明金地在地產界舉足輕重的地位。二十多年時間，金地集團從一家區級小企業到名揚全國，追溯其發展歷程，不難發現，除了平穩的常規發展之外，變中求勝是“金地模式”的一大亮點。金地并不滿足做一個單純的地產開發商。在地產開發之外，金地把目光投向整個地產業的價值鏈條，并且選擇其中最要害的金融作為金地的第二要務。

        從早期的ING，到最近的UBS和平安信托，作為國內最早試水地產金融業務的企業，金地一直在尋求與國內外知名的機構投資者的合作機會。而從單一的項目合作，到共同成立房地產基金和開發地產信托產品，金地在地產金融方面的經營能力也與日俱增。

        在最近一次年度報告會上，金地董事長凌克直抒胸臆：“金地，就是金融加地產?！?br/>
初露鋒芒：科學+理性

　　1988年1月20日，“深圳市上步區工業村建設服務公司”注冊營業。當時，誰也沒有預料到，這家定位為“沙嘴工業村建設服務”的公司，在多年后的中國房地產界擁有舉足輕重的地位。

        1993年，金地取得房地產經營權，緊接著，金地向深圳市體改辦提出申請，進行“現代化企業制度改革試點”并得到批準。在此期間，金地推出了在深圳的第一個住宅小區  “金地花園”。到1996年，金地已經開始在深圳地產市場嶄露頭角，當年推出的“金地海景花園”一經發售，便迅速成為深圳豪宅的標桿，一舉刷新了深圳住宅銷售速度和均價的歷史高點。

        2001年4月12日，金地集團作為1993年后第一批試點的三家地產企業之一，率先被批準上市。這讓金地在資金、管理以及公司品牌上搶占到絕對先機，進而，金地走出深圳，一路向北。

        金地集團董事長凌克對市場有著深刻的研判，在他看來，購房者對住房的需求從生存型向舒適型轉變，住宅產業增長方式也從數量型向質量型轉變，市場已經自覺或不自覺地從低檔、初級階段的、價格的競爭取勝，走到了真正研究產品、研究技術進步、研究市場，依靠非價格的競爭這樣一個更高的階段。品質地產內涵的不斷豐富，要求房地產開發企業在產品方面進行不斷的完善。

        “科學筑家”的理念由此而來，并成為中國房地產界一塊金字口號。其核心要義是，用科學的手段、理性的設計、縝密的思維打造出具有金地特色的房子。在這個過程中，金地對消費者的需求、對市場的需求做出了大量的調研判斷。久而久之，消費者對于金地項目的忠誠度和贊美度提高了很多，企業也因此在這個基礎上獲得更快的發展，從而形成一個良性循環的過程。

發展戰略：凌厲+克制

　　熟悉凌克的人都說，“正如他的名字一般，凌厲加克制，他是一位理性的冒險家”。凌克1992年加入金地做副總經理時，金地還是一家區屬二級企業，18年后，金地已是中國地產業的排頭兵?；仡櫧鸬匕l展史，凌克認為，在這期間最重要的成功因素當數對戰略目標的重視和把握。

        “要理解‘戰略層面上的競爭’，首先是從時間跨度上來講。10年以后金地的競爭力在哪里？在20多年前，全國幾乎每個城市都有自己的電視機廠，后來呢？經過殘酷的市場洗牌，就剩下那么幾家了。第二個問題要從產品的跨度來說。20多年前，一個家電企業不會同時生產黑色和白色家電，這是兩個行業，但如果今天還單單生產一種產品，從產業競爭的角度看，肯定不行。那么，我們就要再問，今后的地產行業，產品的結構又如何？”一個類比，讓問題一目了然，凌克精妙地闡釋著金地對樓市的理解。

        因為戰略與遠見，金地不斷超越同類、超越自身，從深圳走向全國。改制、上市、全國化，三大步跨越將金地帶入了快速發展的通道。

        “在投資布局上金地的核心思想是‘充分把握不同城市發展階段的差異化來獲取高收益’，對各城市的綜合發展情況以及房地產發展階段進行充分的研究，對其發展階段和發展趨勢做充分的分析，力爭做到‘踩準節奏’。在這個過程中，形成了一套行之有效的城市選擇和項目投資決策評價標準和流程。”凌克說。

        因為有這一策略，金地的每一次出擊都獲得了大效益。比如，前往上海時，金地直接繞過“家門口”的廣州，舍近求遠。這樣的舉措讓很多人不解，但凌克的邏輯非常清楚，“因為當時廣州的房地產基本面要比上海差，在短期內難以恢復快速上漲?！睔v史必將回報正確的選擇，上海之于金地，充分說明了這一點。在金地歷史業績最好的2009年，上海單個區域市場的銷售額占到金地總體銷售額的46.23%，一個上海，成就了金地的半壁江山。

        然而，金地并未放棄廣州。金地在上海站穩之后，又殺了個回馬槍。2004年，凌克迂回廣州開始布陣廣州市場。其時珠江三角洲的房地產已經成了三大區域中的價格洼地，他斷定，該區域的市場即將啟動?！坝谑?，我們便在2004年底，在廣州成功獲取超過3000畝的土地，果然，廣州的房價隨后便出現了快速上漲的趨勢?！闭劦浇鸬貙濣c的精準把握，凌克顯得很自豪。

大展宏圖：金融+地產

　　  雄心壯志的金地并不滿足做一個  “單純”的地產開發商。在地產開發之外，金地把目光投向了整個地產業的價值鏈條，并且選擇其中最要害的金融作為金地的第二要務。

        向來低調的凌克，在很多場合一談到自己在地產價值鏈，尤其是金融領域的探索，就會顯得多出三分熱情，“金地集團一直把房地產金融作為公司戰略發展，我們一直在思考如何在房地產鏈條的最上端實現突破，我們相信這必將為拉動公司主業起到重要作用?！?br/>
        金地從2004年開始進入到通過金融手段運作地產業務的新階段。當年6月22日，金地董事會與摩根士丹利房地產基金IV、上海盛融合作，共同處置銀行的不良資產。一家房地產公司直接參與處置銀行的不良資產在當時實屬罕見，但凌克抓住銀行改制要求的資產剝離處置的市場契機，再加上自身的專業能力，讓金地成為此業務的第一批受益者。由此，金地也學習到了一流國際企業在資產處理和房地產金融管理領域的經驗。

        到2009年，金地準備已久的房地產金融模式開始了標志性的轉變：金地與瑞銀集團合作，創建投資于中國房地產項目開發的境外合伙基金，并已完成了首次募集，這是中國第一只由境內開發商成功發起和募集的美元房地產投資基金；2009年8月，金地與中國平安信托簽訂了總額100億元的合作投資框架協議，并于當年12月以上海趙巷項目為融資對象，完成了國內住宅房地產市場第一單真正意義上的股權信托融資。

        除了內地的銀行借款、委托貸款、信托、增發等，金地也與荷蘭金融集團ING等建立戰略合作伙伴關系，同時還與多家海外銀行開展項目融資，包括HYPO銀行、香港永亨銀行等，并在多個項目上有了實質合作。目前，除了現有的美元基金外，金地還在籌備和發起成立由金地募集和管理的人民幣基金。這一金融業務的構建，不但為金地集團自身發展提供了資金保障，更讓金地在地產開發的主業之外，增加一條分享地產價值的渠道，讓金地集團如虎添翼。凌克毫不掩飾金地在金融上的雄心。他甚至用“金地，就是金融加地產”來直抒胸臆。有了金融加地產的堅強支撐，金地的底氣更足，因此，凌克把規模增長作為未來幾年金地公司發展的戰略主線。

        最終，凌克希望讓金地深入挖掘房地產金融、商業地產和住宅地產業務之間的聯動價值，通過不同業務間靈活有效的搭配組合，來提升公司的盈利水平，并且把金地辦成一家“具有持續競爭優勢并且由一群既能干又全心全意為股東服務的人來管理的企業”——這本是巴菲特心目中具有投資價值的企業。此時的金地，在凌克眼中正是如此。



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