按差額20%征稅 促剛需轉向新房？

每經編輯｜每經記者 王杰 趙春燕 發自北京    

每經記者 王杰 趙春燕 發自北京

“國五條”細則搶在“兩會”前出臺，彰顯了中央的樓市調控決心，無論對剛需型購房者還是二手房業主，都直接構成影響。有預計稱，短期內二手房交易將跌入“冰凍期”。市場又“忐忑”起來，如同這初春的天氣，乍暖還寒，最難將息。

3月1日，國務院發布《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，進一步細化 “國五條”?！锻ㄖ芬髮Τ鍪圩杂凶》堪匆幎☉魇盏膫€人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。

對此，有研究機構稱，個稅征稅方法成為本次房產新政策的最大亮點。二手房交易的個稅征收，由交易總額的1%，調整為按差額的20%征收。部分房價上漲過快的城市或地區，對于首付30%的客戶而言，相當于首付款比例升至45%，極大提高了首次置業人群的購房成本。

20%的個稅如果轉嫁給購房者殺傷力有多大？據網友預測，一套二手房，原來200萬元買，現以350萬元賣。按最新政策，以差額20%征個稅，需繳納30萬元。還有其他稅費。按規定標準，這套房還要繳3%契稅、5.6%營業稅、1‰印花稅、約2.4%中介費，相當于總房款350萬元的12%，即42萬。加上個稅，其累計交易成本達72萬元。

那么，首次置業成本的增加會不會導致剛需向新房轉移呢？

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示，二手房征20%的個稅，從政策的本意來看，仍是以打擊投機投資性需求，維護剛性需求為目標。對于剛需購房者而言，具有兩個積極的利好影響。第一、二手房交易成本的上升，將使新房交易成本相對更低。這樣有利于市場剛需者積極轉向新建商品住房市場。第二、如果這一稅收政策一直堅持下去，那么，二手房交易價格也會趨于下降，那時，對剛需者重新介入二手房市場來說，才是更為有利的時機。因此，從時間點上看，此時介入二手房交易不是最優時機，轉向新房交易符合政策導向。

嚴躍進預計，“從這兩個角度來看，目前確實會出現受二手房個稅調整而使剛需向新房轉移的可能性。”

嚴躍進同時表示，對于購房者轉向新建商品住房的動向，政府各級調控部門有必要在價格上繼續從嚴控制，不能因為剛需購房者的轉向及供求關系的變化而無形中助漲了一手房的價格。打壓新建商品住房價格，才能最大限度地保障這類“舍棄二手房、轉向一手房”的購房者的切身利益。

不過，中原地產研究部總監張大偉分析認為，新政對新建住宅也是打擊，目前市場出現二手房需求轉移到新建住宅的可能性不大。一旦二手房市場冷清價格下調，新商品房也會受到影響。而且新建住宅也面臨著日后再轉讓的稅費問題。

另外，北京“商改住”的現象十分普遍，在新政刺激下，是否會使得剛需轉向類似房源進一步助推 “商改住”現象呢？

“20%的個稅，不會促使剛需轉向商改住的公寓，因為商住轉讓也要收增值收益稅。”地產評論人陳寶存表示，五年前，這個政策就已經有了，但是，執行不好，所以二選一，選了房價總額的1%，而不是房屋的增值部分的20%。“其實作用差不多，這兩種方式的負擔按道理說也差不多。如果房屋不增值了，估計買賣雙方都轉而交20%了。”

上海：改善型購房者出手放緩/

3月2日～3日，上海市多個區縣房地產交易中心在雙休日迎來了今年首個過戶高峰。大批已經簽署了房屋買賣合同的房東和購房者，趕在“國五條”細則正式頒布前辦理過戶手續。

同期，上海搜房網發布信息稱，這兩天的看房活動有近2萬人報名?！睹咳战洕侣劇酚浾攉@悉，在上述兩天，搜房網僅在浦東就安排了17條看房路線，而這17條線路全部坐滿。購房者多期望在“國五條”細則落地前購房的意愿表現得相當明顯。

但記者進一步調查發現，改善型需求購房者出手開始放緩。同樣是搜房網安排的上述看房活動，前往別墅看房的購房者只有一百多人，占整個看房活動的人數比例非常低。中房信研究總監薛建雄說，“國五條”對改善型需求客戶的沖擊將非常明顯。

魯班路158號的黃浦區房地產交易中心，也許是上海最清閑的房地產交易中心之一。以往即使是雙休日，也很少有人前往辦理交易過戶手續。但是3月2日，前往上述房地產交易中心辦理過戶手續的買賣雙方開始排起了長隊。上述景象在上海徐匯、浦東等區縣房地產交易中心得到了再現。

不過，著急的似乎只有購房者，掛牌出售的房東倒比較篤定。中原地產、21世紀不動產以及漢宇地產等多家房地產中介公司都告訴記者，沒有出現割肉降價甩賣的房東。

這一現象與六年前有巨大的反差。

2006年7月下旬，國家稅務總局曾出臺 《關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》明確對個人買賣二手房征繳個調稅。當時也曾傳出個調稅可能會按買賣差價的20%征繳，當時房東因此“割肉”甩賣的很多。

雖然“國五條”的政策對上海的地產中介似乎影響更大，但是，上海的房屋中介似乎并沒有立即調整的打算。漢宇地產上海公司總經理施宏睿在接受記者采訪時表示，漢宇地產今年的擴店計劃不變，仍然會在去年的基礎上擴張10%。

在“限購令”落地兩年后，上海的房地產中介業務結構都較之前有了很大的調整，一二手聯動代替了傳統的主營業務——二手房買賣。目前諸如中原地產、漢宇地產等一手房的分銷業務比重都已經達到了總量的五成以上。

業內人士認為，嚴格按照房屋買賣差價20%征收個調稅的政策，對于一手新房來說將是一個利好。上述原因，也許是讓房地產中介公司在“國五條”之后，依然可以擴張的原因之一。

廣州：二手房買家搶“末班車”/

應依法嚴格按轉讓所得的20%計征個稅——“國五條”細則中這一條款雖然尚未在廣州執行，但房產市場早已“聞風而動”?！睹咳战洕侣劇酚浾咄ㄟ^多個中介了解到，上周末，二手房看房者明顯增多，無論買方還是賣方都希望趕在新的征稅標準執行前趕上“末班車”。

業內人士表示，這一條款對房價打擊力度有限，反倒會影響市場的活躍程度，而就地方政府來看，未來調控加碼的動力不足，廣州有可能在限購、限簽等方面靈活調整。

“如果要買二手房的話，我勸你還是在這幾天趕緊定下來。”位于廣州市番禺區某熱門二手樓盤的中介何小姐說道。

何小姐向《每日經濟新聞》記者透露，相比以往，這個周末自己“忙得不可開交”，看房的人“比以前多了好多”，同時，一些業主為避免遭遇新的政策，不惜降價放盤。

肖文曉是滿堂紅研究中心高級主任，他剛剛從“一線”了解到的情況是，門店的人氣一下子旺了很多。“大家都在搶末班車”，肖文曉指出，按照他的初略估計，占到市場交易量一半的二手房均會受到影響，雖然廣州尚未明確何時執行，但這一新的標準已經開始對買賣雙方的心理產生了影響。

“對二手房的成交量會形成較大的沖擊”，經緯行研究中心總監朱欣苑表達了類似的看法，她認為，在這樣的僵持之下，二手房市場的活躍程度會受到明顯抑制。但她同時認為新的征稅標準對二手房交易價格的沖擊有限，“二手房目前來看依然是賣方市場，相對于一手房來說，賣方沒有回籠資金的壓力，所以即使交易不是很活躍，他們也不會都采取降價才促進成交。”

對于這一新的征稅標準何時在廣州開始實行，肖文曉表示，“正好這兩天房管局還沒有上班，所以具體到何時落地執行還得等待消息。”

不過，他指出，由于本身已是限購城市，所以在“兩會”期間廣州還是會出一些重申限購、限貸、制定房價控制目標等“例牌菜”，至于調控加碼，廣州其實還有很大的空間可操作，如擴大限購范圍，在個稅或者社保方面提高購房的準入門檻等，但出臺“提高二套房首付比例等‘狠招’的可能性不大”。

朱欣苑則對《每日經濟新聞》記者表示，一方面，此次的“國五條”還是強調各地根據實際情況來制定調控政策，并未“一刀切”，所以地方政府的操作空間很大；另外，以廣州為例，去年的財政收入和土地出讓金收入受到了較大的影響，所以加碼調控的動力不足。

“出臺超過中央力度的政策的可能性不大，但是會有一些比較靈活的應對。”朱欣苑指出。

南京：

二手房出現降價賣

近日，記者從南京多家房地產中介了解到，二手房掛牌量大幅增長50%。

昨日（3月3日）下午，記者來到南京華僑路房地產交易中心，其工作人員向《每日經濟新聞》記者表示，上午前來辦理二手房過戶的就有300多組，下午到現在也有200組，估計全天應該在600組左右，“這種現象只是在2010年國家宏觀調控之前出現過，但是即使那樣也沒有今天這么多。”這位工作人員對《每日經濟新聞》記者說。

在江寧區房地產交易中心。“這兩天基本上都在為市民辦理房屋過戶手續，2號一天我們就辦理了200多戶，是平時的好幾倍。”南京江寧房地產交易中心一位工作人員對《每日經濟新聞》記者說。

在現場，記者偶遇前來賣房的陳大爺，他對《每日經濟新聞》記者說，本來是打算房子到下半年再賣掉，但現在 “早點賣掉就少交不少稅，之前我的房子開價是180萬，現在如果有愿意買的，價格可以商量，最低可以便宜15萬。”

像陳大爺這樣降價賣房的市民不在少數，記者從南京一家房地產中介了解到，目前南京二手房市場已經出現降價拋房的趨勢，“我手中有幾位準備賣的市民，原本大家都打算到今年下半年才賣房，因為到時候房子滿5年了，就可以省下5.5%的營業稅，但是馬上要施行新政了，這些市民立即要求賣房，不但愿意付營業稅，而且也自降房價尋求購房者。”我愛我家南京一家中介的工作人員對《每日經濟新聞》記者說。

南京本地一家房地產網站的陳姓負責人對記者介紹說，星期六一天個人新掛牌的房源有631套，這比上個周六的401套，增加了57%，“本來周六是一周中掛牌量較少的，但是這個周六和周日掛牌量呈現大幅增長的趨勢。”

杭州：

中介通知客戶盡快交易

記者獲悉，3月1日國五條細則出臺后，杭州已經有不少中介召開緊急會議，連夜通知手頭上所有在談的客戶，提醒他們在杭州細則落地之前，辦好入戶手續。

不少中介表示，20%的征稅額將使得二手房很難賣，經紀人小王告訴記者，自己手里有好幾單連環單（有置換新房源需求的客戶，需先賣掉一套房源，再購入新房源），都有可能談不成了，所以連夜通知客戶盡快交易過戶。“連環單的風險在于，有一方出現問題，兩單生意就都將黃掉。”某中介的經紀人小張雙休日正在加班加點幫客人核對材料，“有客戶打來電話要求提前交易。”

除了地方細則這只靴子落地之前趕上二手房交易的“末班車”，不少房東選擇了撤牌，“20%的征稅額，買賣雙方肯定談不好，掛著也是白掛。”市民徐女士說。更多則選擇了觀望和打聽。記者看到某小區路口的中介門店，十幾平方米的門面里擠滿了人，都是來詢問關于二手房政策的，工作人員回答問題都來不及，旁邊電話也在響個不停。一些購房者表示，原本準備好了首付的錢打算買房，現在新政一出來，算上稅費錢肯定不夠，所以先觀望再說了。