新一季港股內房企迎考：僅兩家保發

每經編輯｜每經記者 葉燕婷 發自深圳    

每經記者 葉燕婷 發自深圳

去年11月，隨著內地房企業績回暖，停滯已久的赴港IPO大閘由旭輝控股（00884，HK）的上市再度開啟，為很多房企擴增了新的融資渠道。

截至今年9月，新城控股（01030，HK）、金輪天地（01232，HK）、五洲國際（01369，HK）、當代置業（01107，HK）和利福地產（02183，HK）等內地房企均已成功赴港IPO。不過，讓投資者大失所望的是，“新一季”赴港上市的內房企中，目前除旭輝控股和五洲國際外，其他房企均跌破了發行價。

分析人士認為，上述房地產企業“重資產輕運營”的模式，以及上市后增長乏力的業績，成為這批地產股被看空的主因。

“地攤價”上市仍破發/

自去年11月內地房企赴港上市開閘以來，成功上市的企業中僅旭輝控股和五洲國際“保發”。

截至9月26日收盤，旭輝控股收盤價為1.34港元，僅高出1.33港元的發行價0.01港元；五洲國際收盤價為1.26港元，僅較1.22港元的發行價高出3%。

其余赴港上市內房企的表現則更為慘淡。數據顯示，截至9月26日收盤，新城控股收盤價為0.92港元，較1.45港元的發行價下跌36.6%；金輪天地收于0.97港元，較1.68港元發行價下跌超過42.3%；當代置業、利福地產也均較發行價略微下滑。

實際上，大多數赴港IPO的房企都希望擁有一個長期的海外融資平臺，因此上市的定價已經非常“便宜”。

瑞銀投資銀行部中國區聯席主管兼亞洲區副主席趙駒在上個月底參加博鰲房產論壇時曾表示，今年在H股上市的內地房企，首發價格都非常低。

記者查閱資料發現，旭輝地產、新城地產、當代置業、金輪天地的發行市盈率均在4~5倍之間。公開資料顯示，內地房企以往赴港上市的發行市盈率在7倍左右。

一家香港地產公司的董秘透露，和A股市場看重概念炒作不一樣，H股市場更認定企業的經營，只有業績做得好，股價才能做高，“去年那波上市地產公司很可能是把今年的業績給提前透支了，股價破發完全與其業績相對應。”

多家房企凈利潤縮水/

事實上，許多中小內房企在成功赴港IPO后，表現均不盡如人意。

新城控股去年11月上市，首次公開發售募集到20.56億港元，今年1月和4月又分別發行了5年期2億美元的優先票據和3年期15億元人民幣的優先票據，公告籌集資金約合43億元人民幣。

2013年中期業績報告顯示，融資后的新城控股上半年合約銷售額為76.09億元，同比增加7.7%。但是，銷售額的增加并沒有為股東帶來更多利潤。數據顯示，期內扣稅后的全面收益總額為2.72億元，同比下滑超過兩成；歸屬公司權益持有人之核心溢利則跌破億元至8510萬元，同比較少43.8%。

今年上半年，新城控股76億元的銷售額僅完成全年200億元目標的38%。對此公司方面表示，下半年將在蘇州、常州等地新開盤11個，總貨量價值約為280億~290億元之間。

今年首家成功赴港上市的內地房企金輪天地曾經憑借在地鐵上蓋物業的商業模式一度收到熱捧，得到高于80倍超額認購。但是，公司上市后的半年業績卻大幅下滑，公司收益由去年同期的6.62億元銳減八成至1.29億元，股東應占溢利也減少66%至7039萬元。公司表示，收益減少主要是由于房地產開發業務部分的收入減少所致。面對此次業績變臉，不少投資者選擇了離場。

作為一家綜合型商業及住宅房地產開發企業、持有者及營運商，金輪天地專注開發江蘇省及湖南省內連接或鄰近地鐵站或其他交通樞紐的項目，旗下金輪國際廣場、金輪時代廣場、金輪新都匯及金輪星光名座都屬此類項目，“地鐵物業”成為其年初發行時受到追捧的主要原因。

但細看財報不難發現，投資物業公平值的變動是其利潤的重要來源。今年上半年公司獲得的7038萬元溢利及全面收入總額中，投資物業公平值收益占比達71.6%。如果除去這部分物業重估收益，金輪天地的利潤將大幅縮水。

盛富資本和協眾國際總裁黃立沖認為，投資物業公平值收益占凈利潤比例過高，不僅會導致未來的利潤增長乏力，而且如果為了持有資產導致公司債務增加，反而會致使利潤減少。他分析認為，商業物業的租金產生的回報率普遍在2%～3%之間，但即便是銀行債務抵押貸款，一年的利率最少也有6%~7%。可見，公允價值受益并不意味著能為投資者帶來良好的回報。

《每日經濟新聞》記者根據金輪天地公告數據粗略計算，公司上半年物業租賃及經營管理收益為5840萬元，而投資物業價值達33.05億元，以此計算租金收入占投資物業值的比重為僅為1.77%。而上半年公司平均借貸成本達6.8%，相當于租金回報的3倍多。