龍湖今年負債率有望降至65%11月銷售業績躋身全國前三

文/涵茗

中國指數研究院的最新統計顯示，在全國房地產業大部分企業上半年負債率較去年底上升超過10%的大背景下，三季度國內房地產公司的資產負債率正大幅上升。甚至以資金周轉快速著稱的龍頭房企萬科三季度資產負債率也高達78.97%，保利則為80.74%。

但龍湖地產今年的負債率卻有望保持在65%，遠低于行業平均水平。75%是這家素來注重財務安全的企業所堅守的負載率上限。高盛的最新報告指出，2011年年末龍湖的資產負債率有望降至近年來罕見的低水平——僅65%，而同期全行業的平均負債率早就已經超過70%。在宏觀調控政策沒有絲毫放松的狀況下，龍湖表示，在審慎及靈活的銷售策略支持下，公司回款及手頭現金保持充裕，仍然有信心在明年維持負債比率上限75%不變。

龍湖地產極佳的銷售業績，顯然是公司能在這個最冷的地產 “冬季”依然可以降低負債水平的原因。根據統計，龍湖地產11月的月度銷售額達到30.1億元，在全國房地產業前十甲的地產巨頭中排名前三。

中國指數研究院評價說，良好的現金狀況和較低的負債率對于龍湖來說意味著更多的機會和主動權。在明年調控沒有明顯放松預期前提下，充裕的現金有利于龍湖在市場中能夠執行既定的策略，在產品的定價上也比資金鏈吃緊、庫存高企的企業有了更多的主動權。

較低資產負債率

同策咨詢機構昨日提供的一份地產企業資產負債率水平顯示，三季度整個行業的平均負債率已經由年中的65%上升至73.1%，幾乎所有的國內一線地產商目前都有著極高負債率。除萬科和保利外，金地的資產負債率達到74.86%，中糧地產達到72.09%，“招保萬金”四家地產公司中，僅招商的資產負債率低于70%。

上海同策咨詢顧問有限公司張宏偉認為，這和龍湖靈活的市場銷售策略有關。事實上，在多家房地產公司銷售額環比大幅下降的情況下，龍湖在11月依然取得30.1億元的銷售業績，在全國房地產業排名前列。

中國指數研究院認為，龍湖的銷售佳，源于遵循“隨行就市、合理定價”的原則制定銷售策略，主動加大優惠力度。僅10月份啟動的“搶收華東”促銷就獲得接近20億元的認購金額。2011年11月，龍湖地產實現合同銷售金額30.1億元，僅次于萬科和保利。而前11月的合同銷售總額累計達356.4億元，同比上漲28.6%，已經超出去年全年23億元。

但在拿地方面，龍湖仍然保持審慎的原則，這使龍湖能夠保持良好的現金流。截至目前，龍湖手中的現金已經超過100億。

或擁有更多發展機會

張宏偉說，在目前全行業業績低迷的背景下，低資產負債率不僅意味著公司的經營風險遠低于同行，還意味著相比其他企業，龍湖會有更多的發展機會。

中國指數研究院分析師評價，充裕的現金將會令龍湖的營銷策略比資金鏈吃緊、庫存高企的同行有更多的靈活性和主動權。

與此同時，市場的調控使土地價格也處于低谷，為龍湖低價拿地贏得了更好的機遇期。同時，低迷市場中的機會還包括那些資金鏈繃斷的企業拋出的好項目。另外，如市場開始回暖，較低的負債率也更有利于企業利用資金杠桿加快擴張。

事實上，整個行業目前的資金鏈正在呈持續收緊的趨勢。易居房地產研究院的報告稱，整個房地產行業在明年上半年資金狀況會由偏緊向緊張過渡。開發商必須要為屆時的資金壓力提前作好準備。而在目前整個行業融資環境變得更緊的時候，降價促銷幾乎將成為房企業唯一的殺手锏。

但即使降價銷售，市場依然難改頹勢。雖然有多家地產公司采取八折以上的價格大幅打折，但11月份，上海樓市的成交量依然達到最近七年以來的最低點。而在北京，11月的庫存也是創造了新高。

上海一家地產商的負責人稱，連續調控削弱了市場的人氣，讓很多購房者即使降價也要觀望。但這樣的背景，龍湖不僅能在土地市場獲得更多機會，也有機會通過兼并其他房企獲得更多優質資源。

從這個意義上說，這個冬天的低負債率，極有可能成為龍湖在下一輪經濟周期高速發展的動力源泉。