2011買房實戰篇：矛盾市道中購房如何跑贏CPI

每經記者  朱玲  發自廣州

        在嚴密的政策調控下，國家統計局數據顯示11月全國樓市依然量價齊升，環比上揚0.3%，這是自9月后連續3個月呈現環比上漲的態勢，且漲幅較高的大多集中于二三線城市。

        據中國社科院發布的最新住房發展報告分析，由于“限購”、“信貸緊縮”等高壓政策迫使購買力外移，在政策盲區的二三線城市頓時成為開發商、投資客的必爭之地。

二三線城市房價頻頻破萬

        今年以來，全國樓價持續走牛是一個不爭的事實。然而在多番的政策打壓下，二三線城市卻成了市場成交的主力軍。

        據中國房地產指數  （以下簡稱中房指）系統監測的全國百城價格指數顯示，11月全國100個城市住宅平均價格為8487元/平方米，較上月上漲0.82%，超過八成的城市價格環比上漲。被調查的百城中，諸如青島、湛江、昆明等二三線城市環比的價格指數漲幅躋身前十。

        “受限購政策影響，導致購買力外移，帶動一線城市或經濟帶城市周邊區域房價漲幅較大?！睆V州地產經濟學家鄧浩志表示。

        日前，記者在廣州周邊區域佛山踩盤時發現，盡管當地只算二線城市，但佛山部分區域房價已飆升至2萬元/平方米，其二手房價也都已在萬元以上，且還是毛坯房交樓。

        “廣州限購、佛山不限購導致不少的廣州人到佛山來看房?！睗M堂紅佛山店一經紀顧問告訴  《每日經濟新聞》記者，特別是靠近廣州區域的南海、順德等區域，一手房價沒有在萬元以下的。

        在中房指統計的數據中，11月百城住宅價格最高的10個城市中，杭州、溫州、寧波、福州、南京等城市排在前列。

        根據福房網監控當地樓市數據顯示，福州7個區域的市場均價均超過萬元。記者注意到，7個區域中最高的市中心區市場均價達1.9萬元/平方米，最便宜的地方也達到1.09萬元/平方米。然而在去年11月期間，最貴的區域價格也僅為1.1萬元/平方米，意味著一年時間樓盤價格上漲了63%。

        然而，當地人均工資收入增長遠遠跟不上房價的漲幅。中國社會科學院公布最新住宅發展報告顯示，福州、杭州、青島等城市樓價泡沫成本占實際價格比例50%。其中福州高達70.3%，杭州達66.9%。

地產巨頭二三線銷售占比過半

        記者注意到，除了福州這樣的二線城市外，像成都、重慶這類經濟發展較快的二線城市市區房價早已過萬。

        11月全國樓價環比的上揚讓后續出臺政策的預期加強，限購令延期的可能性也逐步加大?！斑M入12月，壓抑的需求被逐步釋放，市場成交量有放大的趨勢?！编嚭浦颈硎?，此次限購政策可以說是助漲二線城市房價，加速炒房資金進入二三線城市。

        “在新增土地儲備最多的10個城市中，大部分是非調控重點地區。”合富輝煌首席市場分析師黎文江認為，目前開發商為規避政策風險，早已作出準備向二三線城市擴展。據合富輝煌抽樣調查顯示，今年1～9月十大品牌開發商新增項目36%位于二線城市，在三四線城市占比則超過一半，僅9%位于一線城市。

        在調控之下，萬科集團前11月業績沖破千億，創造了中國房地產銷售之最。保利達到近600億元的銷售業績，而恒大也在10月就提前超額完成了全年銷售目標，逼近500億元。

        對這些提前超額完成業績的地產公司而言，其二三線城市貢獻占比超過半數。根據萬科公開的消息顯示，今年新進入的昆明、貴陽、唐山、吉林、廊坊等市場基本都屬于二三線城市。該公司高層表示，新增項目大多位于房價上漲較少、自住需求占主導地位的二三線城市，總體上表現得更為穩定。但在熱點城市市場情緒的帶動下，近期部分二三線城市已開始出現市場升溫的跡象。

        “現在處于通脹和流動性充裕的時期，房屋的保值特性誘發的投資行為更是支撐了房價。”黎文江認為，政策調控之下，目前成交量下去了，價格如果沒能壓下去的話，后期將會漲得更厲害。他表示，二線城市也會有泡沫，比如開發商會先開出一個比較高的價格，再根據市場接受程度來決定最終定價；假設市場沒有成交，開發商也會采取高開低走的策略。



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