港股掀分拆潮 利福地產空置物業注入遭看淡

每經編輯｜葉燕婷    

每經記者 葉燕婷 發自深圳

繼今年港股鷹君、新世界、合和陸續啟動酒店業務分拆上市后，新世界關聯公司之一的利福國際（01212，HK）分拆地產業務上市昨日（9月2日）亦正式招股。利福地產（01212，HK）公告稱，本次集資凈額約2.03億港元，入場費約4908港元，主要用于旗下沈陽怡富土地項目，擬興建8層高連3層地庫的商業綜合體。

盛富資本CEO黃立沖認為，本次分拆注入包含幾個內地投資物業，由于內地酒店的租金回報率徘徊在2%~3%的低位，雖然酒店物業的價值高，能反映出較高的股東權益，但酒店經營的收益偏低，所以這種投資物業打包上市的組合投資者普遍看淡。

注入物業多為空置

利福地產招股說明書顯示，每持有20股利福國際可獲分派1股利福地產。本次利福地產發行的每股資產凈值4.7港元，預期股票發售價在1.8~2.43港元之間，股價就每股凈資產相當于打4~5折。

公告顯示，目前利福地產持有的內地三地土地或物業，以及香港若干工廠及車位。由于旗下酒店資產并無營業收入，公司上半年利潤來源以4月出售的天津物業收入為主，截至今年6月底止, 利福地產錄得半年純利7849.5萬元，除開外匯收益、公平值變動及出售物業等收益后,虧損為415.5萬元。

事實上，以零售業為主業的利福國際自去年底正式提出分拆地產板塊上市申請后，上市之路并不順暢，由于利福國際本身是百貨股，港交所上市委員會認為其地產業務的性質存有疑點，并沒有足夠的地產業務可分拆出來，導致今年7月利福地產一度被拒絕于上市之門外。

18億港元資金渴求

太平證券（香港）研究部主管陳羨明認為，由于近期香港政府連番辣招遏樓市，而分拆酒店商業物業上市能更好反映酒店資產的價值，遂成為地產發展商的策略方向。

然而,怡富項目目前仍在與政府協商高度限制問題，公司至今尚未收到當地政府的最終批文，項目開工時間也一直拖延。

利福地產主席兼非執行董事劉鑾鴻對此表示，買地時跟政府有共識，項目限制高度為30米。只是去年當地新規劃降低附近區域高度限制。他續指，今年跟當局接洽亦確認上述共識，可建高度仍為30米，并已提交相關發展規劃。

公司執行董事陳少珍介紹，項目總投資額約18億港元，開發周期由2014年到2017年，目前公司有現金約2.1億港元，加上出售天津物業將套現3.4億港元，連同是次發售集資約1.5億港元，將足以支持前期開發。

根據母公司利福國際去年11月公告顯示，沈陽土地原為30米的可建高度限制或可能被削為15米,可能導致地皮估值高估1.68億港元。