上實城開土地“一換四” 或改善財務數據

每經實習記者 顧晟昱 發自上海

5月19日，上實城開(00563，HK)披露因地鐵建設和市鎮規劃進行土地調整，將其位于徐家匯的地塊置換為濱江四幅地塊，其面積增加4.9萬平方米，新地盤價值也更高。

業內人士認為，上實城開目前更適合開發快速零售滾動的商住項目，新地塊正好符合這一特性，此舉將在未來有效的改善其財務數據。

新地皮價值高于換地地塊

5月19日，上實城開發布公告稱，其擁有60%權益的附屬子公司上海寰宇已與上海市徐匯區規劃和土地管理局達成土地調整協議將現存地盤調整為位于上海徐匯區濱江之四塊土地。新地盤面積合共約為83220平方米。新地盤指定客座混合用途，可發展為多種商業物業。

該公告還披露，此前上海寰宇擁有的這幅地塊位于徐匯區徐家匯，占地約35343平方米，原計劃發展為名為徐家匯中心的混合用途物業。此前的估值報告指出，在2011年7月31日該幅地塊市值為42.45億元。

中房信資深分析師薛建雄表示，公告并未披露土地調整前后的建筑面積，因此很難直接計算出土地價值的高低。上海易居研究院研究員嚴躍進指出，根據近12個月來徐匯濱江土地出讓情況，其地價預計達到了5萬元/平方米的水平。按照這一地價計算，此次上實城開新獲的徐匯濱江四幅地塊至少價值為41.61億元。考慮到徐匯濱江更高的增值可能，這筆置換應該算是一筆不錯的買賣。

上實城開在此次公告中對此作了分析，其中指出，城開無需為此次土地調整支付土地出讓金或任何其他款項。按獨立專業估值師進行初步指示性估值顯示，新地盤市值預期高于現存地盤市值。

土地調整有利于改善其財務數據

在公告中，上實城開透露此次土地調整是因地鐵建設和市鎮規劃依法修改而作出。薛建雄認為，開發持有的商辦項目，對企業短期發展不利，而上實城開更希望做能夠快速零售滾動的商住項目，所以還是比較樂意置換的。

在上實城開2012年報中指出徐家匯中心項目由6幅地塊構成，占地約13.2萬平方米，未來總建筑面積逾為62.9萬平方米。項目將集國際甲級寫字樓、超五星級酒店、公寓式酒店、國際化商業及文化創意產業為一體。此次置換的地塊應為其中一塊。

薛建雄認為，徐家匯中心是一個自持型的城市綜合體項目，而此次置換的徐匯濱江地塊可能是出售類的商住項目。事實上，綠地集團此前在徐匯濱江開發的數個商業項目，也均為出售型項目。

上實城開2012年報中顯示，全年的收入為87.83億港元，而虧損大幅收窄七成至1.9億港元。上實城開總裁季崗也在年報中表示，由于從合約銷售至入帳存在滯后因素，集團本年度所交付的項目之整體毛利率仍受前中新地產經營不善所拖累，處于行業正常水平以下。未來，集團將以改善毛利率水平為主要工作目標之一。

而此番土地調整，待未來項目開發完成之后，上實城開將快速收獲大量現金，可以有效改善其財務數據。