保障房選址漸遠 上海市將加大配套建設力度

每經記者 關赟斐 發自上海

在房地產市場回暖顯著的形勢下，保障房的建設進度再次受到各界關注。

昨天（10月17日），《每日經濟新聞》記者從上海市政府召開的新聞發布會上獲悉，2008年至今，上海市已經累計開工建設、籌集各類保障性住房約5600萬平方米，約75萬套。

上海市保障性住房體系建設成果頗豐，但依然有難題需要攻克。劉海生面對記者提問時表示，土地資源緊張和資金問題是目前上海保障房建設最為突出的困難。正是由于土地資源不足導致保障房基地的地理位置越來越遠。在這種情況下無疑增加了保障房基地周邊配套設施的的資金投入。

劉海生說，目前上海正采取一系列措施加大保障性住房的財政補貼，比如正在探索引入保險基金、企業年金、企業債券等方式解決資金籌措問題。對在建基地外圍市政配套項目安排77億市級財政補貼，努力推進配套項目與住宅建設同行。

上海市房管局：上海累計完成各類保障房75萬套

據上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生介紹，在加快建立健全保障房體系的過程中，上海不斷加大保障性住房的建設和供應力度。截至今年9月底，上海市廉租住房累計收益家庭已經達到9.2萬戶，今年1-9月，新增受益家庭5500余戶，對符合條件的申請家庭基本實現了“應保盡保”。已有約3000戶家庭按新政策提出實物配租申請。

此外，今年1-9月，上海市、區兩級已完成公共租賃住房（含單位租賃房）供應或配租約1.2萬套。

共有產權保障住房是上海在探索保障房模式過程中最受關注的保障模式。截至目前，全市面上已開展了三批次共有產權保障住房的申請供應工作，完成配售簽約家庭約3.2萬戶。各區（縣）正在抓緊推進2012年新一批次的申請供應工作，預計到今年底，累計配售簽約戶數將達到4萬戶。

事實上，上海市已連續3此放寬共有產權保障住房的準入標準，人均月可支配收入線由最初的2300元放寬到5000元，人均財產線由最初的7萬元放寬到15萬元，上海市城鎮戶籍年限由連續滿7年放寬至連續滿3年。

地產專家：應提高保障房配建比例

然而劉海生坦言，上海市在保障性住房建設籌措和分配供應過程中，仍存在著不少的困難和問題。其中，由于土地資源緊張所導致的保障性住房建設選址漸遠和配套成本上升的矛盾逐漸突出。

《每日經濟新聞》記者注意到，目前上海市大型保障房基地主要位于寶山顧村、嘉定江橋、浦東周康、航頭和閔行浦江鎮等外環外區域。

復旦大學房地產運營研究所所長蔡為民向《每日經濟新聞》記者指出，在保障房建設中，中央對于地方財政的補貼主要是在造價上，但隨著保障房規模擴大、取址漸遠所帶來的大量配套、基建投入，則落到了地方財政的頭上。

21世紀不動產上海區域分析師羅寅申表示，借鑒杭州的土地新政是解決上述保障房建設難題的一項良策。

日前，杭州下發了《關于貫徹國土資電發【2012】87號文件有關事宜的通知》。（下稱《通知》）。《通知》指出，對商品住宅地塊，當土地價格溢價率達到49%時，將調整競價方式，即鎖定地價，“從零開始”競投配建安置用房或保障性住房面積。

羅寅申認為，缺錢、缺地是保障房建設的“老大難”， 以杭州新政的方式來看，如果土地市場出現高溢價，那這個保障房建設資金和用地的問題便可引刃而解。

但蔡為民對此則表達了不同意見。蔡為民表示，上海如何根據自身情況界定具體的溢價率標準是個難題。而且溢價率對于政府而言是一個可控的概念，如果適當抬高土地出讓起始價，就可以降低溢價率。最終導致的是，哪塊土地上將配建大量保障房都是可以操控的，而不是一個市場化的行為，起不到應有效果。

對于是否會借鑒杭州土地新政的問題，劉海生并沒有作出正面回應。他僅表示，上海去年已經出臺了拿地配建保障房的相關措施。該措施規定，企業拿地后必須配建不少于5%的保障性住房。今年上半年，上海市已通過該方式籌措到了27萬平方米的保障性住房，今年下半年還會繼續增加。

對此，蔡為民指出，該方式在籌措到保障房的同時，可以有效避免由于集中建設保障房所產生的貧富區域差異，并通過區域內原有的或規劃的市政設施降低配套建設成本。但問題在于，保障房配建量過低，并不能起到較好的籌措效果，而且一般地理位置較好或市中心的土地規模較小，5%的保障房配建量將很難落實到位。

蔡為民認為，如果將企業拿地時配建保障房的比例控制在10%-20%之間，會是一個更合理的范圍。