樓市調控最后通牒：供求關系或再度逆轉

樓市再出重拳 資料圖

　　每經記者 楊羚強 發自上海

　　“感覺就像是警告，該出的基本都出了，再不聽話，就真要執行了。”

　　這是上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍，在第一時間對昨日發布的 《國家有關部委近日分別出臺措施遏制部分城市房價過快上漲》如此評價。

　　盡管“措施”的內容大部分僅僅重申了4月樓市新政已頒布的條款，但是依然讓他感到比之前要兇猛得多。他認為，尤其是囤地企業的停貸、停發債、停發股票等新增措施，讓人感覺現在的調控是一步比一步猛。

　　但是，上述“措施”，僅僅只是口頭警告，并不是最后的“重拳”出擊。

　　衛明不動產智庫負責人蔡為民說，只有將保障住宅和普通小戶型商品住宅用地分開，重點增加保障住宅，才能使這一次的調控政策，不僅治標還能治本。

　　無論如何，沖刺今年最終目標的內地房地產企業，未來幾天幾乎鐵定會受到第二輪調控影響，完成目標的難度將進一步增大。

　　豪宅或更受影響

　　幾乎所有的受采訪人士均認為，這一次的宏觀調控措施，一定會讓9月份一再升溫的市場重新被降溫，市場在短期內勢必會出現大幅度的調整，但是開發商和機構對于何種產品會降溫更多，受影響更大，持不同的看法。

　　在昨日出臺的措施中，諸如重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目進行土地增值稅的清算和稽查、加快房產稅以及停止三套以上房貸款，被認為是指向豪宅等最受投資者喜愛的產品。

　　中房指數研究院副院長陳晟的解讀是，新政策會對投資客產生巨大的心理影響，尤其是房地產稅的征收，由個別城市轉向全國，這將進一步加重投資者的恐慌，讓他們不敢輕易多買房產。

　　和他的解讀相近，開發別墅的上海開發商正陽投資營銷總監王士章認為，稅收政策尤其是土地增值稅的政策，對豪宅市場影響較大。

　　“商業地產所以售價不如住宅，最主要的原因便是商業地產在轉讓時，嚴格按差額的30%—60%征收土地增值稅，按差額的20%征收個調稅。”

　　對上述分析，中海地產一位營銷經理有著不同的看法：“可能會影響高端買家的后期持有，但不會影響他們前期對高端住宅的購買。”

　　房企再次面臨分化

　　相比之下，將首付比例提高到3成的做法，反而被認為對市場影響不大。同策咨詢機構的研究經理倪曉玲說，實際上之前上海無論首套房是否90平方米以下的普通住宅，銀行提供貸款時都要求至少3成比例。

　　而陳晟認為，即便要求貸款購買普通住宅首付3成以上，開發商只要稍微降一點價就可以，對市場的影響面也不會很大。

　　和上述兩位分析人士的看法相同，嘉華投資有限公司總經理谷文勝也表示，嚴格審查二套房貸，停止以上三套房貸等措施，對需求面的影響不大，僅僅只會減少20%左右的需求。

　　雖然，普通住宅受國辦新《措施》影響不大，但是，卻有可能受供應放大的影響而再一次陷入價格戰。

　　中海地產的上述營銷分析人士對《每日經濟新聞》記者稱，政策出臺后的幾天，大量囤房的開發商會趕緊出貨，市場上的商品住宅新增供應會進一步增加。

　　與此同時，分析師們認為，市場的需求面卻有可能再次降溫，并進一步影響到各房企今年銷售目標的完成。

　　陳晟說，房地產各企業將再次出現分化，一些在完成營銷策略調整后，將順利實現目標；而另一些則很有可能無法完成今年的目標。

　　如需轉載請與《每日經濟新聞》報社聯系。未經《每日經濟新聞》報社授權，嚴禁轉載或鏡像，違者必究。

　　聯系電話：021-60900099轉688

　　每經訂報電話

　　北京：010-58528501    上海：021-61283003    深圳：0755-83520159    成都：028-86516389    028-86740011    無錫：15152247316