“新國(guó)八條”落地加速 限購(gòu)趨嚴(yán)或催生三重效應(yīng)

每經(jīng)記者  葉書(shū)利  楊羚強(qiáng)  朱玲發(fā)自北京、上海、廣州

　　春節(jié)前后，新國(guó)八條落地的速度驟然加快，上海、北京等城市相繼出臺(tái)嚴(yán)厲的限購(gòu)措施，各地市場(chǎng)從去年年底以來(lái)的井噴態(tài)勢(shì)轉(zhuǎn)入觀望。

        當(dāng)前，購(gòu)房者和房產(chǎn)商進(jìn)入了勢(shì)均力敵的拉鋸戰(zhàn)，市場(chǎng)的供需看似一潭死水，但水面之下卻暗涌流動(dòng)，新版限購(gòu)令正引發(fā)三重效應(yīng)：

        市場(chǎng)面，嚴(yán)厲的限購(gòu)在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的拉鋸后，是否會(huì)引發(fā)類似2008年的退房潮？產(chǎn)品面，對(duì)住宅地產(chǎn)需求的打壓，是否會(huì)擠壓資金涌向商業(yè)地產(chǎn)？公司面，主流的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是否會(huì)在今年出現(xiàn)分化？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》兔年首期房產(chǎn)周刊，將為您揭開(kāi)謎底——

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一重效應(yīng)·退房潮隱現(xiàn)

北京“京15條”空前嚴(yán)厲  或催生違約退房

每經(jīng)記者  葉書(shū)利  發(fā)自北京

        2月16日，北京市出臺(tái)“新國(guó)八條”的地方實(shí)施細(xì)則“京15條”，由于“京15條”還未正式落地，眾多買(mǎi)方在地方細(xì)則實(shí)施前搶購(gòu)房、搶過(guò)戶。不過(guò)，業(yè)內(nèi)有專家認(rèn)為，“京15條”實(shí)施后，看空心理及二套房首付比例提高等因素，或?qū)е卤本鞘谐霈F(xiàn)部分違約退房現(xiàn)象。

過(guò)戶排長(zhǎng)隊(duì)

        春節(jié)后的近幾日，北京各區(qū)縣房屋登記辦證大廳皆人滿為患，套用宋丹丹小品中的話，場(chǎng)面可謂“鑼鼓喧天、人山人海”。

        實(shí)際上，自1月26日晚“新國(guó)八條”面世后，過(guò)戶潮就開(kāi)始到來(lái)。

        1月27日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京樓市單日過(guò)戶數(shù)自2010年4月29日以后再次突破2000套，達(dá)到2093套。

        這股過(guò)戶潮一直延續(xù)至今。

        2月15日，一位在北京朝陽(yáng)區(qū)房屋登記辦證大廳排隊(duì)過(guò)戶的客戶說(shuō)：“想抓緊時(shí)間把手續(xù)辦了，因?yàn)橘J款剛批下來(lái)，就是擔(dān)心再有新的政策，回頭又出什么新的問(wèn)題，影響過(guò)戶。”

        對(duì)此，北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析說(shuō)，這是典型的政策末班車效應(yīng)。雖然自1月28日起實(shí)施的《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》降低了這種效應(yīng)，但由于還面臨著限制購(gòu)房等第三輪調(diào)控，市場(chǎng)仍然瘋狂。春節(jié)后的第一周，即2月8日~2月13日，北京市二手房的成交量為3109套，同比上漲約25%。

或催生部分退房

        張大偉指出，待“京15條”落地后，新政帶來(lái)的看空情緒可能會(huì)引發(fā)小部分違約現(xiàn)象。另外，由于“京15條”十分嚴(yán)厲，一些買(mǎi)方或因不符合新政購(gòu)房條件而無(wú)法過(guò)戶。

        記者注意到，自去年5月開(kāi)始實(shí)施的北京限購(gòu)令規(guī)定，外地人購(gòu)房須提供一年以上本市納稅證明或社保繳納證明，而在“京15條”中，相應(yīng)規(guī)定變成了外地人需提供5年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。門(mén)檻的提高，可能會(huì)使不少交易無(wú)法過(guò)戶，從而不得不退房。

        鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年，外地人在北京購(gòu)房的比例高達(dá)38%，2010年5月京版限購(gòu)令出臺(tái)后，外地人購(gòu)房占比降至34%左右。

        張大偉認(rèn)為，因?yàn)榈诙资赘侗壤黾拥葘?dǎo)致小部分商品房期房需要增加首付比例，也可能導(dǎo)致不少違約退房。去年4月和9月末的兩次調(diào)控后的一個(gè)月，退房數(shù)量都有所增加。

上海  1月新推樓盤(pán)訂金逾期超百次

每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        2月1日，距離國(guó)務(wù)院發(fā)布“新國(guó)八條”僅5天，上海就出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，對(duì)在上海已擁有2套或以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、未能提供2年內(nèi)在上海累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在上海向其售房。

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對(duì)上海部分1月份新開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，這些樓盤(pán)的訂金逾期次數(shù)已超過(guò)100次，其中更有部分樓盤(pán)撤消了數(shù)套預(yù)售合同。個(gè)別房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)透露說(shuō)，有客戶在限購(gòu)令出臺(tái)后撤消了訂金合同。

新樓盤(pán)頻現(xiàn)高撤消率

        網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站顯示，1月26日新開(kāi)盤(pán)的齊河溢翠苑，當(dāng)日新推房源共190套，訂金逾期總次數(shù)達(dá)到174次，合同總撤消次數(shù)為4次。

        于1月9日開(kāi)盤(pán)的兆豐嘉園二期，新推房源251套，一共預(yù)售了45套，訂金逾期總次數(shù)達(dá)到51次，并有2套已撤消售房合同；于1月18日開(kāi)盤(pán)的蓮花河畔景苑，總共售出46套，訂金逾期總次數(shù)超過(guò)了43次；于1月27日開(kāi)盤(pán)的金山名邸，訂金逾期次數(shù)為11次。這三個(gè)樓盤(pán)均是第一次開(kāi)盤(pán)。

        佑威樓市專評(píng)網(wǎng)主編、佑威執(zhí)行董事黃志堅(jiān)說(shuō)，訂金合同分為“大定”和“小訂”，“小訂”是交納購(gòu)房意向金，“大定”則是簽訂訂金合同。通常“小訂”是可以撤消的，“大定”是不能撤消的。一般情況下，樓盤(pán)訂金逾期次數(shù)應(yīng)該不高，如果訂金撤消次數(shù)占已售房的比例過(guò)高，原因可能有兩種：一是開(kāi)發(fā)商人為虛假交易，炒作樓盤(pán)；另一種是受新頒布政策的影響。

        國(guó)務(wù)院于1月27日出臺(tái)的  “新國(guó)八條”，對(duì)限購(gòu)令的范圍和力度進(jìn)一步升級(jí)。黃志堅(jiān)認(rèn)為，受限購(gòu)令影響，部分購(gòu)房者由于失去了購(gòu)房資格而不能再買(mǎi)房，也有購(gòu)房者因?yàn)閷?duì)后市不看好而放棄購(gòu)房，這都是新政下的正常現(xiàn)象。

退房壓力顯現(xiàn)

        為了解上述樓盤(pán)訂金逾期的原因，記者昨日在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)查。

        齊河溢翠苑的銷售人員說(shuō)，他是新來(lái)的，不知道為什么會(huì)有那么高的訂金逾期次數(shù)。售樓處其他的銷售人員也不清楚原因。兆豐嘉園二期銷售人員的解釋如出一轍。蓮花河畔景苑銷售人員則明確表示，限購(gòu)令出臺(tái)以后，不少已訂房者因?yàn)樾抡卟荒茉儋I(mǎi)房，所以不得不撤消訂金合同。

        上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司研究總監(jiān)宋會(huì)雍說(shuō)，這些樓盤(pán)的高撤消率不完全是因?yàn)橄拶?gòu)令。因?yàn)樯虾Ｔ?月27日“新國(guó)八條”出臺(tái)前曾出現(xiàn)過(guò)大規(guī)模的成交熱潮，大部分購(gòu)房者早在那個(gè)時(shí)候就已經(jīng)完成了交易，在這之后購(gòu)房，受限購(gòu)令影響失去購(gòu)房資格的是少數(shù)。

        不過(guò)，中房信分析師薛建雄卻認(rèn)為，去年12月和今年1月剛好是成交最高峰，很多人因?yàn)橘J款辦不出來(lái)，導(dǎo)致被限購(gòu)或被征房產(chǎn)稅，造成退房。這個(gè)比例雖然不高，但體量應(yīng)該會(huì)很大。

        此前，上海銀監(jiān)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，上海一二月份的房貸額度均被提前用完，導(dǎo)致暫時(shí)無(wú)法貸款的案例增多。薛建雄據(jù)此認(rèn)為，上海新一輪潛在的退房壓力已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。

廣州  新政尚未落地  退訂苗頭先現(xiàn)

每經(jīng)記者  朱玲  發(fā)自廣州

        盡管“新國(guó)八條”尚未落地，但廣州部分樓盤(pán)已出現(xiàn)了退訂或退房的苗頭。

        近日《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對(duì)廣州番禺某大盤(pán)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然目前該樓盤(pán)全部屬于二手房交易市場(chǎng)，剛需旺盛，但在1月26日后，仍或多或少出現(xiàn)一些退訂意向的客戶。

        “由于政策因素產(chǎn)生退訂的情況肯定有，成本的提高使購(gòu)房者不得不作出這樣選擇。”合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江坦言。

        不少業(yè)內(nèi)人士表示  ，地方細(xì)則出臺(tái)后，市場(chǎng)成交量在兩三個(gè)月將持續(xù)低迷，但地方版細(xì)則若規(guī)定賣一套可買(mǎi)一套，將促進(jìn)整體市場(chǎng)活躍度，改善型買(mǎi)家或?qū)⑷胧小?br />
退訂很難

        “因?yàn)槎愘M(fèi)增加、首付提高等因素，是有一些客戶有退訂意向，但要成功退訂基本上很難。”位于上述番禹項(xiàng)目周邊的中原地產(chǎn)顧問(wèn)黎偉峰表示，若出現(xiàn)這樣的情況，在沒(méi)有簽訂合同的前提下，只能跟中介、業(yè)主私下協(xié)商來(lái)解決。

        中原運(yùn)通的梁小姐表示，現(xiàn)在中介選擇客戶都很謹(jǐn)慎，看他們是否真正有意向買(mǎi)房，最終決定是否下單。她表示，如果客戶實(shí)在要退，“肯定是要吃一些虧，比如訂金是1萬(wàn)元，可能只能拿回8000元。”

        黎文江指出，“一手市場(chǎng)退訂情況通常較少，首先客戶在交訂金，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，到交首付簽訂合同之間有十天半個(gè)月的考慮時(shí)間，如果這段期間因政策因素出現(xiàn)變卦，開(kāi)發(fā)商都可以退訂金。”黎文江表示，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商在客戶簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，通常都會(huì)注明，“若政策因素出現(xiàn)不能貸款等情況，認(rèn)購(gòu)取消，訂金退還”。

        廣州市國(guó)土局官方網(wǎng)站顯示，1月17日~2月15日，廣州市退房套數(shù)為99套，退訂集中在遠(yuǎn)郊。

陷入觀望

        2月16日，廣州市房管局公布1月數(shù)據(jù)顯示，廣州一手住宅網(wǎng)上簽約面積73.25萬(wàn)平方米，同比增加12.3%，環(huán)比增加52.3%；均價(jià)13572元/平方米，同比上升3.2%，環(huán)比下降5.8%。自去年10月15日限購(gòu)令出臺(tái)后，簽約量連續(xù)2個(gè)月在40多萬(wàn)平方米低位徘徊后，出現(xiàn)了一定幅度的回升。

        黎文江表示，成交量回升主要是因?yàn)閺V州細(xì)則還沒(méi)有出臺(tái)，落地時(shí)間不定，不少購(gòu)房者趕在政策出臺(tái)前簽約，規(guī)避政策帶來(lái)的限制。如果貸款方面未能達(dá)到要求，部分開(kāi)發(fā)商還可先墊一成首付。

        “一般來(lái)說(shuō)，政策出臺(tái)都會(huì)有兩三個(gè)月觀望期。”黎文江表示，現(xiàn)在銀行信貸收緊比較厲害，目前廣州有約四成購(gòu)房需求為二次置業(yè)，政策影響面較廣。對(duì)于資金較為充裕的改善型客戶，首付提高一成影響不大，但資金不充裕的客戶就會(huì)因此暫緩置業(yè)計(jì)劃，或降低要求。

        黎文江表示，從后期影響來(lái)看，高端住宅會(huì)在細(xì)則出臺(tái)前加快出貨。地方細(xì)則出臺(tái)后，市場(chǎng)將進(jìn)入一段時(shí)間的觀望和消化期，商務(wù)公寓、商鋪會(huì)間接受益。

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二重效應(yīng)·商業(yè)地產(chǎn)成避風(fēng)港

上海

半月余商業(yè)地產(chǎn)成交比重翻番

每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        19%、58%、43%、26%、9%、18%。這是2月8日至2月13日，上海單日商鋪和辦公樓成交面積占全市所有房源成交的比重。在限購(gòu)令出臺(tái)半個(gè)月后，上海的辦公和商業(yè)用房成交比重由1月份的平均15%左右上升到目前的平均30%。

        上述銷售數(shù)據(jù)印證了人們年初的猜想：今年商業(yè)地產(chǎn)會(huì)有很好的表現(xiàn)。上海一些中國(guó)移動(dòng)手機(jī)用戶，最近就頻頻收到這樣的廣告短信：“沒(méi)有房產(chǎn)稅的影響，不受限購(gòu)令限制，投資抄底××商業(yè)廣場(chǎng)”。

        但是，一些房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)卻表示，上海商業(yè)和辦公樓成交比重的增加，很可能是  “虛假繁榮”，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的成交量不僅沒(méi)有增加，反而出現(xiàn)了下跌。

開(kāi)發(fā)商普遍看好

        2月14日，龍湖地產(chǎn)發(fā)布了1月份的銷售業(yè)績(jī)報(bào)。龍湖1月份單月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額42.6億元，同比增長(zhǎng)228%，其中，重慶和成都的兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目業(yè)績(jī)尤其引人注目。

        重慶的商業(yè)綜合體龍湖·時(shí)代天街，1月23日推出322套房源，當(dāng)天即告售罄，銷售金額超過(guò)3億元。位于成都的龍湖·北城天街，面市僅6天，79間臨街商鋪于1月6日售罄，攬金超過(guò)3億元，位列成都市場(chǎng)月度三甲。

        在去年底，龍湖地產(chǎn)相關(guān)人士在展望今年的銷售業(yè)績(jī)時(shí)，就對(duì)龍湖旅游休閑類地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)抱有非常大的期望，認(rèn)為這兩類房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將成為龍湖新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

        和龍湖類似，以商業(yè)地產(chǎn)為主要業(yè)務(wù)的世茂股份董事會(huì)秘書(shū)羅瑞華介紹說(shuō)，由于春節(jié)長(zhǎng)假，世茂股份未能來(lái)得及統(tǒng)計(jì)1月份的銷售業(yè)績(jī)，但是可以肯定的是，今年1月份較去年同期有非常大的增幅。

        此前，在2010年易城中國(guó)市場(chǎng)研究發(fā)布會(huì)上，遠(yuǎn)雄房地產(chǎn)董事長(zhǎng)李至春、綠城商業(yè)執(zhí)行總經(jīng)理李小樂(lè)、易城中國(guó)副總裁柳費(fèi)國(guó)、尹寶軍等房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，今年商業(yè)地產(chǎn)會(huì)成為調(diào)控中新的樓市銷售主力。

        綠城商業(yè)執(zhí)行總經(jīng)理李小樂(lè)甚至表示，他們不會(huì)像當(dāng)年將那樣賤賣東海廣場(chǎng)，目前開(kāi)發(fā)持有的天山路上的甲級(jí)寫(xiě)字樓將堅(jiān)定持有。

機(jī)構(gòu)稱絕對(duì)量并未大漲

        與開(kāi)發(fā)商的普遍樂(lè)觀不同，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)表示，商業(yè)地產(chǎn)年后的成交比重增加，主要是因?yàn)樽≌山涣课s過(guò)于明顯。和住宅一樣，商業(yè)地產(chǎn)在限購(gòu)令之后，也出現(xiàn)了成交量的大幅萎縮。

        中房信分析師薛建雄說(shuō)，事實(shí)上，總的成交量都在下降，只是因?yàn)樽≌档锰啵陨虡I(yè)地產(chǎn)的成交比重才有所上升。他向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者提供的一組數(shù)據(jù)顯示，上海2月8日~2月13日成交的商業(yè)和辦公樓面積，只有1月22日~1月27日的一半多。

        和薛建雄的反饋接近，信義房產(chǎn)分析師朱平平也表示，二手商鋪和辦公樓的成交情況并沒(méi)有因?yàn)橄拶?gòu)令的出臺(tái)而成為市場(chǎng)的熱點(diǎn)。她介紹說(shuō)，一般二手商鋪和辦公樓的成交比重占二手房成交量的20%到30%，而春節(jié)后到現(xiàn)在，他們公司商仲部商鋪和辦公樓成交量還是零。

        21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師羅寅申也介紹說(shuō)，新“國(guó)八條”出臺(tái)后，該公司商業(yè)和寫(xiě)字樓成交情況并不是很好。他認(rèn)為，一手商業(yè)和辦公成交量的上升，僅是因?yàn)樽≌山晃s過(guò)于明顯。

        顯然，商業(yè)地產(chǎn)能否在住宅市場(chǎng)陷入成交低迷后成為房地產(chǎn)業(yè)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，還有待觀察。

廣州

限購(gòu)緊趨下投資客考慮住轉(zhuǎn)商

每經(jīng)記者  朱玲  發(fā)自廣州

        “因?yàn)橄拶?gòu)，不少目標(biāo)客戶都不敢下手，住宅實(shí)在太難賣了。”近期，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在走訪多家中介公司時(shí)，不少中介這樣抱怨。

        廣州天河區(qū)一小中介顧問(wèn)白先生無(wú)奈表示，“目前計(jì)劃將所有精力放在推廣商用物業(yè)上。”

部分資金轉(zhuǎn)投商用

        “去年年底，一個(gè)客戶僅在我們店成交的住宅就有三四套，但限購(gòu)之后，1月份他開(kāi)始讓我們推薦投資回報(bào)率好的商鋪。”據(jù)白先生介紹，現(xiàn)在店里咨詢商鋪的客戶比限購(gòu)前多了不少，現(xiàn)在住宅市場(chǎng)行情低迷，已有炒家開(kāi)始關(guān)注商鋪投資。“現(xiàn)在商鋪投資回報(bào)率比住宅高，基本在3~5個(gè)百分點(diǎn)之間，而住宅基本在3個(gè)百分點(diǎn)之下，何況今年商鋪市場(chǎng)預(yù)計(jì)還要上漲。

        但白先生也指出，商鋪投資需求資金太多，根本沒(méi)法和住宅比。現(xiàn)在盡管咨詢的客戶多，但住宅炒家轉(zhuǎn)投商鋪的還是少。“一般來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)上不少職業(yè)住宅炒家手上擁有房產(chǎn)多達(dá)幾十套，但都是通過(guò)銀行貸款的方式來(lái)支付，自己根本不用拿太多的資金出來(lái)。但商鋪不同，地理位置優(yōu)越的動(dòng)輒要五六百萬(wàn)，加上銀行貸款不容易，轉(zhuǎn)投商鋪的住宅炒家都非常謹(jǐn)慎。”

開(kāi)發(fā)商力推商用物業(yè)

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，除了中介公司有意識(shí)地向客戶推廣商鋪外，廣州市場(chǎng)上，不少大型開(kāi)發(fā)商都在今年都加大了商業(yè)部分的推廣。如保利地產(chǎn)重點(diǎn)推出的保利中辰廣場(chǎng)、中匯廣場(chǎng)、中達(dá)廣場(chǎng)等商用物業(yè)，租金價(jià)格可達(dá)150元/月/平方米；今年富力地產(chǎn)在廣州推出的高達(dá)6000套的貨量中，其中也包含不少寫(xiě)字樓物業(yè)。

        去年年底，多家機(jī)構(gòu)報(bào)告報(bào)告顯示，2011年，廣州不論是寫(xiě)字樓市場(chǎng)還是零售購(gòu)物市場(chǎng)，供應(yīng)量都將呈現(xiàn)井噴局面，預(yù)計(jì)入市供應(yīng)體量各將突破百萬(wàn)平方米，新增供應(yīng)將創(chuàng)下近年來(lái)新高。

        滿堂紅沈銳培表示，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，需要為自己的資金找個(gè)出口。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在單一的住宅模式已不能大行其道，不少開(kāi)發(fā)商都在創(chuàng)新，很多都傾向于打造各類商用物業(yè)體，尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。



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