商業地產躍進隱憂：南京南站一項目部分商鋪閑置

每經編輯｜每經記者 查道坤 南京攝影報道    

每經記者 查道坤 南京攝影報道

自限購政策出臺后，商業地產迎來爆發式增長。一時間，我國各地城市綜合體、商業廣場猶如雨后春筍般拔地而起，南京房地產市場亦然。數據顯示，目前南京在建的城市綜合體超過50家，而在兩年前不過20家，其熱度可想而知。

《每日經濟新聞》記者了解到，南京南站從去年6月正式運營以來，其周邊商圈的受益情況卻各不相同，可謂“幾家歡樂幾家愁”。目前，作為南站商圈重頭戲之一的明發商業廣場，卻有一些遇冷。記者在現場看到，其部分商鋪處于閑置當中。對此，一名國內房產行業協會的負責人分析認為，該商業廣場的開發商明發集團前期對商業定位出現了判斷失策。

部分商鋪閑置

“真沒有想到，當初買的商鋪到現在已經閑置將近三年了”，南京市民楊先生對《每日經濟新聞》記者介紹說，三年前，他在南京明發商業廣場購買了一間商鋪，當時就是看中了開發商所稱該商鋪地處南京南站商圈，南站開通之后超大的人流量將會給商鋪帶來火爆效益。

公開資料顯示，明發商業廣場于2008年6月首次開盤，當時推出的兩棟房源在兩個月內就銷售一空。借著這股熱銷之風，明發集團又推出了200多套商鋪，隨后不久便售罄。

楊先生透露，他家離南京南站不遠，他和妻子商量后決定買一個商鋪，等到南站開通后做煙酒生意。由于當時置業顧問對該商圈未來發展描述很好，以至于他并未擔心客流量。“商鋪交付之后，我們花了幾個月時間裝修，然后開始營業，但生意并不好，有時候一天一筆生意都沒有”，楊先生對記者說，“到現在已三年了，生意沒有起色，招租很久也沒有人過問。”知情人士也告訴記者，像楊先生這種情況還有很多。

走進這些空置的商鋪之中，記者在現場看到，眾多商鋪的玻璃門上貼上了招租或者出租的字樣，而這些被招租的商鋪里面落滿灰塵，甚至淪為雜物儲藏室。

業主質疑運營

除了商鋪一直閑置，業主們對明發商業廣場的運營能力提出了諸多質疑，如硬件設施不達標、交通設施未完善等。

記者了解到，明發商業廣場至今還有很多業主拒絕交付。他們認為，很多商鋪門面安裝了消防栓，占用近三分之一的面積，而房屋結構圖中并沒有消防栓。另外，部分商鋪的水電煤尚未到位，也影響了商鋪對外出租。

業主胡女士對記者透露，起初購買商鋪的時候開發商不包租，后面購買的業主則可以包租。當初，置業顧問向她介紹，在客戶同意的前提下，開發商承諾包租5年。按照包租協議，前三年業主沒有任何收益，但是房款可以減免一部分，第四年業主能獲得9%的租金收益，到了第五年則會有10%的收益。置業顧問表示，包租協議僅適用于剩下未售出的房源，之前的房源則沒有這項承諾。

和胡女士有同樣說法的還有楊先生，他說，“交通、房屋質量都存在問題，更重要的是在購買前，開發商承諾的統一招商和運營都沒有兌現，明顯是虛假宣傳。”

對此，明發集團下屬子公司明勝商業管理有限公司一位工作人員表示，“我們并沒有給業主承諾過統一招商，只是與一部分業主簽訂了委托租賃合同，這和返租是有本質區別的。”而就商業廣場的運營問題，他表示，項目的商業運營正在整體有序推進，影院、電器、百貨的開業已在計劃之中，目前明發商業廣場采取的是逐步開業的計劃。

項目定位問題

據《每日經濟新聞》記者了解，雖然明發商業廣場遇冷，但南京南站的巨大人流量還是給其他店鋪帶來了超高人氣，麥當勞、肯德基、真功夫等門店均人滿為患。

“南站招商很多都已完成，等到其他商戶開業之后，旅客在南站內就能解決各種消費需求，明發商業廣場可能會遇到更大的壓力”，南京房地產行業一位業內人士對 《每日經濟新聞》記者說。

事實上，造成明發商業廣場的窘境，很大程度上或源自開發商的定位問題，一名國內房產行業協會的負責人分析認為，明發集團前期對商業定位出現了判斷失誤，一個商業體想要運營成功并不僅僅依靠人流量，而是如何把握消費人群，“南京南站與地鐵已經形成了無縫對接，旅客可以坐地鐵去附近的商圈消費，而不會選擇交通不便的明發商業廣場。”

上述人士均認為，商鋪成功與否和開發商定位有較大關系，開發前期就應該做嚴謹規劃，而明發商業廣場目前的問題在于商業物業的經營，明發集團應該拿出資金投入更完善的經營管理。