出讓金下滑七成 北京上半年住宅地塊遭商業地塊反超

        每經網7月1日北京電（每經記者 尚希）

        調控至今，商業地產的“牛市”行情大有愈演愈烈之勢。一方面，各大房企紛紛將目光轉移到這塊巨大的蛋糕上，另一方面，商業地產與住宅的市場成交狀況也可謂冰火兩重天。

        北京土地儲備管理網數據顯示：截至6月30日下午5點，北京上半年土地出讓成交總值為327.23億。相比去年同期下調了48.2%。住宅出讓金更是下滑了75.4%，今年上半年僅為120.3億；已簽約的商業類地塊合計為21塊，總出讓金為174.38億，超過住宅市場。

        同時，北京商品房住宅庫存明顯增加，相比調控前的92900套上漲了15.9%。而商業及辦公則出現了下調。其中商業下調了8%，辦公類單元下降了3.5%。

        商業地產成交迅猛

        據搜房網數據監控中心統計顯示，2011年6月20日~26日，北京商用項目（寫字樓、商鋪）共成交46995.22平方米，約為前一周成交量的4.4倍；成交總價約為12.65億元，環比增加280.81%；成交均價則降至29611.08元/平方米。

        成交量的大幅上漲，也催熱了商用項目的租金收益。據了解，2011年上半年，北京近500個在租商業地產項目的租金普遍呈上漲態勢。其中，商鋪和寫字樓的租金上漲較快，平均租金已突破2008年金融危機前的最高值，個別商業項目的年租金增長率超過8%。

        “目前北京的商用物業，靜態的資金回報率在4%~5%，比較穩定，而住宅資產的回報率大約是在1%~2%。所以從長期來看，商業物業的持續流通能力比較強，可以通過出租、轉售或抵押等方式完成，而住宅就只有一種流通渠道。大家沒有升值預期，加上政策限制就會使住宅作為投資品的屬性迅速減弱。”譽安翔房地產咨詢有限公司合伙人王珂告訴《每日經濟新聞》。

        北京中原地產三級市場研究總監張大偉告訴記者，接下來的7月份，北京土地市場還將迎來一波小高潮。“北京將對CBD第二批共計9幅地塊進行招標出讓。這9塊土地均為商業金融性質用地，總規劃建筑面積達109萬平方米。其中，Z8和Z10地塊的規劃建筑面積均達到15萬平方米，成為體量最大的兩宗。”他說。

        商業地產仍處上升通道？

        王珂告訴《每日經濟新聞》記者，整個商業物業的土地、未來的資產價格還會處于上升通道。

        “地產開發分為三個階段：初段是住宅開發，第二個階段是商業開發，第三個階段是地產服務業。顯然，目前中國地產業已進入第二階段。”張大偉告訴記者，住宅開發暴利正在逐漸過去，特別是限購等政策使得小部分自住者也開始關注商住類項目。

        在其看來，目前北京商業氛圍最濃郁的依然為內城區，相比較住宅地塊郊區化，年內供應的商業地塊區位都比較優質。“在上半年已經簽約的地塊中，5環內占據大部分，這也一定程度上提高了價格。而在下半年將出讓的中服地塊以及王府井地塊，都屬于絕對稀缺的最熱門區域地塊。”張大偉對此分析。