萬科擬B轉H股今復牌 估值有望抬高

每經編輯｜每經實習記者 蓬勃    

每經實習記者 蓬勃

停牌20多天后，萬科A（000002，前收盤價10.12元）終于在1月19日公布外界期待的B轉H股方案，公司A股、B股自1月21日起復牌交易。《每日經濟新聞》記者發現，即便是順利轉股，萬科仍要面對避免同業競爭，盡早實現海外融資等問題。

增強兩地融資優勢/

方案顯示，萬科擬申請將已發行的B股轉換上市地，以介紹的方式在香港聯交所主板上市及掛牌交易。同時，萬科將安排第三方向全體B股股東提供現金選擇權，具體價格是在深萬科B（200002，前收盤價12.50港元）停牌前的收盤價上溢價5%，即每股13.13港元。轉股方式與此前的中集集團（000039，收盤價12.96元）相比并無太大差異。

若萬科B轉H方案能順利實施，除A股市場外，萬科還將擁有兩個港股融資平臺，其逐年上升的融資成本壓力或將得到緩解。僅僅依靠銷售回款和銀行貸款輸血，萬科龐大的發展規模難以獲得合理支撐，公司也一直在尋求多元化融資路徑。在去年7月16日，萬科完成對南聯地產的重組，并持有重組后南聯地產已發行股份總數的約79.26%。這次收購一直被市場解讀成試圖建立新的融資平臺。

自2007年萬科通過增發A股募集資金后，已有近6年時間沒有在A股市場融資，反之，其通過信托和銀行貸款等融資渠道付出了相對于其他大型地產上市公司更多的利息費用。《每日經濟新聞》記者查閱萬科近3年的財報發現，公司年度利息支出大幅增長。而多個融資平臺的存在將為萬科緩解財務狀況，拓展海外業務提供良好的支持。

毋庸置疑，B股轉H股再次為萬科提供了新的融資可能，這對A股房地產企業來說，顯得格外重要。然而，不管是中集集團還是萬科，想順利在H股市場融資，同樣需要得到監管機構的審批，政策開放度成為其H股融資的最大阻力。

面臨同業競爭/

萬科欲通過南聯地產融資，面臨的另外一個難題是如何解決同業競爭問題。南聯地產進行資產注入或者募集資金，其業務定位必須是與母公司不相關聯的領域，即南聯地產可用來發展萬科的海外業務，或者與萬科現有業務無關的業務。

據媒體報道，萬科有可能將南聯地產作為投資物業平臺，將轉板的萬科B作為內地房地產開發資產平臺，以避免兩個公司業務出現交叉。也有券商人士認為，南聯地產作為一家注冊地為開曼群島香港主板上市公司，其融資受到的監管較少，而即使萬科B股能順利轉板，通過H股融資也會受到監管部門的諸多約束。

根據相關規定，萬科在完成對南聯地產收購后的前兩年面臨重大資產重組的限制，這意味著萬科對南聯地產的實質性業務重組仍需時間。無論是商業地產業務分拆，還是海外業務注入，對于現在的萬科來說，都不具備現實條件。

估值水平或趨同于H股/

A股市場的低迷意味著萬科的估值大大低于在香港聯交所上市的同類房地產開發商。眾多機構紛紛看好萬科今年的銷售情況，如果以機構預測的萬科A今年的市盈率7.9倍為標準的話，萬科B股轉為H股有可能幫助其縮小價格與賬面價值比高達2倍的差異。

作為財務穩健、治理結構完善的龍頭房地產公司，萬科如成功登陸H股，完全可以獲得與中國海外發展、華潤置地、龍湖地產等公司類似或者更高的估值。如果萬科的估值要達到主流港股房地產上市公司的平均水準，則萬科A、B股或將迎來一波行情，并且B股的表現將更甚于A股。

《每日經濟新聞》記者查閱資料后發現，中集集團在成功實現B轉H股后逐漸形成穩定的估值溢價，H/A的估值溢價大約在15%，如果按照同樣的溢價比率，那么萬科B股相對A股的溢價也應該接近15%。