地產業務擴張緩慢 雅戈爾或回歸主業

每經記者楊羚強發自上海 如果以“入行”時間計算，雅戈爾是很多知名企業進軍房地產的前輩。早在1992年，房改剛剛開始時，雅戈爾就已經有了第一家地產公司——雅戈爾置業。因為地產加金融的概念，雅戈爾更一度與巴菲特旗下的伯克希爾·哈撒韋相提并論。 然而，雅戈爾房地產的輝煌卻在今年戛然而止。7月，有多家媒體公布了雅戈爾即將回歸傳統服裝主業，房地產業務將被嚴格限制投入的消息。對此，《每日經濟新聞》記者曾發郵件詢問該公司董秘，但未獲得回應。 據一些媒體分析，對資金流動性的顧慮，讓雅戈爾不得不限制地產發展。記者綜合雅戈爾2007年到2011年的財務數據發現，5年間該公司房從地產獲得的凈利潤近30億元，平均每年的收益約為6億元。而大多數年份雅戈爾地產業務占用的資金卻超過100億元。凈利潤和資金投入形成了強烈的反差。 和投資不相稱的凈利潤 雅戈爾集團的地產子公司——雅戈爾置業控股有限公司的資料顯示，該公司創建于1992年，開發面積達600萬平方米。 和主營業務品牌服裝相比，房地產開發的利潤并不算高。雅戈爾集團2011年年報顯示，雅戈爾的品牌服裝的營業利潤率達到65.66%，而地產開發的利潤率卻只有44.75%。不僅如此，地產開發的營業收入總額也很低，僅為33.73億元，比品牌服裝要少4.4億元。由于雅戈爾沒有披露公司在房地產領域投入的資金一共有多少，因此難以了解雅戈爾地產過去幾年房地產項目的凈資產收益率。 但是，從公司的房地產存貨情況可以大致看出雅戈爾在房地產業務上的投入。根據2011年的年報，公司的各類房地產存貨總額達到212.52億元，占到總資產的43%。根據年報，地產開發的凈利潤僅為5.71億元。相比之下，服裝板塊的凈利潤雖然僅有6.91億元，但占用的資金卻明顯少于房地產業務。年報顯示，除地產業務外，雅戈爾的其他各類存貨相加不過20億元左右。 事實上，早在2007年，雅戈爾房地產開發的凈利潤就已經達到2.7億元，而當時存貨占用的資金不過60億元出頭，但占用資金從60億增長至去年的200億元以上之后，凈利卻沒有出現同樣的大幅度增長。2010年，雅戈爾的地產業務凈利潤也只有6.7億元。 和其他地產商相比，雅戈爾地產業務大規模投入所產生的收入和利潤也較為遜色。以華僑城為例，雖然公司存貨規模達到300多億元，但該公司2011年的房地產營業收入超過了102億元，毛利率更高達63%。 至于發展速度和規模，雅戈爾也落后于同行。從2007年開始，國內的房地產業有了一波快速發展的勢頭，萬科、保利、恒大、金地等公司均在這期間迅速擴展，項目由幾十個擴張至數百個，進入的城市也大幅猛增。而把房地產列為“三駕馬車”之一的雅戈爾，在這5年的擴張速度卻始終比較緩慢。2011年年報顯示，截至當年，該公司的土地儲備只有150萬平方米，且主要分布在寧波、杭州、蘇州和上海四個長三角城市。 在中房信集團發布的2011年~2012年上半年的中國房地產企業銷售金額TOP50榜單上，雅戈爾的名字已經連續缺席。 雙重失敗的土地策略 這樣的成績與雅戈爾在房地產開發方面的經驗和能力并不完全對應。 根據媒體2010年的報道，雅戈爾開發的“海景花園”長期被稱為寧波高檔住宅的NO.1。這樣一家地產公司為何沒有能夠在2007年以后迅速發展起來？中國指數研究院杭州研究分院研究總監曹旭東說，雅戈爾在寧波發展地產業務時，憑借著獲取土地的低廉價格，具有一定的競爭優勢。但在該公司從寧波進入其他地方后，這一優勢就逐漸喪失。在杭州，雅戈爾拿的多數地塊都付出了高價。 2007年，雅戈爾以14.76億元競得“原杭州商業學院”土地，成為當年杭州地王；同年9月29日，雅戈爾斥資12.8億元，拿下杭州轉塘50號、51號兩個地塊；其后，雅戈爾又以總價8.45億元競得了杭州留下的53號地塊(即西溪晴雪項目)，樓面價約為10779元/平方米。 2010年，雅戈爾又以24.2億元總價，拿下杭州“申花53號和56號地塊”，溢價率分別為153%和155%。根據當年這兩地塊的樓面價，分別是17751元/平方米和18114元/平方米，雙雙創下申花板塊樓面價新高。 高價買地的結果是，雅戈爾的房地產開發喪失了部分競爭力。 據中房信的不完全統計，雅戈爾今年上半年3個在杭州的項目銷售額不足5億元，而龍湖僅靠在杭州的兩個項目的銷售額已經超過12億元。 但如果雅戈爾換一個時間拿地，也許情況會和現在不一樣。 根據雅戈爾歷年年報和公告，2008年5月到2009年5月，以及2011年，是雅戈爾拿地的空白期。如今在市場上業績表現較好的幾家地產商，卻恰恰是在這段時間拿地的。比如，保利地產在2008年底至2009年初，以低價拿走多幅地塊。同樣的還有融創中國，也是選擇在這一時間入場拿地。 中國房產信息集團研究中心總經理陳嘯天總結，正是因為當時的低價拿地，才使得上述企業在市場競爭中處于優勢。 除了拿地價格過高，曹旭東認為，另一個阻礙雅戈爾地產業務迅速發展的原因是品牌。高價拿地的雅戈爾幾乎在進入杭州的第一時間，就以高端定位來刺激銷售，但杭州的購房者卻并不買賬。與杭州本地的高端樓盤——綠城相比，雅戈爾的認可度不高。 而這一定程度上影響了雅戈爾的發展。再加上上述雅戈爾所進入的區域此后紛紛頒布“限購令”，也對雅戈爾的地產業務產生很大的影響。 ·觀察 轉型房地產開發主業資源難以復制 每經記者關赟斐發自上海 樓市調控未見松懈，但主業非地產的公司卻紛紛涉足房地產業務。 業內人士指出，從2000年開始，房地產市場開始飛速發展，這些企業往往在這一時期內紛紛以投資、兼并、融資等形式進入房產行業。不少專家對《每日經濟新聞》記者表示，由于主業并非房地產，因此資金可能相對充裕，比較適合進入該行業。但現實情況卻是，這些企業的轉型并不十分成功，專業化程度以及主業資源優勢在地產領域受限成為阻因。 專業化程度成瓶頸 “外行進入地產領域是一種強烈的利益驅動。”復旦大學房地產運營研究所所長蔡為民指出，其中的利益有兩點：目前房地產相對于其它實業而言，依然是利潤最高的行業；房地產行業并不要求企業具備核心技術，容易涉足。 上海易居房地產研究院副院長楊紅旭則認為，雖然房地產行業看似門檻很低，但所需要專業度較高。外行進入房地產不難，但想要求得發展不易，經驗不足是一個很大的弱勢。 楊紅旭認為，尤其是在目前整個房地產市場低迷的形勢下，這些企業將面臨很大的挑戰。如產品的定位和更新、拿地節奏、行業周期的把握等都需要做出精確的判斷，否則就很容易出現銷售困難的情況。 中房信研究總監薛建雄指出，目前市場上很多案例表明，相鄰的兩塊地，由于開發企業、開發策略不同，最終會出現一個盈利頗豐，另一個巨大虧損的情況，這就是房地產行業專業度的體現。 另外，薛建雄表示，其實從理論上來講，產業資本做房地產是一個很好的選擇，因為有其它產業作支撐，而且還有較房地產企業更多的融資渠道。但前提是需要把握好投資的節奏，如果擴張過快，就會導致資金鏈斷裂。 主業資源難以復制 不難發現，目前在外行進入房地產的情況中存在著爭論。大部分涉足房地產的企業都屬于房地產行業的關聯企業，相對于其它行業而言，這些企業往往是房地產行業的半個“業內人”，能夠較好地規避經驗不足的風險。但也正是由于它們與房地產關聯密切，房地產調控也會對其業績產生較大影響，從而減緩了房地產項目的開發步伐。 蔡為民表示，事實上這些企業在決定進入房地產之前，就具有一定的產業內的銷售渠道優勢，但在樓市不好的大環境下，這些渠道優勢則不復存在。 正略鈞策合伙人、副總裁薛迥文告訴《每日經濟新聞》記者，無論是銷售渠道還是品牌等企業先前的行業資源，對進入房地產領域的帶動作用并不大。從企業管理角度上講，房地產行業跟其它實業相比有很大的不同，新進入的企業往往會在企業管理上產生矛盾。 薛迥文指出，房地產是一個管理整合型行業，需要整合大量的外部管理資源，而且這些資源的非標準化程度很高。這對于新進入的企業而言，駕馭難度很大。另外，由于房地產開發周期很長，加大了企業內部管控的難度。 如需轉載請與《每日經濟新聞》聯系。未經《每日經濟新聞》授權，嚴禁轉載或鏡像，違者必究。 每經訂報電話 北京：010-58528501上海：021-61283003深圳：0755-83520159成都：028-86516389028-86740011無錫：15152247316廣州：020-89660257