中海華山城遇“土地征用”難題：部分項目先開工后補證

每經記者｜張靜    每經編輯｜公司·調查    

每經記者 張靜 西安攝影報道

在“新型城鎮化”的浪潮下，房企以城鄉統籌為契機，紛紛開始搶灘二、三線市場，而作為央企的中國海外集團有限公司 （以下簡稱中海集團）亦在此浪潮中早早布局。

2011年4月，中海集團與渭南市政府簽約華山太華湖統籌城鄉生態旅游度假示范區項目 （以下簡稱華山太華湖項目），這是繼重慶南川、山東淄博之后，中海集團計劃投建的又一個城鄉統籌項目。

不過，相比其他兩個項目，華山項目卻存在諸多疑問。《每日經濟新聞》記者日前走訪發現，其首期項目計劃建設的6個項目區中，目前有3個順利開工，其余項目區尚無實質性進展。

其中，養老養生園（A地塊）和文化旅游示范區配套設施 （B地塊）項目在土地、環評手續上存有瑕疵，涉嫌違規用地和未批先建。此外，兩個項目雖以養老養生園和文化旅游配套名義立項，但在項目中出現了疑似別墅的身影。

對此，中海投資渭南有限公司總經理裘旭波回應稱，已開工的項目手續不存在問題，項目開工時政府都批過臨時用地和規劃，而所謂的別墅實際上多為旅游產品。未開工的項目是因征地暫緩，不過人工湖則為中海代建的水利樞紐項目，為惠民工程。

水利工程變身人工湖？/

投資310億元，位于華山景區華麓區及華陰市北部，總占地80平方公里的華山太華湖項目，又名中海·華山城。

按照中海方面的規劃，上述項目涵蓋景區、城區、湖區三大板塊。其中景區包括國際會議中心、低碳示范區、杜峪溫泉度假村板塊；城區包括A地塊溫泉度假、B地塊旅游產業配套、C地塊教育基地；湖區則為農民新村、現代農業產業園、太華湖生態旅游度假區板塊。

在項目簽約后，中海集團很快啟動了首期項目，包括A、B地塊項目、長澗河蓄滯洪區工程、太華湖旅游示范區項目、農民新村、現代農業示范區和森林公園6組項目區。

不過，上述項目除了A、B地塊和現代農業示范區開工建設，其余項目則進展緩慢。其中長澗河蓄滯洪區工程和太華湖旅游示范區項目更被指實為修建人工湖。

據華陰市政府官方信息顯示，長澗河蓄滯洪區工程占地6000畝，目前該項目初步設計方案已經獲渭南市發改委批復，太華辦正與紅豐村協商啟動土地流轉工作。

“這地政府已經征用了，說是要建蓄洪工程，不讓農民種莊稼了，一直也沒動，現在都長滿草了。”附近一位村民告訴記者。

對于太華湖旅游示范區項目，按照華陰市官方信息顯示，其占地7950畝（其中景觀水系1200畝）。計劃建設別墅區、風情街、內湖及水上設施。

目前，該項目概念性規劃已匯報，項目總體設計方案和合同簽訂工作已完成，但開發用地的轉性、報批征用、土地基準價格等問題還沒有實質性進展。

不過，在周邊村民看來，該項目并非什么水利工程，“這就是要把良田挖成人工湖。”多位當地村民告訴記者，“蓄滯工程和太華湖旅游示范區就在我們這，中海要租賃我們的土地搞這個，把良田注水變成人工湖，然后在周邊進行商業開發。”

對于建設人工湖的質疑，裘旭波表示，長澗河蓄滯洪工程只是南山分洪的一部分，中海只是代建，建好后政府把錢返還給中海，它是要建人工湖但是為水利樞紐項目，確為一項惠民工程。至于在周邊進行商業開發，三年內暫無考慮。

裘旭波坦言，由于前期土地流轉問題，加之項目所在地太偏僻，項目一直沒有太大進展，最終中海集團是否投建上述項目亦存變數，“當然如果政府給了地，我們就建設。”

已開工項目用地手續不齊/

對于中海，當地人多如是感嘆，“中海真有錢，在我們這投資了好多項目。”不過，中海并未帶給當地農民多少驚喜，大規模的征地讓他們有些猝不及防。

“政府沒有下任何征地通知，也沒有和我們簽征地合同，就把地征了，而且是按人頭補償，一個人2.1萬元，讓我直接去簽字。”南城子村一組的村民郭英杰（化名）告訴記者。

與郭英杰同樣不滿的還有亭子村、岳東村和曲城村等多個被征地的村民。據記者了解，上述A地塊征地就涉及這三個村，共占地273畝。B地塊征地則涉及南城子村一組、三組、四組，占地225畝。據華陰市政府招商信息顯示，這兩個項目已于去年5月動工建設。

不過，《每日經濟新聞》記者發現，上述已開工的項目雖已征地，但并沒有用地手續，涉嫌違規用地。記者查閱華陰市國土資源局土地成交記錄發現，中海集團子公司渭南中海興業置業有限公司于2012年8月共拍得兩塊養老養生園項目 （A地塊）用地，一塊為11.3公頃（169畝）的商服用地，一塊為5.5公頃（82.5畝）的住宅用地。

但事實上，A地塊早在拿地前就已開工建設。此外，記者從華陰市國土局獲悉，A地塊雖已經供地，但至今未拿到土地證。“我們目前沒有給中海發過任何土地證，它們拿地后一些稅費還沒有交齊，所以沒法發證。”國土局相關人士表示。華陰市國土局負責土地供應的人士亦告訴記者，A地塊的建設用地今年3月4日才正式批復。

除了A地塊沒有用地手續外，已建設過半的B地塊，則至今仍未供地。“B地塊的用地指標省上已經批下來了，大概290畝，正在走供地程序。”上述負責土地供應的人士表示。

除此之外，其已開工的現代農業產業園項目亦引發村民疑慮。該項目用地均通過農村土地流轉的形式獲得。被租賃土地的亭子村六組村民告訴記者，現代農業產業園基本上征的都是亭子村的地，“說是租賃，但租賃期過后呢（地怎么辦）？”

該村民提供給記者的一份農村土地流轉合同顯示，他共有2.4畝農用耕地被租賃，流轉經營期限為12年，土地流轉費用為按每年每畝當年1000斤小麥的價格折算。

對于上述諸多質疑，裘旭波則否認已開工的項目手續存在問題，其表示，B地塊去年7月份動工，但只是十幾畝的示范區，它和A地塊都是今年才大規模動工，前期如清表和圈擋工作也是政府做的，“我們是按程序走的，土地證的事你去問華陰國土局。”

而現代農業示范區的地，是采用租賃的方式，不存在以租代征，“農民租這個地是30年，已經用了18年，我們的流轉期就是12年。”裘旭波表示。

旅游地產與別墅之惑/

事實上，上述已開工的一期項目不僅存在涉嫌土地違規的問題，其在環評、規劃方面亦存瑕疵。

環評方面，據華陰市環保局出示給記者的一份文件顯示，文化產業園示范區一期項目 （B地塊），總投資6.31億元，主要內容為58棟住宅樓和配套業用房、幼兒園綜合樓一座等配套設施。批復時間為2012年9月7日。

在同日批復的還有養老養生園項目（A地塊），總投資6.42億元，建設內容為57棟多層住宅樓、13棟高層住宅及停車場、道路、廣場等配套設施。

值得注意的是，根據2012年5月31日華陰市對外經濟技術合作局發布的招商動態顯示，上述兩個項目在環評批復前就已開工建設。

除了環評問題，記者還注意到，在項目尚未獲得土地證的情況下，B地塊的建設用地規劃許可證和建設工程施工許可證就已經獲得，而A地塊則獲得建設工程施工許可證。

對此，《每日經濟新聞》記者向華陰市城建局進行求證，被告知待規劃科查閱后答復，不過尚未得到回復。

此外，據華陰市督察快報信息披露，A、B地塊項目是以文化旅游示范區配套設施項目和養老養生園立項、拿地以及做環評，而環評對于其建設內容的批復，并未提及任何別墅字眼，但實際上，這兩個項目主要建設內容均疑似別墅項目。

記者看到，位于B地塊，中海項目接待中心一旁的會所已經開始營業，繞到后面即能看到已建好的別墅式建筑。

“這是B地塊，13棟別墅主體已經建成了，目前正在施工的是高層項目。”現場的施工人員告訴記者。

與之相隔的是A地塊，項目外墻上印的是溫泉湯墅“林溪”的廣告，記者看到，其描述也類似于別墅項目。

裘旭波表示，B地塊多層養生會館算不上別墅，它有部分地產項目，是為了能夠回收現金流。A地塊基本沒有安排地產項目，都是酒店、溫泉中心業態，林溪將來會委托酒店公司來管理，屬于酒店式的豪華別墅套房的形式，都是旅游產品。