葉檀：鄭州限購沒有意義海南土地改革才有意義

每經評論員 葉檀

鄭州限購沒有意義，只是上漲過快城市的一場秀。房地產價格大幅上漲之時，正是基礎制度改革之時，以扭轉錯誤的激勵機制。

在經歷了房價一年多的大幅上漲后，鄭州房價漲幅在中部城市位居第一，連續4個月新房環比漲幅領先于中部六個省會城市。

最近一系列的微調，助長了地方政府對房地產市場的權威。規定哪些人能買房，不能買房，除了戶籍之外，甚至把成年人的年齡都做了限制，憑什么地方政府認為20歲就可以購房？是鄭州目前20歲以下購房占比過高？還是鄭州民俗20歲成年就可以成親？天知道。

與其他房價上漲過快的城市一樣，鄭州啟動“商品住房限價系統”，利用信息化技術加強市場監測，對不按照申報價格銷售或者銷售價格月環比上漲的，暫停該項目商品房買賣合同網簽。5月份起，先后有60余個樓盤因漲價被鄭州市房管局暫停網簽，整改不到位的一律不準入市銷售。鄭州房價下降了嗎？6月下降，7月反彈，無礙鄭州房地產熱土的形象。

再看另一個城市廣州。廣州市國土房管局副局長黃文波曾表示，廣州從去年底就開始對高端樓盤進行限售，但未規定具體的面積和單價。但是限購沒有改變廣州房價飛速上升的態勢，今年7月商品房均價高達每平方米18569元，2009年7月為9591元，幾乎上漲一倍。

限購在短期內可以抑制房價過快上升，卻沒有辦法解決土地收益分配不公平、地方財政過度依賴房地產等根本問題。一旦房地產價格下行，政府將用解除限購等辦法推升房地產價格，溫州就是如此，限價與提價是地方政府尋求房地產收益最大化、最長化的辦法。

相比沸沸揚揚的鄭州限購，海南悄無聲息的土地改革更值得關注。2013年6月，國土資源部完成了“關于改革完善土地管理制度的政策建議”的起草工作，并上報國務院討論。9月3日，據媒體報道，一份事關農村土地改革的重要文件已下發至河北、遼寧、吉林等18個省市；而早在一個多月前，習近平總書記就到武漢農村綜合產權交易所了解涉農產權交易尤其是土地流轉交易情況。海南在涉農土地改革上已經走在了前列，據報道，海南省國土環境資源廳研究制定了 《海南省農民集體建設用地管理辦法》，現已上報海南省政府審議。該辦法對經批準納入流轉試點的農村集體建設用地，允許農村集體經濟組織或者村民自主開發經營，并用于旅游、農貿市場、標準廠房等非農業建設。

土地改革的核心是農民土地的自由流轉，目前緊鑼密鼓進行的土地確權是關鍵步驟，海南2009年開始用三年時間完成土地確權為海南土地改革打下基礎。一旦農村集體用地可以用作非農業用途，可以想象兩個結果，農地會大量減少，土地租售交易大量增加，大農場的生產方式將成為主流。海南土地改革是試驗田，為中國未來土地的市場化流轉打下根基，海南允許農村集體組織與村民將土地用于非農業建設，鐵板一塊的中國農地性質變更被撕開了一個裂口。

另一個悄無聲息的重要經濟現象是房貸利率上升。銀行貸款走向發生了微妙的變化，他們更愿意轉向企業的高息短期貸款，而不愿意發放長期的、風險難以預測的房貸，何況房貸的收益不如企業貸。

房貸發生變化、實際利率上升，是房地產金融領域的去杠桿化。長期結果顯而易見，中低收入群體被逼出商品房市場，轉而尋求保障房的援助，商品房被手握現金的中高收入群體購得，房地產泡沫由虛做實，房地產市場的底部由家庭現金筑成。這就是海南目前的情況，80%的房地產被外地人購得，70%的空置率，但房貸風險、房價崩潰風險卻未因此上升。

關注地方政府的小作為沒有意義，他們無法左右全局，房地產市場的大改革就在眼前，一場滔天巨浪將淘盡缺乏現金的開發商與購房者，將使大城市圈更大，將使中小城市失去開發新區的熱情，而讓強者愈強，讓現金持有者為房地產市場奠定根基。