馮海寧：拿什么防范中國樓市分化風險

◎馮海寧

1月8日，中國指數研究院發(fā)布報告認為，預計未來一段時期內，一線城市土地供應短缺，未來住宅價格上漲壓力較大，廣大三四線城市供應充足，但潛在需求相對較弱，部分土地供應量明顯超過潛在需求的城市面臨價格下行風險。

無論是從機構研究報告來看，還是從筆者調查很多城市情況來看，一線城市與三四線城市在土地供應和需求端，確實呈現出冰火兩重天的局面。一線城市土地供應不足，但需求卻很旺盛；三四線城市土地供應則面臨過剩風險。很顯然，土地供需出現的分化，最終將反映在房屋供需、房價變化等方面。我們必須警惕并防范樓市分化的這種風險。

一線城市土地供應不足，會造成未來房價上漲壓力增大，供需矛盾更加突出，不僅增加了購房者經濟負擔，而且還增加了宏觀調控難度和住房保障壓力。而三四線城市土地供應過剩，不僅會造成土地資源浪費，而且土地供大于需，也會造成土地價格貶值，影響子孫后代利益。所以，必須通過調整不同城市土地供應指標讓土地供需實現平衡。

筆者以為，出現土地供需冰火兩重天的局面，不外乎三個原因：從供應端來看，一線城市可供出讓的土地資源總體偏少。而三四線城市土地資源相對充裕，自然放開供應。從需求端來看，一線城市人口總量多，對房屋和土地的消化、需求很多。而三四線城市人口總量少，對房屋和土地需求相對要少。一線城市財政收入渠道多，對土地財政依賴相對少。而三四線城市財政收入渠道相對少，對土地財政依賴多。

要想防范土地供需分化風險，除了調整不同城市土地供應指標外，還需要從人口數量調控、土地財政改革等方面著手。也就是說，正在推進的城鎮(zhèn)化，要積極引導農村人口向三四線城市轉移，而不是向一線城市轉移。引導人口合理流動最有效的辦法就是提高三四線城市的公共服務水平和社會保障水平，尤其是放松戶籍管理制度。至于久受詬病的土地財政，則需要通過頂層設計財稅改革來改革。

事實上，我國樓市分化風險不僅存在于不同城市的土地供需方面，還存在于房企方面，少數大型開發(fā)商壟斷或聯合壟斷的苗頭越來越明顯。一個典型例子是，在很多土地拍賣現場，基本上是少數巨頭房企在表演，已經很難看到中小房企的身影。再放眼全國，大型房企多在全國布局，項目四處開花，中小房企的生存空間越來越小。

在房屋需求端也呈現出分化局面，有錢人可以投資購買多套房產，而一些中低收入者甚至連獲得保障房的機會都沒有。加快推進房產稅試點范圍，加大保障房建設供應，才有希望防范這種風險。一個健康的樓市應該是動態(tài)平衡的，不僅土地供需要平衡，而且房屋供需要平衡；不僅大小房企都要存在，而且公民居住權益保障也要公平。

坦率地說，已經存在多年的樓市種種分化局面，折射出樓市宏觀調控還有不少遺憾。如果不能從宏觀調控層面防范樓市種種分化風險，我國樓市在未來可能會遇到不少麻煩，深層問題越來越多，治理成本也將越來越大。

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