深圳中心區新盤均價跌破3萬被指“假摔”

每經編輯｜每經記者 胡廷鴻 發自深圳    

每經記者 胡廷鴻 發自深圳

深圳關外城區降價促銷之聲此起彼伏，而關內房價則依然僵持。但在樓市成交低迷現狀下，深圳關內中心區新售個盤開始試降，碰觸均價30000/平方米以下的底線。

近日，位于深圳福田南的在售樓盤廊橋國際推出72~108平方米兩房和三房特惠房，折后均價僅為29400元/平米，跌破中心城區30000元/平方米的房價關口。與9月17日廊橋國際開盤時的均價31000元~33000元/平方米相比，如今其特惠房源價格的跌幅超過12%。

深圳關內房價是真降，還是假摔？《每日經濟新聞》記者走訪關內新開樓盤發現，由于二手房價格堅挺，關內房價依然強勢，而關外則出現實質性降價。

關內跌破3萬是假摔？

資料顯示，廊橋國際靠近深港交界的皇崗口岸，為深物業開發的皇御苑第五期，占地面積約1.9萬平方米，目前主推65~75平方米兩房，以及少量97~161平方米三房和四房組成。據悉，廊橋國際項目較小，總占地面積為1.9萬平米，規劃總建筑面積為5.76萬平米，目前預售總套數為514套。

“現在73平方米和84平方米左右的兩房，折后均價在29000多元/平方米，三房四房價格仍然在30000元/平方米以上。”廊橋國際銷售人員稱，樓層和朝向不同，價格仍然有所差別。此外，目前廊橋國際在售項目按揭可享受9.8折優惠，還可獲贈一套1.5萬元左右的家電。

從2008年以來，深圳關內房價一路上揚，即便是2010年樓市限購調控政策出臺之后，關內新售樓盤價格一直維持在均價30000元/平方米之上，數月來未見松動。而此次廊橋國際新推的兩房特惠房源折后均價首次跌破關內中心城區30000元/平方米的關口，意味著在樓市低迷的僵持之下，關內高房價亦或有被打破的跡象。

對此，世聯地產市場研究部首席分析師王海斌表示，“目前關內房價還是比較堅挺的，即便市場有所調整，價格也維持在30000元/平米以上。”他分析認為，深圳關內以二手房為主，配套成熟，市場需求大于供給，二手房業主降價壓力不大。“二手房價格沒有動，新房價格也不會有太大動作。”

據業內分析，深圳關內房價高企不下，另一個原因是開發土地不足，新推項目較少。今年從6月份中航北苑大廈開盤以來，深圳福田中心區僅有桐林公寓、世紀匯、天健時尚名苑、君臨天下等不到10個新盤推售，且個盤較小，總建筑面積均未超過10萬平方米。

關外樓盤促銷花樣頻出

不管深圳房價是真降還是假摔，開發商紛紛降價促銷已是事實。

實際上，從2008年以來，深圳樓市就分為關內和關外市場。進入9月份，萬科“萬團大戰”促銷升級，并引領了一股深圳關外龍崗、寶安等地區的降價潮。

招商地產開發的招商果嶺、招商觀園二期優惠促銷價與均價相比，跌幅超過15%。此外，深圳龍華地區的花半里在國慶期間單價低至12500元/平方米，降價幅度超過30%，引起了部分老業主的不滿，最終不得不以“降價補償”收場。

由于市場存在下跌預期，下半年深圳樓市成交量一直在低位徘徊。開發商為促銷絞盡腦汁，花樣頻出。繼上月底，龍華新盤綠景香頌打出“三年可原價回購”后，近日，位于龍崗中心城區的尚模八意府祭出“墊付兩成首付”的營銷手段。

對此，王海斌認為，幫助客戶墊資首付的做法容易觸發“首付三成”的政策風險，也說明開發商資金鏈緊張，急切需要回籠資金。

盡管開發商在降價促銷方面不遺余力，卻并未帶動樓市成交量上升。深圳樓市連續3個月在低位徘徊，周成交量均在1000套之下。世聯地產統計數據顯示，上周深圳一手房市場共成交505套，環比下降9.7%；成交面積4.35萬平方米，環比下降13.52%；二手房市場共成交430套，成交套數環比下降12.8%，成交面積為3.96萬平方米，環比下降8.33%；成交均價17530元/平方米，環比下跌6.42%。

世聯地產分析認為，近一個月來新盤入市速度明顯加快，且價格出現實質性的下降。而另一家代理銷售機構中原地產也認為，進入12月，整體上開盤銷售率不高，需求萎縮，銷售持續不振，未來成交將繼續低位徘徊。