地產股獨秀于藍籌板塊 上漲悖論中透出三大信號

每經記者趙笛 政策刺激聲聲入耳，地產新高藍籌獨尊。 隨著消費刺激政策的一聲令響，經濟刺激投資、擴大內需等措施有望接踵而至。作為產業鏈最長、最豐富、與中國經濟關系最為密切的行業，有市場人士相信，房地產的“東山再起”為時不遠。 本周，銀行股的瀕臨“破凈”和保利地產的再創反彈新高同時出現，“藍籌罕見的投資價值說”再次讓人感嘆了一把。值得注意的是，地產板塊的走勢也越來越清晰地展現出一個炒作脈絡：地產龍頭股竟然等同于龍頭地產股。那么，這個似乎有悖于股市經驗的現象，又傳遞出怎樣的信號呢？ /市場表現/ 據《每日經濟新聞》記者了解，近期，保利地產（600048，收盤價13.52元）、招商地產（000024，收盤價24.2元）再創反彈新高，力壓面臨破凈的銀行股。 地產股多創新高 由于經濟環境不佳，5月8日以來，股市陷入跌勢。不過，隨著消費刺激政策的出臺，市場開始尋找政策的下一個刺激目標。5月22日，地產股再次啟動，大幅上揚。 數據顯示，進入五月份以來，保利地產出現調整，股價一直震蕩于13元附近，長達13個交易日。5月22日，保利地產突然以一根長陽線一舉突破前期平臺，并創出了28個月以來的股價新高。 《每日經濟新聞》記者注意到，5.42%的漲幅是保利地產4個月以來的最大漲幅，1月19日，保利地產曾出現5.43%的漲幅。 在保利地產之后，招商地產、榮盛發展（002146，收盤價11.6元）、廣宇發展（000537，收盤價7.7元）、金地集團（600383，收盤價6.71元）等也走出了今年以來的反彈新高。其中，招商地產的股價更是創25個月新高。此外，新湖中寶（600208，收盤價4.46元）等股票距離反彈新高也僅一步之遙。 藍籌地產放異彩 作為傳統藍籌板塊，地產股的再次爆發不由得讓市場聯想到“藍籌股具有罕見的投資價值”一說。 去年底，郭樹清主席上任后便在多個場合談及藍籌股的投資價值，而打擊內幕交易，制定主板、創業板退市制度，出臺遏制新股的措施等，似乎將藍籌股推到了“不得不買”的境地。 然而，從目前的情況看，除了地產股中的藍籌股表現優異，讓股民賺到了錢以外，其他行業板塊的藍籌股走勢并不好。最典型的當屬銀行股。 深交所網站數據顯示，滬深兩市方面，銀行股的加權靜態市盈率為6.82倍，加權動態市盈率為6.43倍，均為行業最低水平。而從市凈率的角度看，5月24日，交通銀行的股價收于4.72元/股，相較于其每股凈資產4.65元/股僅存1.5%的下跌空間。據《每日經濟新聞》記者粗略統計，銀行股中市凈率最小的四只股票依次為交通銀行（601328，收盤價4.72元）、華夏銀行（600015，收盤價9,85元）、深發展A（000001，收盤價15.62元）、浦發銀行（600000，收盤價8.79元），市凈率分別僅為1.02倍、1.05倍、1.05倍、1.05倍，距離“破凈”只有一步之遙。 同花順數據統計顯示，目前市凈率最高的是寧波銀行的1.45倍。不過，相比2008年底寧波銀行市凈率2.19倍而言，市凈率跌幅仍高達34%。 《每日經濟新聞》記者注意到，從以往的歷史來看，除了2008年這樣的極端情況以外，銀行股很少會淪落到“破凈”的邊緣。一般而言，每股跌破凈資產表明股價存在低估，但面臨“破凈”，銀行股卻遠沒有地產股走勢強。 除了銀行股這個藍籌板塊，中國石油（601857，收盤價9.48元）在不久前出現了10連陰，中國聯通（600050，收盤價4.09元）不停地創出新低。縱觀整個A股藍籌股，似乎唯獨地產板塊能夠大放異彩。 /行情邏輯/ 背靠“不放松”的調控，市場不禁要問，地產股的上漲邏輯到底是什么呢？《每日經濟新聞》記者注意到，地產的基本面在逐步改善，成交量的持續高位，使得地產企業庫存得以下降。此外，經濟數據的“不好”，已經逼迫管理層出臺政策刺激消費。市場相信，刺激投資也是必然。 業界基本面改善 從年初開始，樓市成交量整體上延續上漲趨勢。數據顯示，5月的第三周（5月14日~5月20日），市場成交量維持穩定,30個城市共成交429.47萬平方米,環比小幅回落1%,12個城市環比上漲,18個環比下降。從整個5月前三周的情況看，平均成交量環比4月份周均增加17%，前3周較上年同期增加37%，年初至今共成交6242萬平米，較2011年同期減少5%。 由于房地產開工下降，銷售回暖，房地產進入持續的去庫存化。高盛高華證券統計，13個城市庫存平均消化時間降至17.6個月。其中除北京和上海的庫存仍呈上升趨勢以外，廣州、南京、蘇州、青島、廈門、長春、杭州、寧波和東莞的庫存企穩，深圳和福州庫存下降。國元證券數據則顯示，12個城市庫存8020萬平米，環比增加0.3%，去化周期環比下調0.36個月至12.74個月。 經濟倒逼投資重啟 5月初，投資、消費、出口數據均出現下滑，PPI持續下降和加速回落，先行指標發電量幾乎零增長、水泥產量增速繼續回落、工業增加值不及預期和前值、汽車銷量環比繼續下滑……這一切均明示經濟的困難。 在希臘有可能退出歐元區，美國經濟數據回落，歐美股市、大宗商品普遍大跌，美元指數持續回升的國際經濟大背景下，指望出口數據提振經濟是不可能了。 5月16日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，討論通過《國家基本公共服務體系“十二五”規劃》，研究確定促進節能家電等產品消費的政策措施。在該規劃中，家電和汽車成為重點刺激消費的兩大行業。 在此背景下，5月17日，滬指在120天均線受到支撐迎來反彈。不過，雖然有政策利好的扶持，但家電板塊和汽車板塊整體漲幅分別為1.91%和1.69%，均位列漲幅前十名之外。而從5月18日開始，家電、汽車板塊更是迅速轉跌。 對于為何消費刺激政策，僅使得家電、汽車股上演“一日游”行情，分析人士指出，如果沒有其他行業的輔助，家電、汽車銷量的迅速回升是有難度的。比如，家電的剛性需求來源于房屋，但目前的房屋銷量遠不及前幾年；汽車的銷量更關乎住房、油價、限行等多個情況，僅靠自身拉動能有多大效果呢？ 由于刺激消費作用有效，市場自然聯想到了“重啟投資”。在2008年金融危機下，正是4萬億投資將經濟從崩潰的邊緣拉了回來。雖然其帶來了一些問題，但在現在這個緊要關頭，市場相信會“故伎重演”。 “央行第三度降準帶來的貨幣信貸寬松將使按揭款額度增加，有利于首套住宅按揭貸款優惠繼續推進，將有效促進銷量的上升，地產股將明顯受益。”國泰君安分析師李品科表示，未來利率整體下浮的趨勢不會改變，會逐步從一線城市向二、三線以及全國蔓延，這將有效提升剛性需求購房者的購買力。 /上漲悖論/ 基本面的改善，政策的有望刺激，讓地產股有了走強的理由。然而，這一上漲邏輯并非“新鮮玩意”，而是今年以來地產股上漲的“老故事”。實際上，政策放松的難度很大，在上下游均不景氣的情況下，地產股一騎獨行能持續多久呢？此外，地產股中小盤股跌大盤股漲的模式，似乎也與經驗相左，這又是為什么呢？ 政策放松的悖論 5月11日，國家統計局公布了4月份工業運行、固定資產投資等經濟數據。在固定投資方面，2012年1~4月份，固定資產投資（不含農戶）75592億元，同比增長20.2%，增速較1~3月份回落0.7個百分點。從細分數據看，房地產開發投資成為拖累固定資產投資的最重要原因。1~4月份，全國房地產開發投資15835億元，同比增長18.7%，增速比1~3月份回落4.8個百分點。其中，住宅投資10818億元，增長13.9%，增速回落5.1個百分點，占房地產開發投資的比重為68.3%。 5月15日，南京市在召開的綜合改革大會上,公布了《關于實施綜合改革工程的意見》，在意見中提出要深化國有資產管理體制改革,要求國有企業原則上不再參與商品房開發。 5月17日，住建部房地產市場監管司的副司長張小宏表示，近期樓市成交回升，實為剛需入市所致。下一步相關部門將加快研究推進長效機制的建設，穩步推進房產稅改革試點。未來要進一步鞏固調控，促進房價合理回歸，“決不讓調控出現反復”。 5月23日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議指出，要穩定和嚴格實施房地產市場調控政策。 5月24日，中國社科院2012年《房地產藍皮書》發布。藍皮書指出，2012年房價將延續上年末的盤整態勢，預期房價將有所回落，但總體降幅不會很大。 從以上數據和政策言論可見，總體來說，房地產投資的增速持續回落，雖然地方政府有放松房地產調控的舉動，但大的方向上，國家對房價恢復上漲依舊“零容忍”。 對此，地產股的上漲便存在這么一個悖論：市場一方面期待房地產調控松綁，從而炒高了地產股；另一方面，地產的松綁從年初說到現在，始終沒有松綁的跡象，且未來也難有松綁的跡象。 “懸空炒作”的悖論 作為產業鏈最長的一個行業，地產的好壞關乎上下游眾多產業。然而，在上下游均不景氣的情況下，唯獨看好地產便存在第二個邏輯悖論。 2012年4月份，規模以上工業增加值同比實際增長9.3%，比3月份回落2.6個百分點。從環比看，4月份，規模以上工業增加值比上月增長0.35%。1~4月份，規模以上工業增加值同比增長11.0%。由于4月工業增加值的增速創出3年最低值，環比創出公布環比數據以來最低，工業企業的景氣度可見一斑。 作為房地產的上游行業，電力、有色、鐵礦石、鋼鐵、水泥、玻璃、建材、建筑施工等多個行業的景氣度都很差，其下游的裝飾、地板、家電、汽車等多個消費行業同樣不景氣。 4月，社會消費品零售總額15603億元，同比名義增長14.1%，低于市場預期的15.1%。扣除價格因素后，實際增長10.7%。從環比看，4月份社會消費品零售總額增長1.13%，低于3月份的1.19%，4月份消費增速環比折年率為14.4%，低于3月份的15.25%。從分行業看，增速下降的主要原因便是占比近半的汽車、石油制品增速較一季度分別下降2.8、5.7個百分點。 安信證券宏觀分析師尤宏業指出，從社會消費品零售名義同比序列來看，2011年以來消費增速實際上已經經歷了趨勢性的下滑。未來2~3個季度內經濟趨勢減速，這意味著，消費也很難有較好表現。經濟走過劉易斯拐點所帶來的結構性變化，使得消費的表現相對更好一些，但恐難改變疲弱趨勢，期望消費的提速來提振經濟是不現實的。 由此可見，房地產的上下游均不景氣，唯獨看好地產股并加以炒作，這一上漲邏輯能夠持續多久呢？ 為什么炒龍頭地產股？ 《每日經濟新聞》記者注意到，相比此前的兩波地產板塊上揚，5月22日的這次爆發有些與眾不同。這是因為，地產股行情體現出的風格特征越來越清晰。即市場更看好大地產股、龍頭地產股，不看好小地產股。 截至5月24日，本周股價創年內新高的地產股有18只，這其中，除了像*ST園城（600766，收盤價12.41元）這樣的重組概念股，中茵股份（600745，收盤價11.44元）這樣的涉礦概念股以外，最引人關注的當屬4只總市值過百億的地產股——保利地產、招商地產、榮盛發展和北京城建（600266，收盤價15.15元）。作為傳統的四大地產股——“招、保、萬、金”，股價創新高的股票中竟已包含了保利地產、招商地產兩只股票。 相反，近期連續下跌或毫無上漲動力的地產股有ST珠江（000505，收盤價3.05元）、光華控股（000546，收盤價7.33元）、綿世股份（000609，收盤價7.32元）、ST中房（600890，收盤價4.03元）、大龍地產（600159，收盤價3.59元）等。數據顯示，這些地產股的總市值均不到30億元。 面對這種地產股炒作的“二八現象”，有投資者表示不理解。“按照正常邏輯，如果一個行業轉好，或者政策轉向，最容易遭到炒作的應該是小盤股，因為它們彈性最大。”日前，一位老股民向《每日經濟新聞》記者表達了疑惑。他認為，按照以往經驗，在經濟面不佳、資金面不好的背景下，如果是賭利好，賭政策松綁房地產，那么最受益的應該是小盤股。一方面，小盤股彈性大，利于資金炒作；另一方面，小盤地產股的資金鏈壓力更大，更希望有放松政策的出臺。“然而，如今的情況是，小盤地產股不漲，保利這種地產股創新高，這不是邏輯有問題嗎？” /三大信號/ 地產股中的龍頭股，竟然就是保利地產這樣的龍頭地產股，這傳遞出怎樣的信號呢？日前，《每日經濟新聞》記者就上述上漲中的邏輯悖論，采訪了多位分析人士。綜合他們的觀點，記者發現，“地產股龍頭=龍頭地產股”實際上傳遞出三大信號。即地產行業“過冬”下的業績風險不容小覷；樓市不放松的調控下地產公司的優勝劣汰以及行業整合將加快；在改善民生、恢復剛性需求的背景下，一批大型房地產企業將受益保障性住房建設。 過冬：中報風險將襲來 經過兩年的樓市調控，地產股的業績風險或將在2012年中報集中“爆發”。 據悉，地產股業績下滑從2009年以來就慢慢出現了。同花順數據顯示，2009年~2011年，地產股的整體法凈利潤率（凈利潤/營業總收入）依次為16.23%、16.24%、16.04%。2012年一季度，這一凈利潤率則降至13.68%，與2008年的13.22%十分接近；從月度估值數據看，2012年4月和5月（截至24日）的地產股整體市盈率分別為32.49倍和32.46倍。這一市盈率較3月份的15.24倍幾乎翻了一番。分析人士指出，雖然4、5月份地產股股價上行，推高了市盈率。但最主要的原因是，在一季報披露之后，地產股業績下滑，導致市盈率上升。很明顯，地產股的盈利能力在今年一季度都有加速下降的趨勢。這無疑對2012年中報構成了很大壓力。 據據Wind資訊統計，目前，有27家房地產公司預告了上半年業績，其中有18家預計將出現凈利潤下滑甚至虧損，占比高達66.67%。這些中報預虧股中，嘉凱城虧損情況最為嚴重，公司預計上半年將虧損3.5億元，同比下滑4901.14%。此外，*ST 國興（000838，收盤價6.29元）、天倫置業（000711，收盤價9.6元）、天保基建（000965，收盤價4.57元）、深物業A（000011，收盤價7.93元）、世聯地產（002285，收盤價14.8元）、天業股份（600807，收盤價7.45元）等也都是業績大幅下滑甚至虧損。 值得注意的是，上述業績下滑或虧損嚴重的地產股多是一些小型地產公司。比如嘉凱城的凈資產大約40億元，總市值78億元；*ST國興的凈資產僅3億元，市值不到12億元；天倫置業凈資產不到4億元，總市值不到16億元。相反，業績相對穩定的地產股中，多是一些規模較大的地產股。統計顯示，目前總市值過百億的地產股共有20家，一季度錄得虧損的僅有泛海建設（000046，收盤價4.47元）和首開股份（600376，收盤價12.52元）兩家。市盈率低于30倍的股票多達10家。而在總市值最小的20只地產股中，一季度虧損的股票就高達13家，市盈率超百倍的股票還有5家。 由此可見，在中報業績或存在重大風險的情況下，大地產股顯然比小地產股安全性更強。這也就是為何炒大地產股、龍頭地產股的原因之一。 整合：行業集中度提高 2012年4月，杭州金星房地產的破產消息在樓市掀起晴空霹靂。據悉，該案例為近年來首例房地產破產案。至于破產原因，媒體報道稱，金星為杭州本地小開發商，旗下僅有杭州西城時代家園一個房地產項目，公司及大股東資金鏈均出現斷裂風險。 同花順數據顯示，2009年~2011年，地產股銷售商品提供勞務收到的現金/營業收入（整體法）依次為132.63%、127.62%、118.88%。出現持續下降。2012年一季度的該比值為158.55%，而2011年一季度這一比值高達195.31%。 對此，國泰君安分析師李品科曾做出預測：今年二季度，將出現部分開發商資金鏈斷裂，以及開發商變賣股權的情況，首當其沖的便是快速擴張的未上市的區域型中小開發商。李品科認為，在小地產商資金鏈斷裂的背景下，市場份額集中速度加快，高周轉商業模式的龍頭公司成長性將更優于行業。大型綜合品牌優勢開發商開始降價賣房回籠資金，為了土地市場的抄底機會和行業并購機會，這些優勢開發商將在本次行業調整以及調整后的恢復增長中提高市場份額，保持持續成長。 由此可見，大企業不但更能熬過“寒冬”，還有可能在下一個“春季”收獲更多的市場份額。顯然，這就是為何大地產股、龍頭地產股的走勢遠強于小地產股的原因之二。 保障房：大地產企業受益 實際上，早在去年下半年，關于保障性住房的建設曾被市場熱炒，一批水泥股、地產股得以大幅上漲。 日前，有媒體報道稱，住房和城鄉建設部與國家發改委、財政部近期聯合下發通知，要求地方根據本地實際需求，確定2013年~2015年保障性安居工程的建設計劃，并在5月底前上報。據悉，相關部門已著手對“十二五”期間建設3600萬套保障房的計劃進行評估，以確定是否需要對建設數量進行調整。 數據顯示，保障性住房2011年已完成開工1000萬套，2012年計劃開工700萬套。根據開發節奏，2012年在建的保障房將有1800萬套，這包括2009年~2010年開工的部分項目陸續竣工，以及2011年完成開工的1000萬套繼續建造。預計今年全年保障房投資額將超過1.2萬億元。 值得注意的是，這些保障性住房最終不會落到中小型開發商的手中，而是會成為大型開發商、當地龍頭地產企業的囊中之物。 《每日經濟新聞》記者注意到，中天城投（000540，收盤價8.45元）在貴州，棲霞建設（600533，收盤價3.84元）在江蘇，天房發展（600322，收盤價3.83元）在天津，首開股份（600376，收盤價12.52元）在北京等，都是當地重要的保障房建設項目開發商。對此，有分析師人士調侃道，保障性住房似乎專門是為大房企“訂做”。當然，這也成為當下以及未來，龍頭地產股即是地產龍頭股的第三個原因。